“金融街”投資性房地產計量模式對其財務影響的分析

○江蘇聯合職業技術學院徐州財經分院 曹華祝 鄭丙金

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“金融街”投資性房地產計量模式對其財務影響的分析

○江蘇聯合職業技術學院徐州財經分院 曹華祝 鄭丙金

本文通過探討金融街控股股份有限公司對投資性房地產的會計政策選擇，分析該公司投資性房地產資產價值及市場價值的高低對其企業財務的影響，以便于投資者對資產估值和公司價值做出獨立的判斷和正確的投資決策。

投資性房地產 計量模式 財務影響

一、 基本概況

金融街控股股份有限公司(以下簡稱“金融街”)是一家主要從事房地產開發、商品房銷售、投資性房地產、物業管理等業務的控股公司，該公司以獨特的地產開發與產業打造并重的“金融街模式”，一直處于穩健經營、持續健康發展狀態。截至2016年12月31日，公司總股本29.89億股，資產總額1128.36億元，負債總額817.04億元，凈資產311.32億元，折合每股凈資產9.28元，公司凈利潤28.16億元，折合每股凈收益0.94元。該公司在開發房地產、銷售商品房的同時，商務地產開發獨樹一幟。商業地產價值稀缺性凸顯，使得該公司商業地產估值具有很強的吸引力。2016年度安邦保險集團幾度增持該公司的股份，控股權達到29.98%，逼近30%要約收購的底線，并接近第一大股東金融街集團及其一致行動人所持有的股權(32.12%)。安邦保險集團公告表示看好金融街發展前景，未來將在依法合規的前提下繼續增持公司股份。金融街被“野蠻人”強力收購，公司的控制權將發生重大變化，這在證券市場上引起軒然大波。受到該消息的刺激，公司股價2016年8月19日一度上漲至14.43元，年內漲幅高達70%以上，創2016年階段性新高。安邦保險的舉動，引起眾多股票投資者的關注，對金融街所持有的投資性房地產的估值各方看法不一，對其商業地產是高估還是低估眾說紛紜。筆者認為，雙方爭論的焦點就是公司的投資性房地產的后續計量問題，是按成本計價還是采取公允價值計價的選擇給上市公司管理層提供了一定的盈余管理空間。管理層會計政策的選擇，影響著公司利潤和凈資產的高低，進而影響著公司的股價。本文探討金融街對投資性房地產會計政策的選擇，分析該公司投資性房地產市場價值的高低對企業財務的影響，以便于投資者對資產估值和公司價值做出獨立的判斷和正確的投資決策。

二、基本分析

(一)投資性商業地產成本模式計量

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。金融街用于出租的商鋪及房屋建筑物、已完工的購物中心和房地產項目及其所擁有的配套車位等商業地產，完全符合《企業會計準則第3號——投資性房地產》有關投資性房地產的確認條件，因此屬于該公司投資性房地產。金融街2016年年報顯示：公司所擁有的投資性房地產面積約67.71萬m2，出租率達到99.8%，其商業地產實現了租賃營業收入18.93億元。截至2016年12月31日，該公司投資性房地產賬面凈值為143.70億元。該公司于2008年3月由成本計量模式改為采用公允價值計量模式計量所擁有的商業地產。

本文對該公司所擁有的商業地產采用成本模式進行后續計量，并對每個會計年度進行追溯調整，還原該公司采用成本計量模式下所擁有的商業地產的價值。通過成本計量和公允價值這兩種計量模式的比較，以便于廣大投資者作為投資該股票的參考依據。詳見表1。

