長效機制要以“疏導(dǎo)”為主

文／上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司

長效機制要以“疏導(dǎo)”為主

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4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，對去庫存、區(qū)域性總價、3年和5年土地供應(yīng)計劃的公布等內(nèi)容進行了規(guī)定。經(jīng)歷了2016年史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控后，2017年初，中央在針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度并未放松的同時，也將一定的調(diào)控靈活度放給了地方，給地方一定的操作空間。本文聚焦“4月6日房地新政”，對新政的內(nèi)容進行解讀，對新政之后的市場走向作出研判。

一、新政出臺的背景

近期的宏觀調(diào)控與以往不同，首先，政策不斷升級，不僅對二手房市場特別是中介機構(gòu)進行嚴(yán)厲的管控，在部分熱點城市還祭出 “限改”、“限售”、“限離”等非常手段。其次，范圍不斷擴大，三四線城市也被納入了調(diào)控范圍，而以往調(diào)控的重點在70個大中城市。在不斷升級和擴圍的調(diào)控政策下，房價快速上漲的勢頭得到了抑制，但是單純靠行政調(diào)控來控制房價，后續(xù)的市場壓力不僅不會減輕，反而有可能驟增。房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的本質(zhì)，是依靠市場規(guī)律來實現(xiàn)資源配置，因此，怎樣從源頭上緩解房地產(chǎn)市場壓力，使這種壓力逐漸得到釋放，是下一步房地產(chǎn)政策的主要思路。也就是說，“疏堵結(jié)合”才能有效解決目前房地產(chǎn)市場面臨的問題。調(diào)控政策是“堵”，那么“疏”在哪里？“4月6日房地新政”正是在“堵”的政策實施取得一定效果后，適應(yīng)“疏”的需要而提出的進一步調(diào)控方案。

二、新政的要點與目的

（一）新政的要點

“4月6日房地新政”的主要內(nèi)容包括以下幾項：第一，分類去庫存。對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。第二，堅決控地價。要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。第三，把握住房上市節(jié)奏。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實開竣工申報制度，對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴(yán)肅查處。第四，公布用地計劃。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。第五，增加租賃住房有效供應(yīng)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。第六，明確房地產(chǎn)問責(zé)制。對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人進行約談問責(zé)。

（二）新政的目的

1.促進開發(fā)商轉(zhuǎn)型，為新的資源配置方式的形成打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場以往的資源配置方式，是從開發(fā)端到消費端，向開發(fā)商和購房者提供全面的金融支持和稅收支持。開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)就可以獲得貸款，在銷售環(huán)節(jié)通過預(yù)售制保證資金順利回收，進入下一個項目。此次控地價、把握住房上市節(jié)奏，實際上就是進一步控制向開發(fā)商傾斜的資源配置模式，對開發(fā)商的“短線運營”形成緊箍咒，促使其轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，為新的資源配置方式的形成打下基礎(chǔ)。

2.形成合理市場預(yù)期，緩解供應(yīng)緊張的市場局面。在“4月6日房地新政”出臺前，許多一二線城市在“十三五”住房規(guī)劃中都明確了土地緊縮供給政策，有些城市甚至定下“零供應(yīng)”政策基調(diào)。緊縮的土地供應(yīng)政策，無疑使原本就緊張的房地產(chǎn)市場供給雪上加霜，不利于形成合理的市場預(yù)期。此次新政要求地方政府按3年和5年的節(jié)奏公布用地計劃，并改變之前“一刀切”的做法，要求地方政府根據(jù)庫存消化周期的不同，確定不同的供地計劃。新政公布后，北京公布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，提出2017年全市計劃供應(yīng)1200公頃土地，保障30萬套住宅建設(shè)需求。

公布用地計劃、根據(jù)消化周期進行供地計劃調(diào)整，可達到兩個目的：第一，增加土地市場供給的透明度，按一定節(jié)奏公布用地計劃，并對計劃實施的情況實施問責(zé)制度，目的是從源頭理順土地政策對市場的影響機制，形成穩(wěn)定的市場預(yù)期；第二，分城施策，根據(jù)消化周期確定供地計劃，目的是給予地方政府一定的操作空間，緩解多地市場供應(yīng)緊張的局面。

