煙臺市農(nóng)房房產(chǎn)調(diào)查方法初探

呂 悅，孫曉麗

（1.山東正元數(shù)字城市建設(shè)有限公司，山東 煙臺 264000）

煙臺市農(nóng)房房產(chǎn)調(diào)查方法初探

呂 悅1，孫曉麗1

（1.山東正元數(shù)字城市建設(shè)有限公司，山東 煙臺 264000）

通過對煙臺市招遠農(nóng)村房屋的調(diào)查特點、調(diào)查作業(yè)流程設(shè)計、成果資料、實際調(diào)查和試點驗證情況等進行闡述，初步探討了農(nóng)房調(diào)查的基本方法和工作流程；并以招遠市某村為試點對該方法進行了驗證。

不動產(chǎn)；房產(chǎn)；調(diào)查；測量

為貫徹落實國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》、國土資源部《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等文件要求，煙臺市國土資源局開展了農(nóng)房不動產(chǎn)調(diào)查試點工作。該項工作的主要目標(biāo)是通過分析典型農(nóng)房不動產(chǎn)的現(xiàn)實情況，探索煙臺市不動產(chǎn)調(diào)查的基本方法和作業(yè)流程，確定需要采取的主要技術(shù)手段和技術(shù)規(guī)范，為煙臺地區(qū)將來大面積農(nóng)房調(diào)查的鋪開奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

1 煙臺市農(nóng)房調(diào)查特點分析

煙臺各縣市農(nóng)村宅基地分布較集中，每宗地基本以院落為單元，房屋建筑一般以一層磚混結(jié)構(gòu)為主，多層磚混結(jié)構(gòu)為輔。各行政村房屋規(guī)劃較為整齊，違章建筑較少，街道劃分明顯，為調(diào)查區(qū)的劃分和調(diào)查工作的順利開展提供了便利。

2 煙臺市農(nóng)房調(diào)查作業(yè)流程設(shè)計

2.1 準(zhǔn)備工作

1）以煙臺市集體土地確權(quán)登記發(fā)證的地籍圖資料作為本次房屋調(diào)查的工作底圖和房屋測量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2）以煙臺市集體土地確權(quán)登記發(fā)證的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫資料為基礎(chǔ)，調(diào)查補充房屋等構(gòu)（建）筑物信息，建立房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫；能合理有效利用現(xiàn)有地籍調(diào)查資料，節(jié)約外業(yè)測繪、外業(yè)房屋調(diào)查和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)錄入等工作的人力物力，提高工作效率。

3）宣傳發(fā)動，是政策性很強的工作，在實施作業(yè)前應(yīng)進行大規(guī)模的宣傳動員，建立組織機構(gòu)，確定人員設(shè)備投入，對作業(yè)人員進行技術(shù)培訓(xùn)，確定技術(shù)路線和計劃進度，從而保障質(zhì)量，為工作的安全順利生產(chǎn)營造良好的氛圍。

2.2 房屋調(diào)查

房屋的權(quán)屬調(diào)查方法按照GB/T 17986.1《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行，按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）要求填寫房屋調(diào)查表。按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的要求，采用內(nèi)業(yè)已有數(shù)據(jù)分析和外業(yè)實地調(diào)查相結(jié)合的方法對農(nóng)房權(quán)屬調(diào)查資料進行審核，確保農(nóng)房單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確，具體步驟為：①資料準(zhǔn)備，制定計劃；②入戶調(diào)查，收集資料；③ 調(diào)查資料檢查審核；④問題整改完善；⑤房屋等建（構(gòu)）筑物編碼，其編碼結(jié)構(gòu)如圖1所示[1]。

圖1 房屋等建筑物、構(gòu)筑物的編碼結(jié)構(gòu)圖

第1層為縣級行政區(qū)劃，代碼為6位，采用GB/ T 2260規(guī)定的行政區(qū)劃代碼；第2層為地籍區(qū)，代碼為3 位，碼值為000～999；第3層為地籍子區(qū)，代碼為3位，碼值為000～999；第4層為宗地特征碼，代碼為2位，其中第1位用J表示集體土地所有權(quán)，第2位用C表示宅基地使用權(quán)宗地；第5層為宗地順序號，代碼為5位，碼值為00001～99999，在相應(yīng)的宗地特征碼后順序編號；第6層為定著物特征碼，代碼為1位，用F表示房屋等建（構(gòu)）筑物；第7層為定著物單元編號，代碼為8位。定著物為房屋的，定著物單元在使用權(quán)宗地內(nèi)應(yīng)具有唯一編號，前4位表示房屋的幢號，在使用權(quán)宗地（或地籍子區(qū)）內(nèi)統(tǒng)一編號，碼值為0001～9999；后4位表示房屋的戶號，在每幢房屋內(nèi)統(tǒng)一編號，碼值為0001～9999。

