中部地區典型城市房價動力機制探析

郝奕博+王志軒+杜常青+錢晶

摘 要：文章以南昌市為例，探究中部典型城市背后的房價動力機制。基于南昌市2010年至2016年季度數據建立VAR模型，通過脈沖響應函數和方差分解結果分析了地區生產總值、固定資產投資、房地產開發投資額、房屋竣工面積和人均可支配收入對南昌房價的影響，歸納出房價的動力機制。研究表明：南昌市房地產市場存在一定程度的泡沫；預期對南昌市房價高企起著主要的作用；人均可支配收入的增加帶動了有效需求，拉動了房價的上漲；供給一端對于房價的作用只占到20%，并沒有充分發揮調控作用；地區生產總值——人均可支配收入——房地產開發投資——預期，這條動力機制路徑十分通暢且對典型城市房價的解釋力很強。

關鍵詞：房價 VAR模型 動力機制 實證分析 建議

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）06-284-03

一、引言

房價上漲趨勢逐漸從一線城市向二三線城市蔓延，中部地區許多城市經濟發展水平不高、收入有限，但是房價上漲仍然迅猛。合肥市房價從2016年2月開始直線拉升，僅半年時間增速位居全國第一，南昌市房價從2016年連續增長11個月，均價從8000元直接突破萬元大關。房地產產業是我國國民經濟的重要組成，與國民生計息息相關，傳統的房價理論難以解釋上述現象，因此探求其動力機制，對于房地產市場的穩定發展有著及其重要的意義。

二、南昌市房價動力機制實證分析

（一）指標的選取

本文基于基本的經濟學原理，從供給和需求兩個方面入手，選取了五個經濟指標，供給方：房屋竣工面積（FSC）、房地產開發投資額（REEIC），固定資產投資總額（FIC）。需求方：地區生產總值（GDP），居民人均可支配收入（PCDI）。上述因素的選取考慮到地區的特殊性，一些變量如：利率、貨幣供應量等由國家統一調控，對各個地區影響相同，不予考慮。相關經濟數據來源于各地市統計局、統計年鑒以及中經網數據庫等權威機構，受限于數據的可得性，實證數據統一精確到季度。

（二）實證檢驗

1.平穩性檢驗。

下面利用ADF根檢驗對南昌市PRICE、GDP、PCDI、FIC、FSC、REEIC的數據進行檢驗，具體結果見表1。（△置于某變量前表明該變量經過了一階差分，如變量PRICE的一階差分表示為△PRICE）

結果表明：在10%的顯著性水平下，南昌市所有數據一階差分后平穩，通過了平穩性檢驗。

2.協整檢驗。

利用Johanson的檢驗方法對南昌市指標間的協整關系進行檢驗。結果如表2所示。

由上表可以看出，南昌市數據至少存在兩對協整關系。

（三）VAR模型的建立

根據AIC和SC取值最小的準則，結合擁有的數據量，經過多次嘗試，最終將變量滯后期數確定為2。回歸結果如下：

上述是以矩陣方程的形式建立的VAR模型，將內生變量作為系統中所有內生變量的2期滯后值來構建函數，將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型，根據上述方程來進行脈沖響應函數分析以及方差分解分析。

模型建立完成后，需要對模型進行穩定性檢驗，本文采用AR根檢驗來檢驗模型的穩定性，結果如圖1所示：

所有數據落在單位圓內，所以模型穩定。

（四）脈沖響應函數分析

從圖2可以看出，當本期給房價（PRICE）一個正向的自身沖擊后，房價（PRICE）立即上升450個單位，持續大約為1期，第2期開始呈現負響應，第4期達到最大負響應后逐漸收斂。表明預期對于房價（PRICE）影響顯著。

