中國(guó)房?jī)r(jià)屢控屢漲之謎

沈建光

過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲多跌少，且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落，其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松，報(bào)復(fù)性反彈后，房?jī)r(jià)都會(huì)在很短的時(shí)間便超過前期峰值。筆者將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)獨(dú)特性歸納如下：

一是中國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政。從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價(jià)是維持長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。

二是獨(dú)特的戶籍制度以及相應(yīng)的公共服務(wù)。長(zhǎng)期以來，中國(guó)通過戶籍制度控制大城市規(guī)模，但由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源在一線城市高度集中，人力資本也源源不斷地涌入，增加購(gòu)房需求。同時(shí)，由于教育等公共服務(wù)與住房高度相關(guān)，學(xué)區(qū)房備受追捧，成為房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭者。

三是中國(guó)獨(dú)特的文化傳統(tǒng)。中國(guó)普遍存在父母舉全家之力為子女在一二線城市購(gòu)房而傾其所有的現(xiàn)象，這在全球大多數(shù)國(guó)家很難想象。

四是中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策強(qiáng)有力的干預(yù)。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)確實(shí)是與其他國(guó)家有明顯區(qū)別的，根據(jù)研究過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每輪銷售的漲跌拐點(diǎn)都是政策變化所致，而這也加劇了購(gòu)房者對(duì)于中國(guó)政府為房地產(chǎn)背書的預(yù)期。

五是缺乏成熟的住房租賃市場(chǎng)。在中國(guó)，購(gòu)房者大多不把租賃市場(chǎng)看成購(gòu)房市場(chǎng)的替代市場(chǎng)，大多情況下，租賃往往作為購(gòu)房前期的過渡。

作為資產(chǎn)價(jià)格，衡量其是否有泡沫的最根本依據(jù)在于是否長(zhǎng)期脫離基本面的運(yùn)行。以往中國(guó)房?jī)r(jià)之所以屢控屢漲，泡沫看似得以長(zhǎng)期存續(xù)，不在于其特殊性，也并非沒有泡沫的出現(xiàn)，而是在泡沫積聚之際，中國(guó)政府并未采取類似于上個(gè)世紀(jì)末日本政府主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫的做法，反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，再推動(dòng)收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。筆者將此稱之為中國(guó)式的“房?jī)r(jià)—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。

然而，與以往不同的是，由于中國(guó)已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)。但近兩年，一二線城市房?jī)r(jià)比以往漲得都兇狠，說明市場(chǎng)并未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房?jī)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠其獨(dú)特性、相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這種想法是十分危險(xiǎn)的。

總之，螺旋式房?jī)r(jià)收入上漲模式恐難以為繼?？紤]到房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟(jì)帶來的諸多風(fēng)險(xiǎn)，盡快推出更為長(zhǎng)效的機(jī)制減少未來房地產(chǎn)泡沫的集聚，如加快財(cái)稅體制改革、戶籍制度改革與公共服務(wù)均等化改革，推廣房產(chǎn)稅以及完善住房租賃市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)國(guó)家背書預(yù)期等，對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)已比以往歷次調(diào)控都要迫切。