新常態下我國房地產經濟發展的思考

洪亮

摘要：在我國經濟進入新常態，房地產經濟仍對國民經濟具有重要影響的背景下，警惕房地產泡沫，關注和控制房地產及關聯行業的風險就顯得尤為重要。本文正以此為出發點，在簡要分析了房地產經濟對國民經濟發展所發揮重要作用的基礎上，對經濟處于“三期疊加”階段下，我國房地產經濟發展的現狀進行了簡要概括；并總結了現階段房地產經濟發展中存在的主要風險和問題，最后在此基礎上提出了一些建議。

關鍵詞：經濟新常態；房地產經濟；房地產行業風險

引言

房地產行業可以說是21世紀以來我國發展最快的行業，房地產業增加值占GDP的比重由2004年的4.5%上升至2015年的6.1%，對拉動經濟發展具有重要作用。根據國家統計局的統計口徑，房地產業核算的活動包括房地產開發經營活動、房地產管理活動、房地產經紀與代理活動和居民自由住房服務；許憲春等（20151l根據統計和國民經濟核算理論，將房地產經濟概括為房地產投資、房地產生產和房地產消費三個領域的經濟活動；由于上述兩種分類方法覆蓋的經濟活動基本一致，因此下文中并未進行區分。

在過去的十多年中，伴隨著中國經濟的快速發展，房地產行業也經歷了發展的“黃金時代”。而當前我國經濟處于結構轉型和增速放緩的重要時期，房地產業的發展也進入關鍵階段，在此背景下對房地產經濟的發展進行分析和思考對我國的經濟發展具有重要意義。

一、房地產經濟對國民經濟發展具有重要作用

房地產經濟對國民經濟發展的重要作用毋庸置疑，以房地產業為起點，其發展能夠從兩個方向上帶動產業鏈條中工業、建筑業、批發零售等眾多上下游產業的聯動發展。僅從表1中的國家統計局數據便可以看到，房地產行業增加值占GDP的比重在2008年以后基本保持在6%左右，雖然與其他行業相比這一數值并不具明顯優勢，但如果考慮到與房地產業關聯最密切的建筑業增加值，兩者合計的比例則達到12%左右，這還沒有考慮房地產業對工業和批發零售等其他行業的拉動作用，可見房地產經濟發展對國民經濟發展的巨大推動作用。

此外國內學術界的大量理論和實證研究也已證實，房地產經濟的發展對拉動國民經濟的增長具有重要作用：黃忠華等（2008）的研究表明我國房地產投資和經濟增長之間存在相互反饋的關系；李玉杰和王慶石（2011）的研究表明，房地產業開發通過建筑業對經濟發展具有較大的間接拉動作用，對金融保險和批發零售業的帶動效應也較強；許憲春等（2015）的研究從房地產投資、房地產生產和房地產消費三個方面，系統全面的分析了1986-2013年間我國房地產經濟對國民經濟發展所發揮的重要作用。

二、新常態經濟背景下，我國房地產經濟發展的現狀

目前我國經濟正處于“三期疊加”階段，去產能、去庫存、去杠桿的壓力明顯。2015年底推出的以三四線城市為主要對象的樓市去庫存政策，目的在于擴大有效需求，加快城鎮化進程，但卻引起了部分一、二線城市房價大幅上漲，使得房產投機的苗頭再次顯現。參與投機的逐利資本會成倍的增加房地產行業的杠桿，房產和金融市場的虛假繁榮景象會對實體經濟的發展造成不利影響，同時也對居民的基本生活帶來沉重的負擔。為嚴防房地產市場的泡沫風險，今年9月30日-10月7日，國內先后有19個一線及熱點城市出臺了限購限貸的措施，本輪政策調控是否取得了預期的效果，還要等到10月份房地產行業相關數據更新才能知曉。但已有學者對此前的幾輪房地產調控措施進行了研究，研究結論值得引起實務界的重視：呂江林（2010）認為行政限購和信貸約束能夠抑制短期投資需求，但長期來看則需通過推出保障房、廉租房和房產稅來促進形成合理的住房價格體系，保持不同類型住房的供求平衡；馮科（2012）的定量研究發現，房地產限購會推高租賃市場和其他投資市場的價格，同時對剛性需求者、投資性需求者和改善性需求者的福利均造成損失，且損失程度由高至低；張德榮（2013）的研究發現限購政策僅能夠有限的抑制房價上漲，且其效果依賴于政策的持續性。此外，學術界的研究結論普遍認為長期的行政限購會對經濟產生不良影響。

重申房地產經濟對國民經濟發展的重要性，分析房地產經濟發展的現狀，反思房地產經濟發展中存在的問題，才能夠在合理實施調控措施擠壓房地產經濟泡沫的同時，保證房地產行業的穩定發展和運行，發揮促進實體經濟發展的作用。

三、目前房地產經濟發展中存在的風險和問題

房地產泡沫是世界各國房地產經濟發展中面臨的最大風險，我國當然也不例外。房地產泡沫是指房地產投機引起的房地產價格嚴重背離其價值，通常與貨幣供應量在房地產經濟系統中的急劇增加有關，故與金融杠桿密切相關。上世紀90年代初，日本房地產泡沫的破裂導致日本經濟進入了蕭條時期；2007年的次貸危機也與房地產行業的高杠桿密不可分。

目前有部分媒體和學者認為，我國房地產市場規模是有史以來最大的，已超過1994年的日本和2008年的美國，對經濟增長和金融發展存在重大不確定影響。這種擔心主要是源于大量資金進入房地產經濟可能會導致實體經濟的資金來源受到限制，從而制約實體經濟的發展。但就我國目前的信貸數據來看，資金流入房地產經濟并不是導致實體經濟融資需求不足的主要原因。。另外，國際上通常以房價收入比衡量房地產泡沫水平，我國房價收入比處于超常規區間的地區主要是一線城市和部分二線城市，這些地區的共同特點是經濟都比較發達、就業機會較多、醫療和教育等公共資源質量較高。因此從資源供給和需求的角度分析，我國區域經濟發展不平衡引起的人口單項流動是造成上述地區房價過高的重要原因，簡單地從房價收入比斷言房地產經濟存在泡沫的說法就略顯蒼白。

四、總結

雖然目前對于房地產市場是否存在泡沫的問題仍存在爭議，但我國房地產經濟中存在的杠桿風險，以及經濟發展結構不合理對房地產經濟和國民經濟健康發展造成的影響是不容忽視的。僅僅依靠限購、限貸措施在短期內確實能夠有效降低投機性需求，一定程度上緩解一線城市和部分二線城市高企的房價，但想要從根本上降低對這些城市房地產的狂熱追捧，僅從行政限制上人手是無法達到效果的。只有配合經濟結構調整的相關政策、在推進產業轉移的同時，支持和鼓勵房地產開發企業到相關地區進行開發活動、整體改善我國區域經濟發展不平衡的現狀以及由此造成的資源分配不平等和人口單項流動問題等，才能從根本上使部分城市瘋狂上漲的房價回歸理性區間，真正抑制房地產泡沫的滋生，同時也有利于我國房地產市場的理性和健康發展。