住房資產(chǎn)與幸福指數(shù)文獻(xiàn)綜述

【摘要】住房狀況顯著的影響著我國(guó)居民的幸福指數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)家將有關(guān)幸福的研究引入現(xiàn)有領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)理論有了更現(xiàn)實(shí)的價(jià)值。本文從房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響展開(kāi)，梳理了其對(duì)投資、消費(fèi)、貿(mào)易的影響；之后從幸福指數(shù)的構(gòu)建切入，梳理了決定幸福的經(jīng)濟(jì)因素；最后通過(guò)經(jīng)濟(jì)這一紐帶，梳理了住房資產(chǎn)對(duì)幸福指數(shù)的影響，并做了簡(jiǎn)要評(píng)述。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 幸福指數(shù) 宏觀經(jīng)濟(jì)

一、引言

發(fā)達(dá)國(guó)家日漸發(fā)現(xiàn)采用GDP衡量一國(guó)發(fā)展的局限性，這一指標(biāo)并不能反映社會(huì)的發(fā)展水平，并且“唯GDP”的發(fā)展更會(huì)引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。從歷史發(fā)展的角度來(lái)看，國(guó)民幸福指數(shù)（GNH）的提升是科學(xué)發(fā)展的內(nèi)在目標(biāo)。據(jù)《2015年中國(guó)家庭幸福感熱點(diǎn)問(wèn)題調(diào)查報(bào)告》顯示，住房狀況對(duì)國(guó)民幸福感影響顯著。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)家吸收了心理、行為科學(xué)中有關(guān)幸福的理論后，對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的研究更體現(xiàn)出對(duì)社會(huì)發(fā)展的價(jià)值。在這種研究?jī)?nèi)容革新的背景下，對(duì)這些文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和總結(jié)有助于后續(xù)研究的開(kāi)展。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)高漲的局面，因此學(xué)習(xí)和吸收上述研究成果對(duì)我國(guó)的宏觀調(diào)控具有指導(dǎo)意義。

二、房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響文獻(xiàn)綜述

用以觀測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)有住宅用地供應(yīng)規(guī)模、房?jī)r(jià)、商品房成交量等。而其中，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是最易為居民所直觀感受到的，所以本文由此出發(fā)來(lái)討論其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。本文以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車：投資、消費(fèi)、凈出口作為衡量宏觀經(jīng)濟(jì)的代理變量。

（一）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)投資的影響

房?jī)r(jià)的變動(dòng)首先會(huì)作用于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，在這種預(yù)期指引下開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)利潤(rùn)最大化原則來(lái)改變其對(duì)住房的投資。開(kāi)發(fā)商的投資作用的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端，李永樂(lè)和吳群（2013）采用我國(guó)35個(gè)大中型城市2002～2012年數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資有顯著的正向影響，且這種影響具有持續(xù)性。并且綜合來(lái)看，滯后1期的房?jī)r(jià)比當(dāng)期以及滯后2期的房?jī)r(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商投資影響最大，這說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住房的投資受到前一期房?jī)r(jià)影響，房?jī)r(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商投資具有引領(lǐng)作用。

（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響

房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)與收入效應(yīng)、替代效應(yīng)以及流動(dòng)性約束效應(yīng)作用于居民的消費(fèi)支出，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)需求端產(chǎn)生影響。

1.財(cái)富效應(yīng)與收入效應(yīng)。根據(jù)生命周期——持久收入消費(fèi)理論，消費(fèi)由財(cái)富和收入決定。嚴(yán)金海和豐雷（2012）通過(guò)理論模型分析了房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制：房?jī)r(jià)上升一方面通過(guò)財(cái)富效應(yīng)渠道促進(jìn)居民消費(fèi)，另一方面也會(huì)通過(guò)收入效應(yīng)渠道抑制消費(fèi)，這兩者之和總效應(yīng)的效果并不確定。高速上升的房?jī)r(jià)同時(shí)還導(dǎo)致了房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠出，削弱了財(cái)富效應(yīng)。顏色和朱國(guó)鐘（2013）利用我國(guó)人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲具有不可持續(xù)性，并且這種不可持續(xù)的房?jī)r(jià)上升還會(huì)導(dǎo)致家庭還貸壓力上升，減少消費(fèi)。李劍（2015）認(rèn)為我國(guó)財(cái)富效應(yīng)效果不明顯的原因在于居民對(duì)改善住房條件的剛性需求使得當(dāng)前房屋增加的價(jià)值被未來(lái)所購(gòu)置房屋價(jià)格的上升所抵消，同時(shí)我國(guó)文化中蘊(yùn)含較強(qiáng)的遺贈(zèng)動(dòng)機(jī)，父母的財(cái)富積累并不會(huì)用于消費(fèi)，而是轉(zhuǎn)移給了子女。

