樓市調控最嚴在哪里

徐曉璐++汪杰

在市場交易降溫以及住宅的非居住功能逐漸剝離后，購房需求下降令房地產企業的轉移定價能力受限，同時隨著利率中樞提升，融資能力對房企競爭更為關鍵。

2013年以來，房地產行業把握政策紅利和市場機遇，高速發展，各主要城市的地價和房價一路攀升，似乎創造了“只漲不跌”的神話；直到2016年9月，一系列調控政策出臺，熱火朝天的房地產投資逐漸降溫，樓市神話破滅，房價漲幅趨勢進入一個明顯的分水嶺。

同年底，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，更是表明了本輪調控的目標和決心，那么一旦炒房行為被抑制，房子回歸居住屬性，房價將何去何從？市場參與者也在觀望，對于本輪政策是否已經到了最緊的階段，房地產行業目前形勢及未來怎樣發展等等問題，都值得進一步探討。

2017年熱點城市的購房新政

本輪調控中，從中央到地方的普遍性政策包括啟動限購限貸、限制最低首付比例、加大住宅用地供應量、加強預售和銷售價格管理等。此外，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、合肥、杭州、蘇州、成都、鄭州、廈門、珠海等幾十個城市，也在與宏觀調控思路保持一致的前提下，因地制宜，推出區域性的調控政策。筆者著重整理了首都北京以及其它七個具有代表性的重點城市最新房地產政策（表1、表2）。

新政已使交易降溫

在上述調控政策的指引下，各地樓市價格受到不同程度的影響：根據國家統計局對全國70個大中城市住宅銷售價格的跟蹤比較，2017年5月，新建商品住宅價格指數（與上月相比），上漲城市56個，持平城市5個（北京、上海、石家莊、丹東、福州），下降城市9個（鄭州、成都、合肥、南京、杭州、泉州、深圳、海口、三亞）；二手房價格指數（與上月相比），上漲城市60個，持平城市3個（上海、南京、西寧），下降城市7個（北京、天津、石家莊、秦皇島、合肥、廈門、三亞）。一向單價最高且漲幅較大的北京和上海出現在持平和下降名單中；而前期領漲全國的合肥地區，新房和二手房價格都呈現下降趨勢。

按一、二線城市來看，一線城市新建住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。

此外，根據國家統計局對北京地區2017年前五個月住宅銷售價格指數（上年=100）的統計新房價格指數從1月份的124.7下降至5月份的113.5，二手房價格指數從1月份134.6下降至118.8，持續走低（圖1）。

由此可見，2016年9月以來的政策卓有成效，屬于重點調控對象的一線城市房價已經轉向，其它主要城市房價上漲的幅度也有所趨緩。

但筆者也注意到，本輪政策力度雖大，卻以漸進式為主，主要表現在交易量大幅下降，價格小幅下降。因此調控并不意在打壓房價，而是借由控制房價漲幅，讓市場參與者回歸理性，讓房子回歸居住屬性。

另一方面，2017年一季度和二季度中國GDP同比增長分別為6.9%和6.8%，超出預期，也說明樓市并未硬著陸，房價調控對國民經濟增速造成的影響不大。

上市房企流動性整體穩健

目前，大部分賣家和買家的投資熱度已慢慢消退，那么樓市神話的主要締造者——房地產企業，尤其是大中型規模的房地產企業，目前情況如何，是否受到政策收緊的打擊？這些情況可以從Wind上市房企的財務數據中看出一些端倪。

雖然2017年以來，房地產企業融資途徑受限且融資成本迅速升高，但受益于2015年至2016年上半年，大型房企通過大規模發行公司債、海外債等方式融資，資金儲備較為充足。上市房企貨幣資金規模從2014年年末的3864.38億元持續大幅增長，2015年年末和2016年年末已分別增至5783.23億元和8363.60億元，2017年一季度變化不大，為8638.37億元。與此同時，土地和項目儲備也保持小幅增長，上市房企的存貨規模由2014年年末的22038.30億元增長至2016年末的34982.76億元，2017年一季度為36702.26億元，預計足以支持短期內較為穩定的經營。

2016年年末，上市房企的資產負債率為76.71%，在各行業中處于較高水平，但考慮到對房地產企業來說，負債科目中的預收賬款并不需要償還，因此調整后的資產負債率為70.40%，仍處在合理水平。2016年全年的銷售收入和毛利率分別為15796.58億元和27.22%，其中，碧桂園、萬達和恒大三家表現最為搶眼，憑借強大的布局能力和銷售能力，一舉越過了3000億元的大關。

值得一提的是，在中國指數研究院和克爾瑞兩家機構最新公布的2017年上半年銷售排行榜中，一直堅持在三四線城市深耕細作的碧桂園，以高性價比的住房滿足了普通居民的潛在市場需求，以半年銷售2842億元的成績一舉登上2017年1-6月銷售金額的榜首，銷售面積僅次于恒大排名第二，由“去化難”變為“銷售王”，成為業內“不忘初心、方得始終”的典范。

削弱居住以外功能，房企成本轉移更難

眾多市場參與者，無論是房地產企業、房屋中介、金融機構，還是普通賣家和買家，此刻最在乎的問題之一就是，政策是否已到最緊階段。要回答這個問題，就先要看清本輪樓市調控的意義究竟落在何處。