從圖3可以看出，固定資產投資（FIC）對于房價（PRICE）的影響比較顯著，1單位固定資產投資（FIC）對房價（PRICE）的正沖擊不會使房價（PRICE）立即變化，2期后房價（PRICE）上漲100個單位，然后逐漸回落，第4期出現反轉，房價（PRICE）下跌，第5期下跌到最低點，持續2期，逐漸收斂于原點，帶來的正負效應均呈現減弱—加強—減弱。表明房價（PRICE）對于固定資產投資（FIC）的響應滯后。

從圖4可以看出，房價（PRICE）對房屋竣工面積（FSC）的響應也很顯著，1單位房屋竣工面積（FSC）的沖擊，使房價（PRICE）當期下降20個單位；第2期出現反轉，第2.5期達到最大正響應，上升約50個單位，然后開始下降，第3期下降到負值，呈現3期的負響應。隨著脈沖的減弱，最終收斂于水平坐標軸。由于正響應的時間短、效果弱，所以不把它看作主要影響，總體來看，房屋竣工面積（FSC）對房價呈現出負的效應。

從圖5可以看出，給房價（PRICE）一個正向的地區生產總值（GDP）沖擊，由于傳導的滯后效應，房價（PRICE）不會立即變化，開始從0逐步上升，最高達到50個單位，上升趨勢持續2期，第3期逐步回歸到坐標軸。總體來看，地區生產總值（GDP）對于房價（PRICE）的影響均是正向的。結合圖6看，給地區生產總值（GDP）一個正向的房價（PRICE）沖擊，房價（PRICE）上升約25個單位，由上文可知受房價（PRICE）的沖擊，地區生產總值（GDP）同時也上漲50個單位，因此，可以粗略估計出房價增長率/GDP增長率大約為2，由此可以看出南昌市房價（PRICE）存在一定程度的泡沫。

從圖7可以看出，1單位的人均可支配收入（PCDI）的正向沖擊，使房價（PRICE）從0開始逐步上升，1期后上升150個單位，達到最高點。隨著沖擊效應的減弱逐漸回落到0點，整個過程持續約4期。整體來看，人均可支配收入（PCDI）對房價（PRICE）的影響十分迅猛，1期就將房價（PRICE）推向最高點，且在很長的時間內持續，并始終呈現正向影響。

從圖8可以看出，給房價（PRICE）一個正向的房地產開發投資額（REEIC）沖擊，房價（PRICE）逐步上升，第2期達到最高點，上漲50個單位，然后逐漸回落，第3期回落到原點，繼續下行，至第4期下行至最低點，然后慢慢回升至原點。這一過程表明：房地產開發投資額在短期內對于房價（PRICE）有著正向的影響，使房價（PRICE）上漲，長期來看，由于供需關系的改變，最終對房價（PRICE）呈現負向影響。

（五）方差分解分析

表3第1行表示預測期數，第1列表示各變量對于房價變化的貢獻度，每列相加為結果為100%，表3可以精確的描述每1期每個變量對于房價（PRICE）的貢獻程度。圖9是房價（PRICE）的方差分解圖。

由圖9可知，南昌市房價（PRICE）快速上漲的原因中，房價（PRICE）自身的影響占據了最大的比重，其次是人均可支配收入（PCDI），接下來是房屋竣工面積（FSC）和固定資產投資（FIC），地區生產總值（GDP）和房地產開發投資額（REEIC）對房價（PRICE）的影響未能發揮出應有的作用，影響程度均未超過5%。結合表3分析，房價（PRICE）對于自身的影響整體上呈現下降的趨勢，雖然在第3期和第4期有短暫的上漲，但是幅度很小，不占主導地位，且前期下降十分迅速，隨著期數的推移，下降的趨勢逐漸減弱。

人均可支配收入（PCDI）對于房價（PRICE）的影響比較穩定，除第二期大幅上升至29%外，其余影響在26%左右徘徊，說明人均可支配收入（PCDI）對南昌房價（PRICE）的貢獻穩定且有力。

