香港樓市瘋漲，誰是幕后推手？

李亦

香港財政司司長陳茂波日前表示，現時物業市場再度活躍，4至5月成交急升四成半，增至每月平均6400宗，而今年前四月樓價亦上升6.5%。他指出，樓價已超出一般市民的負擔能力，而政府此前亦推出了需求管理，及針對“一約多伙”的措施，以減低投資需求。目前香港物業買家的借貸比率遠低于1997年樓市泡沫破裂時的情況，香港銀行資本比率充足，不良貸款比率也較低，他強調對香港金融系統的安全及抗震力有信心。但是，他同時提醒香港市民，要留意樓市的高風險。

如此瘋狂的房價，究竟誰在背后起作用？這是最后的瘋狂嗎？

沙頭角新盤均價超過太古城

開發商遠東發展公司4月27日開始在沙頭角推出一個名叫“尚澄”的新盤，均價是10031～17815元/平方呎。其中最貴的一個兩居室，實用面積約593平方呎（約合50平方米），送大約1140平方呎的天臺，叫價高達961.4萬港幣（約合837萬人民幣）。若以呎價計算，“尚澄”可算是沙頭角區最貴的物業，其個別單位的單價已超過傳統藍籌屋——鲗魚涌的太古城（最近成交呎價約15979港幣）。

太古城和沙頭角的關系，大約相當于北京東城區和廊坊的關系，抑或是深圳香蜜湖區和惠州的關系。沙頭角地處偏僻，人口只有8000多人，過去17年來，這個地方一個新盤都沒有出現過。

由于位處邊境禁區內，無論要買這個新盤，還是要預約登記看樓，都得先拿到香港警務處的禁區通行證。非該區居民要申請這個證件，還挺費周折，因為需要先在當地租房子，拿到租約和其他有效居住證明后，才可向警務處申請通行證。通行證有效期僅5年，過期之后還需再申請。買了這個樓盤之后，平時如果有親友來拜訪，需要有擔保人填寫申請表。這樣的地方，樓價超過太古城，香港樓市的瘋狂可見一斑。

年輕人加入購房大軍

自去年年中以來，香港樓價不斷攀升，不少人不斷被橫空出世的房地產消息驚呆：不久前海航等內地房企在香港高價拿地，創出面粉貴過面包的標價；近期北角新盤定價，上千萬元的價格，只能買到大約40平方米的蝸居。

李嘉誠旗下長實地產荃灣西站新盤“海之戀”，于5月31日進行第2輪推售，共推出346套房源，開賣半天就悉數售罄。該樓盤首批開盤496單位，卻收到1.4萬張支票認購，場面火爆。該樓盤的單價雖然高達14萬元/平方米，但依然吸引了大批購房者。長實地產執行董事趙國雄稱，項目開售半個小時售出近100套，對銷售情況非常滿意，買家中有約四成是年輕人。最大的買家一下子買了3套，共計約5000萬港元。

還是香港本地購買為主

香港政府近年來一直在努力壓制樓價，這幾年沒少提升印花稅和收緊按揭，壓房價措施不斷出臺。從買樓時的從價印花稅，到賣樓時的額外印花稅，再到針對非香港永久居民的買家印花稅，但香港的房價還在漲。究竟是誰在推高？

其實自從港府推出各種印花稅以來，非香港本地的炒房團和投資客已經大為減少——對非本地居民來說，買家印花稅和雙倍印花稅加起來近30%，足以讓他們卻步。從港媒披露的買家情況和看樓客的采訪情況來看，這兩年大部分買房者還是本地自住者和投資客。

但香港本土買家也要面對雙倍印花稅的困擾。為了對付港府的各種稅，這些買家也是用盡了各種辦法。比如采用“一約多伙”，即一次性買入多套房子，這樣只算一次印花稅，將來可以通過律師把房子分契出售給不同的人。當然，能一次性買入多套房子的買家也非等閑之輩，大體上可以歸入本地投資客一族。