2.3 房產(chǎn)測量

1）房屋量距及宗地界址邊長檢查。房產(chǎn)測量是我國的一項法定專業(yè)測繪工作[2]。實地量距法和坐標(biāo)解析法是目前房產(chǎn)測量中普遍采用的面積測算方法，也是面積測算中精度較好的方法。當(dāng)面積≤1 000 m2時，實地量距法比坐標(biāo)解析法的精度高；當(dāng)面積＞1 000 m2時，實地量距法比坐標(biāo)解析法的精度低[3]。通常農(nóng)房面積≤1 000 m2，因此為確保房產(chǎn)成果質(zhì)量的精度符合GB/T 17986.1《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求，院內(nèi)建（構(gòu)）筑物采用實地量距法，現(xiàn)場核查宗地界址邊長。使用測距儀和鋼尺（經(jīng)檢定合格）對房屋的每條邊進行3 次測量，測量誤差在5 cm以內(nèi)，取3次測量的平均值作為房屋邊長測量值，此次房屋界址點為二級（表1）。

表1 房產(chǎn)界址點的精度要求[4]

式中，mj為相應(yīng)等級界址點的點位中誤差，單位為m；D為相鄰界址點間的距離，單位為m；?D為界址點坐標(biāo)計算的邊長與實量邊長較差的限差，單位為m。

2）圖形編輯。以實際測量邊長計算房屋的建筑面積，面積計算的具體方法為：采用廣州開思SCS H2002房產(chǎn)軟件自動計算兩次面積，再將兩次面積進行比較，按表2對應(yīng)等級精度檢查是否滿足限差要求，滿足限差要求則將兩次面積取均值作為最終房屋面積成果。房產(chǎn)面積的精度分為3級，各級面積的限差和中誤差不得超過表2計算結(jié)果。農(nóng)房房產(chǎn)面積的精度為二級。

表2 房產(chǎn)面積的精度要求[4]

2.4 圖件制作

房產(chǎn)測繪信息化的核心是建立基于GIS的房產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)，它也是房屋信息管理系統(tǒng)的一個重要組成部分[5]。該項工作主要是編寫一個能實現(xiàn)對原有數(shù)據(jù)進行提取、加工、填充表格、出圖等的房產(chǎn)登記系統(tǒng)。房產(chǎn)登記系統(tǒng)能實現(xiàn)對原有數(shù)據(jù)的挖掘，充分利用原有有效數(shù)據(jù)，減少工作量；同時具有數(shù)據(jù)加工處理功能，能應(yīng)對數(shù)據(jù)信息不全或缺失情況。數(shù)據(jù)處理完成后，需導(dǎo)出相應(yīng)的房屋分戶圖，打印輸出。房產(chǎn)登記系統(tǒng)界面見圖2。

軟件使用C/S技術(shù)，在人機交互界面下，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的讀取、表格內(nèi)容的填充、數(shù)據(jù)修改等工作。如果遇到信息/權(quán)利人信息不全或缺失的情況，可利用信息補錄功能進行信息補錄。

ArcGIS Engine是ERSI公司推出的，繼承了ArcObjects全部功能的一個模塊，為開發(fā)應(yīng)用提供了完整的嵌入式GIS組件庫。ArcGIS Engine具有標(biāo)準(zhǔn)的GIS框架，有效的License配置方案，跨平臺（Windows、Unix等）、跨語言（Com.NET、C++、Java等）的特征[6]。根據(jù)房產(chǎn)分戶圖的出圖規(guī)范，使用ArcGIS Engine進行地圖開發(fā)，在地圖中提取相應(yīng)的地塊和房屋的圖形信息，繪制房產(chǎn)分戶圖。

圖2 房產(chǎn)登記系統(tǒng)界面

2.5 房屋面積測算

測繪單位應(yīng)加強對規(guī)范、法規(guī)的理解，提高質(zhì)量和測繪技能，盡可能地減少計算差錯引起的預(yù)測與實測的不一致[7]。

1）房屋面積測算。按照GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的第8條“房屋面積測算”規(guī)定執(zhí)行，面積單位為m2，取至0.01。

2）對于宅基地符合房屋調(diào)查條件的地上永久性建筑予以計算面積。

3）有立柱、耳房等圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按照外圍水平投影面積計算；無圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按照外圍水平投影面積的1/2計入房屋面積；飄空封閉陽臺面積計入所在樓層面積，底層水平投影面積不予計算；飄空不封閉陽臺按照水平投影面積的1/2計入所在樓層面積；落地陽臺面積按照樓房整體予以計算。

