房地產開發企業成本控制新思路

梅蘭蘭

摘要：財務風險具有客觀性、全面性、損失和收益共存性等特征，主要包括流動性風險、存貨管理風險、經營風險、投資風險和籌資風險。為促進公司能夠健康穩定地發展，我國中小公司進行財務風險控制時應遵循適時性、獨立性、穩健性等原則，財務風險客觀存在于中小公司財務管理流程的各個環節，隨著市場競爭日趨激烈，財務風險對中小公司生存發展的影響也愈大，財務風險管理已成為中小公司日常管理中的核心內容。本文以新鄭好想你棗業公司為例，從財務風險的概念入手，分析財務風險的種類及好想你棗業財務風險存在現狀，并根據不同財務風險問題提出了相應的防范策略。

關鍵詞：財務風險；好想你棗業；防范

一、房地產開發企業成本控制的重要性

（一）成本控制的概念

成本控制是企業依據一定階段預先設立的成本管理目標，讓成本控制的主體在他的職權范圍內，在生產耗費發生以前及成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件，進行一系列的預防和調節措施，來保證成本管理目標實現的管理行為。

成本控制的過程是運用系統工程的原理對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算，調節和監督的過程，同時也是一個發現企業薄弱環節，找到企業不足之處，挖掘企業潛力，幫助企業尋找降低成本途徑的過程。

（二）成本控制的意義

1.提高企業的經營能力

成本控制的好和壞，直接影響公司的資金使用的效率，進而影響企業的經營能力。如果企業成本控制的好，就可以提高資金的使用率，減少不必要的資金占用，有利于幫助企業獲得更多的發展機會，提高企業的經營能力。

2.增強企業的競爭力

在同樣的市場情況下，在產品區別不大的條件下，哪個公司的成本控制的更好，就會有更大的降價空間，從而獲得更多的市場占有率，增強企業的競爭力。同樣，成本低了，企業盈利空間就大，進而就可以利用這些利潤進行更好的投資，增強公司的實力，提高企業的競爭力。

3.增加公司的盈利，保障公司的發展

企業進行成本控制的目的就是為了降低成本，增加盈利，保障公司的發展。因為一個企業想要生存下來是十分不易的，它不僅要應對外部市場的競爭和變化，還要滿足員工加薪減勞的要求，如果沒有盈利就無法進行企業的發展。而成本控制可以幫助企業降低成本，增加盈利，贏得發展。所以說加強成本控制可以幫助企業增加盈利，保障企業的發展。

二、房地產行業的發展現狀

房地產企業開發成本的定義是房地產企業為了開發商品房所付出的全部的費用和支出的金額。房地產行業成本主要包括購買土地產生的費用、拆遷支付的費用、前期進行規劃所付出的設計費用和人力成本的耗費、建設成本、購買設備的成本以及相應配套設施的成本等，同時也包括企業為了擴大規模或者保證開發的順利進行向金融機構進行貸款產生的利息費用。

房地產開發項目成本的有效控制是開發商獲得經濟效益的關鍵，而房地產開發項目的建設是一項復雜的系統工程，需要全過程、全方位的系統控制與管理。房地產開發企業的成本控制從時間順序上可分為以下幾個階段的控制：開發項目決策階段的控制、規劃與設計階段的控制，招標階段的控制、施工及竣工階段的控制。目前，房地產開發企業普遍重視施工及竣工階段的成本監控，而普遍輕視決策、設計及招標階段的成本控制。在項目的開發過程中，或多或少的都存在著這樣那樣的問題。

在國家進行房地產宏觀調控力度不斷加大的情況下，房地產企業的經濟效益受到了一定程度的沖擊，房地產開發企業間的競爭壓力也在不斷加大。此外，受有效土地資源數量的不斷減少，土地成本的逐步提高，人工成本不斷上升，材料價格不斷上漲等綜合因素的共同影響，導致房地產企業的開發成本不斷攀升，經濟效益下滑。那么，在現行的宏觀調控背景及房地產市場價格處于平穩或持續走低的態勢下，只有采取行之有效的成本控制途徑和方法，盡可能地降低房地產企業開發成本，才能使企業在市場競爭中立于不敗之。

三、房地產開發企業成本控制的現狀

（一）籌資成本的問題

房地產企業如果有大量的工程借款，就會有大額的利息支出，這些利息支出會直接體現在開發成本中的開發間接費用里。從收集總結的某房地產企業的財務報表中可以看出，該企業借入的長期借款金額為零，但短期借款金額巨大，并且短期借款的債權人有相當大的比例為個人。自然人出于自身風險的考慮，通常會要求比企業借款更高的投資報酬率，從而直接加大了房地產企業的籌資成本。籌資成本的增加直接增加了籌資的難度，這是我國房地產企業面臨的主要顯著問題。

（二）期中成本控制存在問題

在工程的建設階段，由于擔心施工建設單位會利用材料做文章，同時為了保障建筑材料的質量，以防影響住房和自身的聲譽，房地產企業會自己提供一部分建筑材料，并交由施工單位來完成作業。通常情況下，A供材的成本較大，占到整個建筑成本的百分之二十至百分之三十。而A供材同時應納入建筑施工單位的增值稅納稅范圍，這使得雙方在材料的采購價格上往往存在爭議。如何有效控制A供材的采購價格，降低工程材料款的支出，同時減少合同雙方的糾紛，此時顯得至關重要。