2.替代效應(yīng)。對(duì)于尚未擁有住房的中低收入者而言，房?jī)r(jià)的急速上漲可能會(huì)致使他們放棄或是推遲購(gòu)房計(jì)劃，在住房消費(fèi)上的減少將導(dǎo)致在其他商品上的消費(fèi)水平上升，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化反而提高了他們的整體消費(fèi)水平。杜莉和羅俊良（2017）通過(guò)建立包含購(gòu)房決策的家庭最優(yōu)消費(fèi)模型，研究了租房家庭的消費(fèi)模式。通過(guò)模型推導(dǎo)，他們得出租房家庭會(huì)因房?jī)r(jià)上升而推遲購(gòu)房計(jì)劃并且增加當(dāng)期消費(fèi)。

3.流動(dòng)性約束效應(yīng)。對(duì)于那些潛在購(gòu)房者而言，高房?jī)r(jià)可能使他們?yōu)橘?gòu)置房屋而提高儲(chǔ)蓄率。王策和周博（2016）通過(guò)建立空間向量模型實(shí)證分析了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄的漣漪影響，結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)波動(dòng)引起的不確定性通過(guò)漣漪效應(yīng)進(jìn)一步推高了居民儲(chǔ)蓄率，并且這種效應(yīng)還會(huì)影響臨近省份消費(fèi)者的行為。而對(duì)那些已有住房的消費(fèi)者而言，房?jī)r(jià)上升帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的增加有助于改善家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況。盡管財(cái)富效應(yīng)和流動(dòng)性約束效應(yīng)能促進(jìn)消費(fèi)，但一方面由于我國(guó)的傳統(tǒng)價(jià)值觀另一方面由于在我國(guó)房屋反向抵押貸款剛剛起步，從住房資產(chǎn)升值對(duì)消費(fèi)的總體效應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)產(chǎn)生的效果是抑制作用（陳健等，2012）。

（三）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)進(jìn)、出口貿(mào)易的影響

在出口方面，房?jī)r(jià)的升高對(duì)我國(guó)企業(yè)的出口產(chǎn)生了抑制作用。劉斌和王乃嘉（2016）運(yùn)用Heckman兩階段模型得出房?jī)r(jià)上漲盡管增加了出口企業(yè)的數(shù)量，但對(duì)于出口貿(mào)易品種類以及出口總額有抑制作用。而于進(jìn)口方面的研究較少，趙春明和陳昊（2011）利用我國(guó)1991～2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)基于主成分因子的分析方法發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)變動(dòng)可以解釋進(jìn)口變動(dòng)。

三、幸福指數(shù)構(gòu)建的文獻(xiàn)綜述

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)日漸穩(wěn)固，GDP已經(jīng)不再是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一目標(biāo)，如何提高國(guó)民生活質(zhì)量、提升幸福感才是我國(guó)科學(xué)發(fā)展的根本目標(biāo)。傳統(tǒng)上，對(duì)幸福感的衡量采用單一客觀指標(biāo)，一般選取收入或是GDP。采用GDP作為衡量標(biāo)準(zhǔn)存在著多種缺陷，并且“唯GDP”的發(fā)展指向還會(huì)帶來(lái)諸如環(huán)境污染等降低生活質(zhì)量的后果。

基于單一指標(biāo)的上述缺點(diǎn)，全面的衡量社會(huì)發(fā)展水平需要建立多維度的衡量指標(biāo)體系。Frey&Stutzer（2006）將決定幸福的因素分為經(jīng)濟(jì)因素與非經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素主要有：收入、失業(yè)、通脹、收入不平等，而非經(jīng)濟(jì)因素主要有人口學(xué)統(tǒng)計(jì)變量、政治制度、家庭因素、環(huán)境質(zhì)量以及遺傳等，下文著重探討影響幸福的經(jīng)濟(jì)因素。

（一）收入與幸福感

早期的研究用效用高低來(lái)衡量幸福，在將收入視作是決定效用的唯一變量前提下，收入與幸福感之間呈正相關(guān)關(guān)系。但Easterlin（1974）通過(guò)對(duì)美國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行考察后發(fā)現(xiàn)，一國(guó)的整體幸福水平并不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提升，也就是后來(lái)的“幸福悖論”。之后的研究在Easterlin（1974）的基礎(chǔ)上將收入分為相對(duì)收入和絕對(duì)收入。Graham&Pettinato（2001）研究發(fā)現(xiàn)，絕對(duì)收入的增加并沒(méi)有增加社會(huì)整體的生活滿足感，但對(duì)于高底層人群而言，它則產(chǎn)生了提升效果。任海燕和傅紅春（2011）采用了我國(guó)2006年社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)，利用有序概率估計(jì)法得出了相對(duì)收入對(duì)幸福感的影響要大于絕對(duì)收入的結(jié)論。