與“黃金天然是貨幣”的道理類似，在中國國情下，“房子天然具備強投資屬性”，主要原因有三個：首先，中國人口眾多，且“買房養老”“買房結婚”等傳統觀念深入人心，房子是安全感和價值實現的一部分，大部分人的剛需是買房而不是租房，對應的功能也不止于居住；其次，這些年來，人民銀行的主要目標是以穩健的貨幣政策擴大內需、促進經濟增長，而在大部分情況下，“穩健”往往配合的是穩健偏適度寬松的操作。尤其是2008-2012年之間，天量資金流入是房地產行業迎來黃金發展期的關鍵因素。哪怕在目前，金融機構和個人投資者資金仍然充裕，只不過受限于近期的監管政策，不能再大量流向樓市；最后，中國現有的保障房數量較少，制度也仍在完善中，尚未形成類似新加坡等國的“政府租屋”或“廉租房”制度，低價房屋還不能覆蓋大部分中低收入人群，為其提供住房保障。

鑒于上述原因，以往樓市政策往往在調控中收效明顯，可是一旦松綁，以房地產在部分人群心中的投資偏好，房價必然又會迅速升溫。房地產企業一向不十分苛求低成本融資，原因就是當市場好轉，可以立即將拍地和融資的成本轉嫁進房價中，獲得可觀利潤。而本輪調控的不同之處就在于更為全面和深遠，從多維度構建“房子是用來住的”合理定位。以北京為例，除了傳統的“四限”以外，還有以下措施：

禁止商住房——不得擅自變更為居住房，且銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。一度以價格低于普通商品房而受到青睞的“商住房”不復再現。

限購法拍房——由法院強制執行的房產拍賣一直以來不受限購要求。但從2017年4月起，此類法拍房也納入限購范圍內，要求競得方（自然人）具備購買資格。

調整學區房——作為稀缺商品，被希望“贏在起跑線”的家長們力捧為房中之王，很少有其他國家對學區房有如此大的熱情。而最近推出的入學新政“多校劃片”，能夠有效平衡優質教育資源，改變天價學區房的局面。此舉一經推出，根據《住房市場發展月度分析報告》（由中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布）的數據顯示，2017年5月，北京市各城區中，西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌于其它區域。而西城、海淀是學區住房最集中的區域，這一因素造成的影響不容忽視。

立法房產稅——相關立法仍在醞釀中，雖短期落地較困難，但不動產登記信息系統實現聯網核查后，房產稅就具備了征收基礎，可以成為精準調控的又一利器。

此外，根據目前公布的計劃看，一線城市中的北京、廣州、深圳都將在未來幾年增加住宅用地供應規模，并擴大棚改和保障房建設規模，此舉有望從供給端緩解房價上漲壓力。

以上各項措施環環相扣，也說明對房地產的調控，重要的不是“短期調”，即用收緊政策的辦法打壓房價；而是“長期控”，目的是將房地產行業納入到平穩發展的軌道上來。

房企比拼經營與融資能力

隨著調控繼續深入，房價將回歸理性，越來越趨向于其原有的居住屬性，預計一二線城市的房價在1-2年將有較大幅度（20%-30%）下降，第3年后基本保持平穩，此后可能小幅上升反彈，但無風險高回報的局面難以再現。

因此，房地產企業也離暴利的時代越來越遠，只有充分接受這一事實，提早布局，才能完成以品牌、設計、創新等為優勢的戰略轉型，如輸出品牌進行管理的輕資產發展模式，或將公寓以租代售的模式等，都是目前探索的新方向。

此外，本次房地產調控將沖擊中小房企以及杠桿過高的房企，房企的資金鏈安全成為行業內外關注的焦點，房地產行業轉型已經箭在弦上。復雜多變的國際國內經濟環境和“囚徒困境”發展的形勢促使著房企不斷進行金融創新的探索，基于輕資產的多元化的融資方式應該成為趨勢。雖然房地產行業寒冬已經來臨，但是房企的融資創新步伐永不停息，相信堅守之下將會迎來房地產行業下一個嶄新的春天。

“脫房入實”需要階段性避免低利率

此外，還有一點不可忽略的是，當前特殊的金融市場形勢對樓市的影響。一行三會對金融機構業務規范性的監管和要求，是否在有意無意配合著地產行業的調控乃至促進著整個國民經濟的轉型？

在金融市場監管尚未收緊的時候，廣義貨幣好比是水量巨大的河流，沿著一條泛濫的河道滾滾流入房地產行業，這條河道名曰“投機”；而另一條河道仍在修復與重建，這條河道名曰“實業創新”——創新的發展機會正在萌芽，但若在基礎平臺搭建好之前水量過大，很可能會循著慣有路徑沖向回報率仍然較為可觀的樓市。

在目前監管較為嚴格的大環境下，資本市場利率階段性高企，同時投資者可動用的資金量減少，相當于整條河流水量減少且流量平緩，更有利于引導社會資金進入實體企業，尤其是進入高科技、創新性實體企業，為他們爭取寶貴的發展時間。具體措施例如各地鼓勵新型產業發展的政策，以及通過交易所市場和銀行間市場推廣的雙創債、綠色債等特殊品種債券，培養一些可以接住資金、擔負起GDP新增長點的產業，從而加速國民經濟升級、轉型。

徐曉璐就職于銀行間市場交易商協會注冊辦公室，汪杰就職于中國奧園地產集團股份有限公司，本文僅代表作者個人觀點