公司在采購材料的過程中，沒有事先設立定額標準，材料的采購雖然由專門的采購人員負責，采購的資金支出也都有主要領導人的簽字批準，但這種花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易導致因為A供材的價格和施工單位產生扯皮和糾紛的現象，不利于工程的順利完成，造成成本控制困難的問題。

（三）人力資源成本意識淡薄

企業的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的意識：認為只有專業人員才能進行成本控制的工作，不了解成本控制的關鍵及控制方式的運用。企業對職工成本控制重視不足表現在成本控制職責分工不明確，難以調動職工控制成本的積極性，但企業的成本管理則是由企業的全體員工協力完成的。企業里有很多員工有著傳統成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責意識。只關注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實現，表面上團結協作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理缺少整體性，未能更好地進行合理化的成本控制。

（四）成本管理缺乏目標

企業通過預先確定目標成本，并在規定期限內完成既定的目標，這也是項目開展后續開發工作的根本，更是對整個項目質量的重要參考。而目前很多企業通常覺得計劃趕不上變化，只注重事后核算，因而很多項目在開工前并沒有合理的確定成本預算標準，對于成本管理在源頭上就沒有做好鋪墊工作，后期對于成本的管理更是力不從心。

四、解決房地產開發企業成本控制新思路

（一）合理規劃籌資渠道，降低間接費用

公司大量的短期借款基本上都是信用借款，公司的借款合同備忘錄中并未發現有抵押借款合同。短期借款的期限通常相對較短，介于三個月到六個月之間，公司的還款壓力很大。鑒于房地產行業的特殊性質，其實可利用的固定資產較多，公司可以利用固定資產做抵押取得長期借款，優化籌資渠道，降低財務風險，從而對降低費用作用巨大。另外，在公司資金鏈緊繃時，也可以要求公司的股東直接增資，降低現時的還款壓力。

（二）嚴格控制A供材采購價格

1.提前制定采購計劃

在采購工程材料之前，應考察現場的工程進度，并同工程預算人員相結合，制定一份精細的材料采購計劃表，確定計劃采購數量、計劃采購價格、實際采購數量、實際采購價格等信息。

2.嚴格審批制度，明確采購責任

材料采購應該有專人負責、專人審核、專人批準，明確材料采購過程中的責任，杜絕采購人員收受回扣和賄賂。并制定嚴格的采購執行制度，責任到人，明確處罰方式，誰違規處罰誰。

3.合理制定采購方式

對超過一定金額且預計會持續發生的材料費用，可以采用招標的方式確定材料供應商，讓更多的供應商參與進來，更好的明確采購價格與質量。

4.做好采購后的分析反饋

材料采購之后，將實際采購價格與計劃價核對，明確超支或節約的情況及原因，對審查合理的材料超支，相應變動計劃材料價。并制定采購方案留存，為以后的采購材料做參考。

（三）加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識

企業內的運營部門如果高效運轉會在很大程度上幫助企業的管理者控制成本，所以企業的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經常對員工進行成本控制方面的技能培訓，讓員工在了解企業的同時增加對企業的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都積極的參與進來。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，以便每一個員工更好的理解成本控制的重要性。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節約成本的積極性調動起來。

（四）嚴格制定標準開發成本

標準開發成本控制系統的制定，就是結合標準成本有關指標進行設計，把成本的反饋控制和核算功能進行有機結合而形成的成本控制系統。制定標準開發成本通常的程序是：正確制定成本標準；揭示實際消耗與成本標準的差異；積累實現成本材料并計算實際成本；計算實際產量的標準成本；通過標準成本和實際成本的比較，算出標準成本差異，并分析成本差異原因；進行標準成本及其成本差異的賬務處理。

五、結語

房地產企業多年以來都處于高速發展的狀態，具有高額的收益。而目前房地產開發企業由于國家政策的管制，取消了對經營性用地不正當競爭以及暗箱操作協議對土地使用權的方式，使得房地產企業走向微利時代，此時的房地產開發企業對成本的控制比戰略計劃的實施更具有意義。房地產企業要逐步向集約化經營管理方向發展，改變以往的粗放式經營管理狀態，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強成本控制，為房地產開發企業的健康發展奠定基礎。

房地產開發企業作為國民經濟的重要部門，面臨嚴峻的國家宏觀政策調控，房地產開發企業要想在激烈的市場經濟競爭中要謀求發展地位，就要嚴格控制成本，以便在微小的利益空間內也能夠很好的經營和運行。房地產企業要在生產經營的不同階段對成本進行控制，從而建立起集約化的運營體系，節省成本，相對擴大利潤空間，增加企業的競爭實力。因此房地產開發企業的成本控制對企業的發展具有深遠的意義。

【參考文獻】

[1]何孫秀，金誠.房地產開發成本控制與管理思考[J].中國新技術新產品，2010（15）.

[2]刁均敖.房地產企業成本控制研究[J].財經界（學術版），2011（6）.

[3]蔣國雄.加強施工成本控制，確保優質安全工程[J].消費導刊，2009（18）：205.

[4]申廣平.房地產成本管理突出問題及對策研究[D].上海：上海交通大學，2012.

[5]張弛.房地產項目目標成本控制理論探討及其實踐[D].天津：天津大學，2010.