3 成果資料

對房產(chǎn)平面圖、房屋面積、四至和權(quán)利人姓名進行公示，公示期為15個工作日。公示期滿對符合房產(chǎn)發(fā)證的宗地進行公告，公告期為7個工作日。利用不動產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)處理軟件，生成地籍調(diào)查表、房屋基本信息調(diào)查表等表格。以村為單位生成房產(chǎn)公示平面圖、房產(chǎn)分戶平面圖、不動產(chǎn)登記申請審批表、房屋基本信息調(diào)查表、房屋信息，建立權(quán)利人信息，生成登記業(yè)務(wù)、房產(chǎn)登記簿、房產(chǎn)證并打印。公告期滿符合房產(chǎn)發(fā)證要求的，進入不動產(chǎn)發(fā)證系統(tǒng)進行審批發(fā)證，最后資料掃描歸檔整理。

4 實際調(diào)查及試點驗證情況

運用上述調(diào)查和測量方法對煙臺市招遠蠶莊鎮(zhèn)某村155戶農(nóng)房（兩層樓房111戶，平房44戶）進行調(diào)查測量。外業(yè)測量分為兩組進行：一組進行調(diào)查和宗地房屋丈量，另一組檢核每塊宗地的界址邊長，2 d完成154戶的調(diào)查、測量及檢核工作，其中有1戶無法調(diào)查測量。兩個作業(yè)組每天將外業(yè)采集的矢量和屬性數(shù)據(jù)輸入到相應(yīng)的數(shù)據(jù)處理軟件進行編輯處理，并與已有數(shù)據(jù)進行檢核，建立房屋信息數(shù)據(jù)庫。檢查驗證情況如表3所示。

表3 檢查驗證表

在檢核宗地界址邊長的過程中發(fā)現(xiàn)有6條邊長與原距相差超過5 cm，因此對宗地內(nèi)數(shù)據(jù)全部進行了量距糾正，對房屋調(diào)查資料進行了補充。對未超出界址邊長5 cm中誤差范圍的宗地界址邊長保持原宗地面積，對超出中誤差范圍的宗地界址線進行糾正，最后達到房產(chǎn)界址點和房產(chǎn)面積的精度要求。根據(jù)房屋所有人的需要，利用不動產(chǎn)登記發(fā)證軟件可隨時輸出房產(chǎn)成果和房產(chǎn)證，而外業(yè)檢核不合格的宗地，在糾正處理后納入不動產(chǎn)登記程序。

5 結(jié) 語

根據(jù)對本文所述作業(yè)方法的實踐可知，該方法在大面積農(nóng)村房產(chǎn)調(diào)查和測量中的應(yīng)用操作簡單易行，作業(yè)人員能很快接受和運用。利用相關(guān)數(shù)據(jù)處理軟件將原有數(shù)據(jù)成果完整轉(zhuǎn)換到現(xiàn)在的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫里，軟件界面可根據(jù)各方需要方便地輸入輸出屬性數(shù)據(jù)，并指導(dǎo)外業(yè)人員合理采集需要的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，建立完善的數(shù)據(jù)庫，因此，該方法對提高農(nóng)房房產(chǎn)不動產(chǎn)登記具有較大的推進作用。

[1]國土資發(fā)[2015]41號.國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知附件:不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)[S].北京:國土資源部,2015:13-31

[2]赫建忠,馬保衛(wèi),馬建良,等.房地產(chǎn)測繪管理體系的創(chuàng)新及應(yīng)用[J].測繪通報,2009(5):52-54

[3]朱俊仁.試論地籍測繪在房產(chǎn)項目開發(fā)中的應(yīng)用[J].科學(xué)之友,2010(20):19-20

[4]國家技術(shù)監(jiān)督局. GB/T 17986-2000.房產(chǎn)測量規(guī)范[S].北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社,2000:1-4

[5]江文祥,徐磊.信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測量工作中的應(yīng)用研究[J].測繪通報,2014(8):109-112

[6]苗作華,劉耀林,王先華.基于GIS的工業(yè)園區(qū)安全監(jiān)管與應(yīng)急救援信息系統(tǒng)[J].測繪通報,2007(8):55-58

[7]肖淑紅.關(guān)于房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的分析[J].測繪與空間地理信息,2012(2):199-201

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B

1672-4623（2017）07-0112-03

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.07.034

呂悅，碩士，工程師，注冊測繪師，主要從事工程測量方面的應(yīng)用及研究工作。

2016-08-24。