工程管理環節在房地產開發中的重要性

余勃

摘 要：房地產行業通過長時間的調整與發展，逐漸理性與完善，以往以土地資源條件的開發方式慢慢轉變成產品、市場以及用戶的競爭，因為工程開發時間很長，可以使用的資源非常有限，通常要求分期開發施工，但是供需關系、市場條件又遭受宏觀經濟和政策的嚴重阻礙，最終影響房地產的發展，則針對房地產開發商而言，不僅要以不變應萬變，加速產品調節作為工程開發施工成功的前提保證；還要把管理細分到開發環節的所有過程，所有具體流程。建筑工程管理在全部房地產開發階段具有非常重要的作用，其滲透于房地產開發的全過程。

關鍵詞：項目管理 房地產開發 重要意義 土地資源 研究

房地產企業好的聲譽也是由項目管理的好壞來決定的。在全力強調注重房地產施工工程前期工作的時候，項目管理依舊是房地產開發的關鍵環節之一，還是一個實質性的過程。房地產企業好的聲譽也是由項目管理來決定的。現階段，市場中出現的項目質量問題、應用新材料衍生出來的質量缺陷，盡管防不勝防，可是能夠通過項目管理這個過程，來縮小該范圍。

1、科學優化，降低實體費用

資本優勢屬于房地產開發施工競爭的重點，項目施工過程中同樣關鍵，采購成本、限額規劃等均是管理成本的有效方法，但是也不可忽略項目技術的完善策略，如門窗原料的取代、空心樓蓋地底的應用、新型墻體的應用等，一方面能夠規避盲目追求效果和費用投入偏大的現象；另一方面，項目管理能夠通過科學優化，減少成本等方式來避免質量過剩。

2、提前規劃，提供銷售扶持

房地產開盤時間是整個工程開發施工的重點，開盤實際的掌握，施工場地形象包裝等開盤條件的準備工作，均是工程成功進行的基礎條件[1]。而售樓點、樣板室、入戶大廳和看房通道的創建，均會和常規的項目推進出現交叉情況，所以，項目部需提前規劃，加強和銷售等部門的溝通，采取預留、交錯等有效管理方式來做到銷售工具的配置，特別是外部周圍道路和入口的組織，更加可以體現現場項目協調管理水平。

3、選取優良的勘察與設計機構屬于項目成本管理的重點

房地產開發投資管理影響在勘察設計過程中占60%到86%，優秀的勘察隊伍可以精準的對土質狀況實現定位，提供科學的路基承載策劃依據，進而降低項目造價。優良的設計機構可以對房屋展開科學化規劃，完善項目結構，加強價值項目的應用，注重邊際成本，降低與防止不必要的耗費，從而節省項目造價以及加快項目進度。

4、選用高效負責的監理機構

在項目施工階段，一方面，項目監理單位能夠根據委托監理協議與相關的施工項目合同對承建企業的施工行為展開監督控制。因為施工企業不清楚施工項目的相關法律規范、規章、管理流程與市場行為標準，也將會出現不合理施工行為。在此種狀況下，項目監理機構能夠像施工企業提出有效的建議，進而防止出現施工企業的不當施工行為，由此避免施工企業事后返工、反復施工的情況[2]。此外，項目施工監理的價值是代表施工企業對項目施工工程用完善的監理機制、獨特的管理手段，根據合同、規范和技術施工規程需要，展開全過程跟蹤與全面監督和管理，促進項目施工工程的投資、時間、質量按方案實施，從而實現建筑施工工程合法、科學、實用、經濟。項目參建方的施工行為均需要滿足法律規范以及市場準則。若要完成這點，只是依靠自律制度是無法實現的。因為客觀條件的限制，政府的監督控制無法深化到所有施工項目的整個過程中，由此還應該創建一種完善的約束體制，可以在施工項目實施階段，對項目參建方的施工行為進行管束，施工項目監理制就屬于這種約束制度。監理負責水平直接關系到房地產企業的外部形象與項目管理費用，監理單位主要肩負質量、進度管理責任[3]。經過監理單位的嚴格控制、業主方項目師的監管，實現建設承包合同監理時的根本目的，但若監理企業在過程管理時，責任心薄弱，其崗位猶如虛設，那么為業主方增大了項目管理的難度與矛盾，其不但內在的項目質量難以得到保障，外部也大大阻礙著銷售業績。