表1 投資性商業地產明細分類表2016年12月31日 單位：億元

注：資料數字來源于上市公司年報。

金融街若采用成本模式進行會計追溯調整計算，該公司所擁有的商業地產按其取得時的初始成本進行計量，進行會計追溯調整并補提折舊。2016年12月31日，該公司投資性商業性房地產按公允價值計量為254.12億元，若按成本計量進行會計追溯調整，公司的投資性商業性房地產價值為146.87億元，累計折舊3.17億元，其賬面凈值為143.70億元。也就是說，該公司投資性商業性房地產若按成本計價比按公允價值計價價值低了110.42(143.7-254.12)億元。該公司若按成本模式進行計價，其賬面價值不受公允價值的影響，不易虛增或虛減資產價值。相對于公允價值計量模式，成本計量模式在一定程度上能預防企業的會計錯弊行為，降低企業隨意調節利潤的可能性，從而提高會計信息的可靠性。但是，采用成本模式進行核算，該公司資產的真實價值不能及時、客觀地加以反映，不能及時為投資者提供有用的會計信息。由于我國房地產市場供求關系的矛盾，投資性商業地產大幅度升值，大多數商業房地產的賬面凈值相對于市場價值已經明顯低估。金融街大部分的物業位于北京市中心區，若按成本模式計量并進行一次性數據折算，該公司所擁有的商業地產僅2.17萬元/平方米(146.87÷67.71=2.17萬元)，而北京市中心的商鋪均價最少為10萬元/平方米。該公司若以歷史成本對投資性商業地產計價，顯然已經不能客觀地反映投資性商業地產的真實價值，也不利于投資者利用會計信息及時做出正確的投資決策，也說明該公司對于投資性商業地產進行后續計量的會計處理方法在財務上更為穩健和謹慎。

(二)投資性商業地產公允價值模式計量

2006年2月財政部發布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》，并要求上市公司于2007年1月1日開始實施。金融街股份公司于2008年3月起將投資性商業地產的計量模式由成本價值模式改為公允價值模式。公允價值計量模式能夠及時、真實、全面地反映該公司所持有的投資性商業地產價值。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。”金融街擁有的商業性房地產大多位于北京市中心區，商鋪均價最少為10萬元/平方米，金融街能夠從活躍的房地產交易市場上取得類似或同類房地產的市場價格，并且可以在房地產交易市場中直接交易，從而對投資性商業地產的價值做出合理的估計。因此其投資性商業地產符合《企業會計準則第3號——投資性房地產》用公允價值計量的條件。若按2016年4月27日深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司的評估報告，該公司的投資性商業地產公允價值高達254.12億元(見表1)，比其賬面價值增加110.42億元，每股凈資產增加3.69元。該公司按公允價值計量投資性房地產，能夠及時地反映企業管理層受托經濟責任的履行情況，客觀地、全面地反映投資性商業地產的真實價值及其變動情況，不僅歸屬該公司股東權益將會增加，而且可以不計提折舊，擁有投資性商業地產使公司當期凈利潤將會有一定的提升。在2010—2016年間，金融街歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為17.82億元、20.18億元、22.69億元、28.92億元、29.27億元、22.53億元以及28.16億元，而公允價值變動收益則對應為3.53億元、11.11億元、12.25億元、2.29億元、10.30億元、21.21億元以及21.61億元。由此可知，公允價值變動收益在每個年度的凈收益中占有較大比例。投資者可以通過這一系列數據變動對比，做出正確的判斷和投資決策。會計信息使用人也可通過這些數據評價該公司經營管理者的經濟責任履行情況和資源使用的有效性。

(三)投資性商業地產由成本計量改為公允價值計量的賬務處理

金融街將投資性商業地產的計量模式由成本模式改為公允價值模式，應當作會計政策變更處理，將成本計量變更為公允價值計量，兩者賬面價值的差額，調整為期初的盈余公積和未分配利潤。該公司變更會計政策后，由成本模式改為公允價值模式時，2016年12月31日賬務處理如下：

借：投資性房地產——成本(公允價值)

254.12億元 投資性房地產累計折舊

3.17億元

貸：投資性房地產

146.87億元 遞延所得稅負債

27.61億元 盈余公積

8.28億元 利潤分配——未分配利潤

74.53億元

從相關數據可以計算得知：投資性房地產增加110.42億元，遞延所得稅負債27.61億元(110.42×25%)，盈余公積8.28億元[(110.42-27.61)×10%]，未分配利潤74.53億元[(110.42-27.61)×90%]，留存收益因此增加82.81億元。會計政策的變更對該公司的財務狀況和經營成果產生了重大的會計影響。