3.深化住房市場供給側(cè)改革，布局住房租賃市場。自2015年初《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》頒布以來，多地?fù)?jù)此發(fā)布了適應(yīng)地方發(fā)展需要的實施意見，如上海市出臺了《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》和《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》，對新增商品住宅用地社會租賃的商品住房比例和代理經(jīng)租機構(gòu)的扶持政策進行了規(guī)定。此次新政首次涉及租賃住房后的土地收益問題，明確“改造成租賃住房，按年繳納土地收益”，為深化住房市場供給側(cè)改革，鼓勵經(jīng)營性用地向住房租賃端傾斜作出試探。同時，“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點”、“增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)”和“鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源”等措施，為形成“市場為主、政府為輔”的住房租賃市場供給機制打下了政策基礎(chǔ)。

三、新政之后，市場怎么走

（一）今年一季度房地產(chǎn)市場運行情況

首先，一二線城市銷售下滑明顯，但全國商品房銷售規(guī)模近期仍攀新高。這與當(dāng)前“因城施策”的導(dǎo)向有關(guān)，在庫存去化周期較短、房價上漲壓力較大的一線和熱點二線城市嚴(yán)控房價的同時，三四線城市仍在加速去庫存，對全國地產(chǎn)銷售形成有力支撐。其次，在調(diào)控擴圍和升級的同時，房地產(chǎn)投資和新開工仍在加速。3月底房地產(chǎn)投資開發(fā)累計同比增長9.1%，增速為近2年最高，3月新開工面積累計同比增長11.6%，連續(xù)4個月上行。最后，房地產(chǎn)投資額持續(xù)走高的同時，開發(fā)企業(yè)到位資金卻出現(xiàn)回落，一季度到位資金同比增長11.5%，較去年下滑3.7%（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）。

新政出臺是基于經(jīng)濟向好、房地產(chǎn)市場漸漸平穩(wěn)的市場基礎(chǔ)，新政的總體目標(biāo)為建立長效機制打下基礎(chǔ)。新政之后，房地產(chǎn)市場運行的基本研判如下：第一，分類去庫存實施后，房地產(chǎn)市場分化還會繼續(xù)，三四線城市去庫存與一二線城市嚴(yán)調(diào)控下的成交清淡并存的狀況，依然會維持一段時間。第二，控地價和定期公布用地計劃，對開發(fā)商和購房者起到很好的穩(wěn)定預(yù)期的作用，市場會趨于平穩(wěn)。第三，鼓勵租賃住房市場發(fā)展，將改變目前以買賣交易為主的市場結(jié)構(gòu)，讓租賃市場的份額逐漸擴大，使住房回歸其居住功能的本質(zhì)。一二線城市的住房租賃市場無論是成交還是活躍度都有望大幅提升。

（二）新政尚需要深入的方面

冰凍三尺，非一日之寒。我國房地產(chǎn)市場的問題，既有房地產(chǎn)市場本身機制造成的矛盾，也有來自房地產(chǎn)市場以外的體制問題。新政改變了以往補丁式的調(diào)控政策思路，將“堵”改為“疏”，可以說是在完善房地產(chǎn)市場機制的道路上邁進了一大步。然而，新政僅僅是“疏”的開始，還有以下幾個方面需要深入考慮：第一，從近期來看，三四線城市去庫存的壓力依然存在，新政意味著三四線城市的用地計劃將緊約束，這是否有利于三四線城市形成理性的價格預(yù)期，并有效緩解庫存壓力，值得觀察。第二，在開發(fā)商整體運營能力下降的情況下，“控地價、把握住房上市”僅將開發(fā)商置于被動局面，如果沒有響應(yīng)鼓勵長期運營的配套措施，尤其是稅制配套，那么促進開發(fā)商轉(zhuǎn)型可能會流于形式。第三，新政明確了租賃型住房的土地收益按年進行繳納，但是具體操作仍需要配套細(xì)則，比如要按照什么樣的方式確定土地收益，按照什么時間節(jié)點繳納土地收益，是等工業(yè)廠房滿40年之后再按年繳納，還是改造完成之后再按年繳納，新政都沒有明確。第四，雖然新政涉及了土地收益如何繳納，但是未能觸及積累多年的地方政府對土地財政的依賴問題，也未能在這方面明確方向。在房產(chǎn)稅尚未全面鋪開的節(jié)點上，如果不能從根本上解決地方政府對土地財政的依賴，那么控地價和把握上市節(jié)奏的政策，最終還是“堵”，而非“疏”。只有擺脫對土地財政的依賴，房地產(chǎn)市場化道路上的障礙才能逐漸被掃清。

（整理:顏莉）