5、創建高效科學的管理模式

項目管理的作業內容主要包括項目信息管理、部門關系統一、銷售分區圖確定和統一說辭，和相關部門配置的預算把關和銷售范圍測量，建筑材料管理，施工人員管理等。

保存好業主方的前期項目施工信息，督促建設人員做好具體的項目信息，為項目質量的評價提供了科學的依據。

需加強建筑材料的市場調查工作，多角度進行對比與區分，科學的選價與選材，嚴格把好材料與總數的關，加快材料的供應時間，有利于加速項目進度、提升項目質量及減少項目成本。

施工人員是項目施工的主體，應對施工人員進行嚴格的管理。首先，業主方要遵循項目款支付標準：其一，平時重視“進度管理”，每周、月進度方案對照落實，盡可能堅持合同要求的形象進度，根據實踐來交付項目款[4]。其二，農忙時期、年關等用戶資金緊缺時，必須以質量、進度整體考核為關鍵，以質量調整為修正時間，或是直接實施罰款與項目款扣減。如此項目款的交付主動權便可以始終在業主方手上，而且防止產生施工人員由于項目款矛盾，阻礙正常工程進度現象的發生。

其次，防止索賠。防止索賠屬于甲方過程控制的關鍵環節，施工前進行有針對性的圖紙審核，需要施工企業認真分析圖紙，找到圖紙存在的不足，不得搞形式化，用戶對外立面和結構建設定位要精準，避免變更情況的出現。

接著，根據決算方法，把之后將會出現的索賠問題在合同中標注[5]。在簽證過程中一定要做好以下幾點工作：監理企業一定要提前和業主方協調一致，這樣才能簽證，不可擅自做主；業主方管理者在進行簽證時，重視可靠簽證時間，一定要注意把成本和工期分開思考，簽證過程中，必須標注是局部調整和調改，不能留下阻礙工期的所有借口；成本決算必須由審計單位把關為基礎，不能任意決算，即應該讓利也一定要讓在明處，為業主方創造其他方面的效益。

最后，嚴格把好建筑材料控制的關。業主方需要堅持施工人員大包干，這屬于一條不僅能夠管理成本，還可以確定責任的科學措施。依據當前的情況來看，業主方目前對開發的工程所用材料與設施，無論是土建、安裝或者綠化景觀，均要具有基本了解。業主方材料控制的關鍵應該為：推廣材料設施應用準入原則，對項目主材能夠實施質量規范定位；事先定價、定質量規范和品牌，要由監理企業參與，不僅體現公平，還為結算奠定了堅實的基礎；監督監理企業創建現場抽查、檢測機制，還能以經濟杠桿調整，嚴格把好施工人員、材料應用關[6]。監理科學的施工組織規劃、對質量問題等重要程序監理施工工藝方案、采用科學的獎懲機制等，如此方可確保項目進度與項目質量。

6、選用信譽好的建設單位與素質高的工程經理

施工人員與業主方協作盡管是雙向選擇，可是實際主動權歸屬于業主方。為實現根據科學的低費用與工期完成工程項目的施工工作，并實現業主方控制的目的，建設單位與工程經理的素質高低，直接影響到項目進度與項目質量[7]。首先，需要建立一套完整的組織結構，如建設單位資質、建設單位技術含量、單位近幾年的生產業績、單位可靠度與誠信度、工程經理資質、工程經理素質和能力、現場管理人員的素質和能力等，唯有全面掌握與了解這些資料，加強篩選力度，這樣方可為選取優良的工程班組提供科學的依據，這就是業主方需要引起重視的問題，由于這關系到業主方建設小區的品牌傳播；此外，在合同條約與結算方法上應投入更多的精力，為可以吸引較多施工人員參加業主方工程施工，實現業主方預期的資本目標，同時方便管理，這就應該結合實際工程狀況進行研究確定。

參考文獻

[1]楊飛.建筑經濟管理中招投標的重要性分析[J].綠色環保建材，2017（01）：250.

[2]王建麗.目標成本法管理在房地產開發中的重要性及運用[J].財會學習，2017（06）：180+182.

[3]鄒勤.淺議房地產企業在房地產開發全過程中的工程造價管理[J].硅谷，2008（01）：35+37.

[4]張立君，馮東梅，馬建華.價值工程在房地產開發項目成本集成化管理中的應用[J].價值工程，2008（02）：83-84.

[5]陸善輝，董年碗.談談監理單位與房產公司在住宅項目建設過程中如何加強現場簽證與設計變更的管理[J].現代物業（上旬刊），2011（03）：69-70.

[6]董年碗.談談監理單位與房產公司在住宅項目建設過程中如何加強現場簽證與設計變更的管理[J].現代物業（上旬刊），2011（06）：83-84.

[7]李民.房地產項目管理與規劃設計的探索[J].中國城市經濟，2011（30）：341.