在港府堵住“一約多伙”之后，香港人又利用家人身份買樓。只要是滿18歲的子女，都可以用他們的名義買樓，這樣可以節約印花稅。有人甚至借用剛出生嬰兒的身份，通過信托的方式用這些孩子的名義買樓。

還有更曲折的做法，有人會去買一個屬于政府拆遷重建項目的小型舊樓，因為一旦政府拆遷，業主就可以利用“一樓換一樓”的政策優惠，去買一個全新的樓盤，而不用支付印花稅（這是港府賦予舊樓被拆遷業主的一個豁免權，以吸引他們將舊樓出售給政府）。

新盤吸引力大于舊盤

為什么香港人寧愿買郊野的樓盤，卻不買太古城這樣的藍疇盤？一個直接原因，是現階段開發商對于買新盤的購房者提供了不少好處。開發商比較普遍的優惠措施是提供印花稅減免。對于開發商來說，實際效果和“先提價后降價”效果一樣，但是對于買家則完全不同，因為銀行的估價是跟著還沒有扣除印花稅補貼之前的合約價格走的，因此開發商的做法相當于幫買家提升了銀行貸款金額。

此外，針對金管局推出的各種首付款限制，開發商還提供種種不同優惠利率的“首付貸”，通過這種方式，讓買房者大大提升首付款金額，創造上車的機會。這兩年來，為了應付港府的各種“印花稅”和金管局的首付比例限制，開發商推出的樓盤普遍越來越小，20平方米到40平方米的新盤已經是銷售主力。這些小戶型雖然單價高，但總金額不算太大，對于想上車一族來說，有了開發商的首付貸款協助，大部分人咬咬牙還能付得起。

值得一提的是，香港的房地產開發商大都是通過自己旗下的財務公司提供首付貸款，這些財務公司不受金管局的限貸措施約束，而且可以從銀行融到低息資金，再轉手以稍高一些的利率貸給購房者，這種交易安排對于房地產開發商來說，既賺到利差，又協助銷售新房，一舉兩得。

國際知名物業研究機構萊坊的高級董事、估價及咨詢主管林浩文分析稱，因為目前香港樓市的買家以打工仔、自住人士為主，剛需購買力仍然較大，只要新樓盤的定價具有吸引，又有優惠，估計買家仍會偏向于買一手樓。他估計今年香港樓價的升幅介于5%～10%，有鑒于利率、港府的樓市政策及房屋供應等影響后市的重要因素均可能出現變化，市場仍存在一定風險。但“未來3-4年，香港住宅潛在供應量僅有9.6萬個單位，市場不會呈現供過于求的情況?！?/p>

土地供應不足

要改變香港樓價“高處不勝寒”的情況，唯有增加土地供應。

有香港市民表示，現在每平方呎的土地成交價已過萬，不可能奢求開發商提供比地價更便宜的樓盤，要改變房價高企，還是要從增加土地供應入手。他們不認為目前香港樓市已經出現瘋狂，也不擔心樓市會泡沫爆破。

香港媒體對于港府的房地產政策批評已經不少。就連梁振英也多次批評之前的官員沒有提前處理好香港私人住宅土地供應不足的問題。然而，即便是在梁振英任內，增加土地供應和私人住宅上市也非易事。有人作過測算，從1981年至2015年期間，平均每年私人住宅落成量大約是23000套。但目前香港政府的長遠供應目標大約只是每年18000套的水平。另一方面，公屋和居屋的建造又趕不上申請者的步伐，土地供應水平和樓宇落成水平，幾乎不可能達到供需平衡。

有智庫提出，港府應該大規模填海造地，以增加土地供應。毫無疑問，港府的土地供應不足，提升了供求緊張關系，而繁雜的印花稅和按揭措施，又限制了二手房地產市場的流動性，從而進一步限制了供應盤，這勢必造成房價節節攀升。endprint