（二）失業(yè)、通脹與幸福感

失業(yè)對(duì)幸福的影響學(xué)界目前存在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)從潛在效用損失角度出發(fā)，認(rèn)為失業(yè)當(dāng)然會(huì)降低幸福感（Jahoda，1982）；而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為在高失業(yè)福利的背景下，道德風(fēng)險(xiǎn)的存在提升了失業(yè)者的幸福感（Ehrenberg&Smith，2008）。盡管兩種觀點(diǎn)的結(jié)論截然不同，但大量實(shí)證檢驗(yàn)證明了主觀幸福感與失業(yè)之間存在著很強(qiáng)的因果關(guān)系（Ohtake，2012）。

（三）收入不平等與幸福感

此外，大量文獻(xiàn)證明了收入不平等對(duì)主觀幸福感也有負(fù)面影響，并且對(duì)于中低收入群體以及農(nóng)村居民的影響更大（陳池波和李成豪，2016）。魯元平和王韜（2011）進(jìn)一步對(duì)收入不平等對(duì)幸福感影響的路徑進(jìn)行了研究，結(jié)果顯示我國(guó)居民對(duì)收入不平等存在明顯的厭惡，除了直接路徑外，收入不平等還通過(guò)影響犯罪率間接降低了幸福感。

四、住房資產(chǎn)與國(guó)民幸福關(guān)聯(lián)文獻(xiàn)綜述

目前，國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房資產(chǎn)對(duì)主觀幸福感影響的研究并不多。國(guó)外學(xué)者關(guān)心的是個(gè)人住房狀況對(duì)幸福感的影響，一部分學(xué)者認(rèn)為住宅資產(chǎn)與主觀幸福感呈正相關(guān)關(guān)系（Diaz-Serrano，2009）；另一部分學(xué)者則認(rèn)為是否擁有住宅資產(chǎn)與使幸福感高低幾乎不相關(guān)（Parker et al.，2011）。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于住房資產(chǎn)與幸福感之間的關(guān)系研究更少，且缺乏系統(tǒng)性的研究。學(xué)界的觀點(diǎn)大多一致，即住房產(chǎn)權(quán)與幸福感之間呈正相關(guān)關(guān)系，而房?jī)r(jià)的上漲則會(huì)通過(guò)不同渠道對(duì)幸福感產(chǎn)生負(fù)面影響。李濤等（2011）從流動(dòng)性約束和預(yù)防性儲(chǔ)蓄兩種機(jī)制入手，對(duì)住房資產(chǎn)影響幸福感進(jìn)行了理論研究。并且他們的實(shí)證結(jié)果顯示，大產(chǎn)權(quán)住房對(duì)提升主觀幸福感有顯著影響，而小產(chǎn)權(quán)房的作用則微乎其微。孫偉增和鄭思齊（2013）進(jìn)一步將住房劃分為了房改房以及商品房，研究發(fā)現(xiàn)房改房的單位市場(chǎng)價(jià)值對(duì)幸福感的貢獻(xiàn)要大于商品房。林江等（2012）在之前研究的基礎(chǔ)上，還將房?jī)r(jià)納入影響因素之中一并考察。研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民主觀幸福感具有顯著的負(fù)向影響。

但近年來(lái)學(xué)界則出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)，張翔等（2015）將房屋特征劃分為了居住屬性與投資屬性。實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果顯示房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)幸福感的影響并不顯著，他們認(rèn)為房屋的居住屬性才是真正影響主觀幸福感的因素，政府應(yīng)解決無(wú)房居民的居住需求而非產(chǎn)權(quán)需求。

五、結(jié)論與啟示

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的局面已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不容忽視的問(wèn)題，但資本的高度聚集并不意味著我國(guó)國(guó)民的幸福感因此而提升。雖然房?jī)r(jià)的提升能夠產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)、減少流動(dòng)性約束，但一方面由于我國(guó)家庭的傳統(tǒng)觀念、一方面由于我國(guó)資本市場(chǎng)的不完善這兩個(gè)渠道的傳導(dǎo)效果沒(méi)有那么顯著。因而，房?jī)r(jià)提升對(duì)主觀幸福感產(chǎn)生的負(fù)面影響顯得尤為突出。

當(dāng)然政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)注重多種工具一同使用，切不可僅從價(jià)格型工具入手。房屋產(chǎn)權(quán)與房?jī)r(jià)雖然總體上對(duì)國(guó)民幸福感產(chǎn)生負(fù)面影響，但同時(shí)也存在著異質(zhì)性。調(diào)控措施中首先要解決的問(wèn)題是：對(duì)于中低收入居民政府應(yīng)考慮從提供保障性住房角度解決他們最底層的需求，從而他們才會(huì)對(duì)消費(fèi)刺激政策有所反應(yīng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)才能不脫離最終目標(biāo)又快、又穩(wěn)地發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：金迪（1993-），女，漢族，華東政法大學(xué)金融學(xué)研究生，研究方向：公司金融。