房屋竣工面積（FSC）和房地產開發投資額（FIC）對于房價（PRICE）的影響是雙重的，一方面增加房屋供給，使房價（PRICE）降低，另一方面，促進宏觀經濟發展，帶動房價（PRICE）上升。結合圖3、圖4的脈沖響應函數可以看出，房地產開發投資額（FIC）和房屋竣工面積（FSC）對于房價（PRICE）的整體效應是負向的，對于抑制房價（PRICE）有著積極的作用，但是由于各自的貢獻度不大（FSC為16%，FIC為7%），所以未能對房價（PRICE）高企起到很好的抑制作用。

宏觀地看，影響南昌市房價的各因素中，需求一端（PRICE、GDP、PCDI）起到主要作用，占比約80%，供給一端（FSC、FIC、REEIC）作用明顯不足，只占比20%。供給和需求嚴重失衡，造成南昌房價持續走高。

三、結論及相關建議

（一）實證研究結論

基于南昌市2010年到2016年的季度數據，本文對南昌市房價的驅動因素及動力機制進行了研究，發現南昌市房地產存在一定程度的泡沫；預期對南昌市房價起著決定性的作用，其影響不存在滯后性；人均可支配收入的快速增長刺激了有效需求，拉動南昌房價快速上漲；供給側（FIC、FSC、REEIC）對于南昌房價的影響程度很小并且存在滯后效應，對于房價的抑制未能充分發揮作用。

南昌房價動力機制如圖10所示，地區生產總值（GDP）的增長加速了人均可支配收入（PCDI）的增長，使更多人產生購房需求，加速了固定資產投資（FIC）和房地產開發投資（REEIC）增加了房屋竣工面積（FSC），促進了房地產行業的發展；房地產行業的發展又帶動了GDP的增長，形成一個良性循環。但是如果過分追求高GDP而不重視發展質量，盲目投資房地產市場，引起經濟過熱，房地產市場泡沫化，造成房價的非理性高預期，實際價格遠遠超過消費者的購買力，形成一個惡性循環，這將會嚴重損害市場經濟的發展。通過上述的研究我們發現南昌市房價與其經濟發展水平不相符，房地產市場存在一定程度的泡沫化，導致一定程度的惡性循環，最終推高了南昌市的房價。

（二）相關建議

高房價抑制了多數普通勞動者的剛性需求和改善性需求，加重了以居住為目的的購房者的經濟壓力，壓縮了其他產業的市場空間，阻礙了國民經濟產業體系的協調發展，削弱了中國經濟競爭力，為此提出如下調控建議：

1.限購限貸抑制投機性需求，通過限購限貸限制炒房團的擴張勢頭。過快的GDP增長造成投機性需求增大，通過限購能夠有效抑制過剩需求，通過限貸抑制過剩需求下對于購房資金的需求。

2.基礎設施建設均等化，完善老城區基礎設施建設，加強新老城區中心鏈接。有效緩解老城區居民進一步購房的需求。

3.加強“衛星城”的城鎮建設，使得周邊城鎮地區發展同樣有所改觀，使得落后城鎮有一定發展，減少城市涌入人口，減緩住房需求。

4.投資保障性住房建設，優化商品房供應結構。增加保障性住房的建設不僅能夠提高市場供房量，同時也能夠提高南昌市低薪階層的住房占有率，提高社會福利水平。

5.優化房地產稅費結構，我國對于房地產市場的稅收實行的是印花稅和個人所得稅，對于自用房沒有房產稅。由于稅收制度方面的不足，給一些投機者造成了投機的機會，嚴重地擾亂了房地產的供求關系，造成房價居高不下。

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（作者單位：南昌大學 江西南昌 330031）

（作者簡介：{1}南昌大學經濟管理學院大三學生；{2}南昌大學前湖學院大二學生；{3}南昌大學經濟管理學院大三學生；{4}南昌大學前湖學院大三學生。）

（責編：賈偉）