供給側結構性改革背景下的房地產開發企業轉型發展初探

文/胡禮剛

供給側結構性改革背景下的房地產開發企業轉型發展初探

文/胡禮剛

2017年，我國深化經濟建設，全面推進供給側結構性改革，再次成為國民經濟發展步入新常態的必然選擇。因此，作為對國民經濟發展具有重要影響力的房地產行業，必須將改善供給側結構作為行業改革的主攻方向。筆者結合供職的一家上海市區屬房地產企業在轉型發展方面的探索，談一點想法。

一、供給側改革的內涵

對于供給側結構性改革的基本內涵，社會各界普遍的觀點是：新時期推動國民經濟的發展必須在生產供給側進行改革，提高供給要素生產率，改革供需關系不匹配、結構發展不合理等各類問題和矛盾，實現經濟社會長期穩定發展。

對于供給側改革的具體含義，知名經濟學家因視角相異而，各有側重。李稻葵認為，供給側是相對于需求側而提出來的，并從提高生產要素效率的角度出發，認為供給側改革是提高經濟體供給能力和效率的改革，主要以減輕企業稅負、降低生產交易成本、促進投資者更有效的投資等方面推進供給側改革。吳敬璉從供給要素出發，認為供給側改革的實質是轉變經濟發展方式，核心在提高供給的質量和效率。

二、供給側改革與房地產行業發展

（一）房地產行業供給側改革的現實意義

從區域的視角，國家提出的推進供給側結構性改革，對培育上海房地產企業新的發展動力和經濟增長點，著力解決土地存量缺乏、供應結構失衡、融資風險增長、發展后勁不足等問題，促進房地產企業持續穩定發展，具有重要的影響。

（二）房地產供給側結構性改革的必要性

實行供給側結構性改革，是破解當前經濟發展困境和障礙的現實需要，更是中國社會經濟長期穩定發展的必然選擇。房地產業作為我國經濟重要的組成部分，其發展也不可避免的面臨著一系列的結構性失衡的問題。房地產業的供給側結構改革要求房地產資產價值的提升，意味著對行業現有的資源和資產進行全方位的改造。而房地產開發企業作為房地產業主要的供給主體，就必須通過轉型發展來突破自身在供給側結構性矛盾中的困境，逆勢前行。

三、案例分析

（一）企業背景介紹

筆者工作的房地產開發企業是上海市某區一家由區屬國有資產監督管理委員會全資管理的企業。該企業成立于1978年12月，注冊資本人民幣6.5億元，資產總額人民幣94億元，具有國家房地產一級資質，質量信譽AAA級，位列上海市房地產開發企業50強。除房地產開發主業以外，該企業兼營物業租賃、物業管理、酒店以及學校、養老院等服務性或公益性資產。企業成立39年以來，共累積開發建設100多個房地產項目，開發建設總面積達1400多萬平方米。

（二）企業轉型實踐

近年來，企業著眼于長遠發展，為了從供給側結構性改革中尋求發展機會，企業依托全面建成小康社會和新型城鎮化建設目標，明確戰略重點，履行社會責任，加快結構轉型，促進產業升級，創新經營機制，構建融資模式，力推企業“十三五”可持續發展。

1. 承擔舊城改造任務，開辟發展新路

“十三五”期間，上海嚴控建設用地供應，年均建設用地僅為 12.2 平方公里，要在市場上拿到地，其難度可想而知。企業按照供給側結構性改革要求，加速創新轉型，另辟發展新路，謀求發展空間。

該企業勇挑重擔，承擔了區域內一塊總占地面積約586畝，該地塊曾是上海中心城區規模最大、矛盾最集中、問題最典型的“城中村”改造工作，同時，該地塊被列入上海市首批36個“城中村”地塊中11個試點項目之一。2015年，上海市委、市政府將該地塊列為消防安全高風險整治重點項目，進行了全力整治；2016年，作為市委一號課題“五違四必補短板”中的重點項目，得到了市領導的高度關注；2017年，作為市委一號課題“河道整治”的重點項目，正全力推進。未來圍繞服務區域建設格局重點工作，抓住城中村改造、地塊周邊軌道交通建設的機遇，通過一、二級聯動的拿地機制，該項目將成為企業未來十年內發展的重點工程，并將為企業在上海中環線內的黃金地段留存重要優質的經營性資產。