(四)兩種后續計量模式對企業相關財務指標的影響

1.對公司財務狀況的影響。采用公允價值計量公司的資產，公司資產將隨投資性商業地產的公允價值增加而增值。隨著資產賬面價值的增加，資產總額將大幅度上升，會降低公司的資產負債率，使公司呈現較低的財務風險，有利于公司在資本市場上進行融資。公允價值計量資產總額為1128.36億元，而成本計量資產總額為1017.94億元，相比成本模式計量，采用公允價值模式計量使公司的資產總額增加了110.42億元，資產總額上升了10.84%；資產負債率將大幅降低，在成本模式下資產負債率為80.26%，而在公允價值模式下資產負債率72.41%，采用公允價值模式將使公司資產負債率降低了7.85%。因此，采用公允價值計量，將使金融街投資性商業地產的增值顯露，有利于該公司股票在資本市場獲得合理的定價，也有利于該公司的后續融資。

2.對公司所有者權益的影響。對于首次執行公允價值計量的公司，轉換當日投資性房地產公允價值與原賬面價值的差額計入股東權益。2016年該公司資產總額由此增加110.42億元，遞延所得稅負債增加27.61億元，從而使股東權益增加了82.81億元。由于我國房地產行業處于景氣周期中，投資性房地產的公允價值往往高于其取得的成本，由此會大幅度增加企業的所有者權益。

3.對公司盈余的影響。目前我國房地產市場處于高速發展階段，投資性商業地產有持續穩定的增值潛力，在以后的資產負債表日，投資性商業地產采用公允價值模式進行計量帶來的資產增值不需要計提折舊，從而累計減少折舊成本支出，將會給公司帶來額外的利潤增長。另外，投資性商業地產的公允價值重估產生的變動損益，給公司盈余帶來重大的影響。在2010—2016年間，金融街歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為17.82億元、20.18億元、22.69億元、28.92億元、29.27億元、22.53億元以及28.16億元，而公允價值收益相對應為3.53億元、11.11億元、12.25億元、2.29億元、10.30億元、21.21億元以及21.61億元，這無疑又為平衡公司的盈余增加了新的砝碼。一方面，公允價值收益波動引起了金融街近年來利潤總額和凈利潤的共振；另一方面，公允價值收益計入損益，掩蓋了金融街經營性利潤萎靡不振的事實，也掩蓋了管理者的實際管理能力。在我國相關法規還不健全，監管力度不力的證券市場現實情況下，很容易為公司提供操縱利潤的機會。

三、結論

企業對投資性房地產計量模式的選擇，受經營管理者以及會計信息使用者對企業價值判斷標準的影響。以收益作為企業價值的判斷標準，在預計投資性房地產將持續升值的情況下，對公司而言，就會考慮公允價值計量模式，在每年的資產負債表日，投資性房地產公允價值和原賬面價值的差額將增加當期收益。以現金流量狀況作為公司的判斷標準，對公司而言，將對公允價值計量模式持觀望態度，而采用成本模式計量，公司每年可以節省大量的評估費用，會減少公司現金的流出。以公司價值最大化作為判斷標準，對上市公司股東而言，可以將公司的經濟資源配置狀況、資本的保值增值能力作為投資決策的依據。總之，投資性商業地產在計量模式選擇中，是采用成本模式計量還是采用公允價值模式計量，要基于公司現實情況的考慮。對投資性商業地產計量模式的選擇意見不一，公司管理層會計政策的取向，影響著公司利潤和凈資產的高低，進而影響著公司的股價高低。投資者可根據自己的專業知識對資產價值和公司價值做出獨立的判斷和正確的投資決策。

責任編輯: 姜洪云

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