居民住房信貸的經驗分析

王俊巍

摘要：基于中國家庭金融調查（CHFS）數據，從微觀家庭的個體異質性因素入手，研究了收入、年齡、戶口、受教育程度、地區金融發展程度等因素對我國居民住房信貸決策行為的影響。我們發現：住房信貸具有年齡效應和生命周期效應；擁有城市戶口和受教育程度高的人更有意愿進行按揭買房；收入、區域金融發展對住房信貸有積極效應。

關鍵詞：住房信貸 個體異質性 經驗分析

一、我國居民住房信貸的發展情況

目前，我國居民住房信貸占信貸總額的百分之十幾，跟發達國家相比，有較大的發展空間。今年我國的房地產市場出現一系列重要變化，首先是房地產投資出現了大幅下降，對GDP的貢獻度幾乎為零，其次是房地產結構性過剩問題突出，三、四線城市積壓的房屋庫存需要長期消化，最后是區域房價分化已經形成趨勢，差別性區域住房政策即將出臺。我國居民個體住房投資行為也出現了明顯的變化，由原來的一套剛性需求轉變為二套改善型需求，但總體來說，房地產投資仍然占據居民收入的很大比重，說明我國居民對住房的需求比較穩定。影響居民住房信貸行為的關鍵是其支付能力，當前中國居民家庭的住房杠桿率在38%左右，增加杠桿率也就意味著居民住房信貸行為增加。

二、影響我國居民住房信貸行為的個體異質性因素

本文所使用的數據來自2011年中國家庭金融調查（CHFS），其調查樣本覆蓋了全國25個省、80個縣、320個村（居）委會，共8438個家庭，涉及家庭資產與負債、保險與保障、收入與支出等方面的數據，經過篩選以后可用于此問題研究的有效數據為4201個。

為了使得研究結論更為可靠，對最終選取的樣本數據進行基本統計分析，如表1所示。

從收入水平看居民住房按揭行為情況，通過三個層次的對比我們發現，低收入水平住房按揭貸款比例最高，達到66.91%，高收入水平按揭貸款比例最低，僅為12.64%。按揭貸款的收入效應直觀上十分明顯。從區域金融發展程度來看，金融發達和金融不發達地區的住房按揭信貸都比較高，分別為14.32%和12.35%，而金融次發達地區的按揭比例最低，僅有9.47%。金融發達程度與按揭貸款行為的關系不夠明確。從戶口看居民住房按揭行為情況，可以發現，居民擁有城鎮戶籍的進行住房按揭貸款比例較高，達到13.85%，而居民擁有農村戶籍的進行住房按揭貸款的僅有10.18%，差距比較明顯。從各年齡段居民的住房按揭情況，我們發現，我國居民按揭比例偏低，說明我國住房信貸發展有很大的潛在空間，隨著年齡的增加，按揭貸款的人群比例逐漸降低（從22.03%到2.45%），青年組比較其他年齡組更傾向于進行住房信貸消費。從不同教育水平下居民按揭行為的統計結果，我們發現，低學歷的按揭人數比例僅為4.08%，高學歷則為27.03%。隨著學歷層次的提高，進行按揭貸款的人數比例不斷增加，居民住房信貸與學歷層次有緊密的關系。

三、結論及建議

從分析結果可以看出，住房信貸具有年齡效應和生命周期效應。隨著年齡的增長，持有住房按揭貸款的比率逐步遞增，即年輕人較中年人更愿意貸款買房。擁有城市戶口和受教育程度高的人有更高的意愿進行按揭買房。受教育程度越高的人，尤其是具有本科及碩士以上學歷的人，其思想不受傳統消費觀念束縛，能跟緊經濟潮流，因而貸款買房的概率也很高。收入和區域金融發達程度對住房信貸行為有積極效應，只有居民收入增加，人們才會更有意愿進行住房投資行為，此外，完善金融制度也能改善住房信貸需求的抑制。