2. 開發保障性住房，履行社會責任

實施供給側結構性改革，要求房地產企業針對存在的矛盾和困難，圍繞新型城鎮化戰略，主動承擔社會責任。雖然保障房建設利潤相對較低，又缺少退出機制，但作為有社會責任的企業，不能光算眼前的經濟賬，而是著眼“十三五”發展，將承擔社會責任作為企業轉型發展的戰略選擇，實行商品住房和保障房建設雙軌制，破解保障房開發“利潤低、功能全、要求高”等難題，用心為社會和居民建設質量好、品質高的保障房，并通過塑造保障房品牌來提升自身價值，既為民生安居工程做出貢獻，也為企業發展贏得社會聲譽。企業成立以來共在青浦華新、浦東航頭、寶山共康、普陀紅旗村等區域建設了保障性住宅約94萬平方米。秉承一貫的社會責任，企業又于2017年鎖定浦東新區祝橋鎮動遷安置房地塊的收儲、開發，擬在該地塊建設面積約20萬平方米的高品質住宅保障性住宅。

3. 構建多元融資體系，創新融資模式

供給側結構性改革需要創新來引領，這為房地產金融創新提供了機遇和挑戰。創新金融模式，構建多元融資渠道，提升房地產企業融資能力，有利于降低企業資金使用成本，有助于企業的穩定發展。

受宏觀調控影響，房地產企業貸款融資更難，資金籌措成本更高，經營風險加大，資金短缺問題日益突出。要探索融資渠道多元化，突破傳統融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導的單一融資結構，大膽嘗試引入公司債券、投資信托、土地入股、保險資金、房產基金、借殼上市等非銀行融資手段，走出一條適合國有企業房地產企業發展的多元融資新路。雖然囿于國有企業機制體制的限制，企業仍然積極探索融資新渠道。

4. 拓展公共服務，展開多元化發展

供給側結構性改革需要打破房地產業原有的供給體系單一的“土地+住宅”的模式，從公共服務視角以系統化和網絡化的方式提升供給的層次，打造滿足差異化和多樣化需求的有序化、多元化的房地產市場。在“生活業態”的房地產供給體系中，以造宜居城鎮、宜居鄉村、宜居社區為供給的目標打造與房地產開發相關的衍生產業。

根據區域民政局“十三五”養老配套目標，企業與成熟養老院品牌“逸仙”共同成立混合所有制養老公司。目前運營一所總建筑面積為12506平方米，設有350張床位的敬老院。通過跟進政府公建民營養老項目改建擴建，2017年已在區內落實建設養老院項目，并對適老化產品的開發、互聯網應用等熱點領域進行探索。

企業還擁有與教育地產版塊相匹配的優質教育資源，采用民營自辦的方式，非國家財政性教育經費投資學校硬件、師資等，建設的民辦非盈利中學已形成知名教育品牌。

（三）未來發展建議

企業近年來的轉型發展實踐，已經在初見成效，在房地產形勢跌宕起伏的時期，企業仍保持了較高利潤水平。未來加強供給側結構性改革，關鍵在于房地產開發企業重構企業運作模式，提升供給體系的質量和效率，提高全要素生產率。建議企業重構運作模式，協同轉型升級，挖掘內在動力?？芍τ谳p資產模式的轉型，進行房地產開發企業輸出專業建設服務能力，一是圍繞建設服務環節，進行開發、銷售和運營等建設服務的輸出，打造開發建設、專業領域輸出優勢，重點關注工業區改在相關的城市更新項目；二是圍繞運營服務環節，不參與建設，而是依靠自身的資源整合優勢進行運營管理的專業輸出，重點可關注養老服務、教育服務等地產衍生產業；三是通過合作方的引入，擴大資金來源渠道，減少投入、增加產出，提高資產運作效率。通過調整戰略布局，集聚開發資源，應對未來不確定宏觀經濟形勢風險，多層次、多視角地為城市建設和區域經濟的發展提供服務。

【作者系上海中環投資開發（集團）有限公司黨委書記、董事長】