保障房項目中綠色建筑管理措施

倪志剛　朱海洋

【摘 要】近年來我國綠色建筑發展迅猛，在國家政策大力推動下，綠色建筑迎來了規模化發展階段。自2014年起，國家要求政府投資、保障性住房、大型公共建筑3類項目綠色化。大里聚福城項目，通過人均用地指標規劃、室內外環境規劃，及其在建設過程中加強監督管理，達到綠色建筑要求。另外，多年來在保障房進行積極的實踐與研究，也逐漸形成了適宜自身特點的綠色建筑關鍵技術集成體系。

【關鍵詞】保障房；綠色建筑；管理；措施

在保障房項目建設中，力求使保障房項目成為社會口碑中“面積不大但功能齊全，占地不多而環境優美，造價較低且品質優良，交通條件便利配套齊全”的理想家園，這是社會對保障房項目的基本要求。在邁皋瑞福城項目建設中，通過建筑環境，主要是節地與室外環境方面的規劃以及管理措施，達到了綠色建筑的基本要求。

1 工程概況

大里聚福城項目，位于江寧區上坊老鎮北側，總用地面積125公頃，規劃總建筑面積約200萬m2，提供保障性住房1.5萬余套。

配套完善：該片區各類配套73萬m2，其中片區中小學、幼兒園教育配套累計達11.2萬m2（中學2所、小學5所、幼兒園8所），社區衛生等公共設施配套累計6.5萬m2（7處社區中心、3處衛生中心、5處衛生站），商業配套21萬m2及4萬m2層架空，51萬m2普通地下室和人防地下室供居民停車，65萬m2綠地供居民休閑娛樂。

交通條件便利：片區所處規劃區域內路網發達，可迅速接入市城市道路路網和市高、快速路路網。在片區內部，總共規劃建設了14條市政道路，已全部建成通車，片區與主城之間的連接暢通。開通了7條公交線路，從不同方向通往各主城區，還與周邊地鐵站駁接，極大的方便市民的出行。

主力戶型選擇：戶型方面，堅持舒適適用的設計理念，在保證住房的適用、經濟、可靠、耐久等要求的基礎上，兼顧到考慮居民居住條件、人口構成等因素，按照房源的類別，設計出了多種適用的戶型，并組織專家對戶型進行多次優化。同時通過設計競賽，選擇優秀作品用于戶型的設計之中，力求戶型設計的合理性、人性化。

大里聚福城項目在規劃、設計、施工過程中一直遵循國家政策，精心打造綠色建筑，踐行“因地制宜，全面謀劃，整合技術，產業創新”的理念，實際踐行綠色建筑。通過在該保障房項目中建筑節能技術、預拌商品混凝土、預拌砂漿、雨污水回收利用的全面應用，還通過利用太陽能的可再生能源技術、推行住宅全裝修及建筑工業化，達到了二星甚至三星級國家綠色建筑標準。

2 控制指標

2.1 人均用地指標方面

標準指標限值采用：低層建筑指標，不高于43m2；多層建筑指標，不高于28m2，中高層建筑指標，不高于24m2，高層建筑指標，不高于15m2。

經過精心規劃，以及在實施中不斷調整完善，該保障房項目最終完成的人均用地指標為：建筑類型：高層建筑；規范指標限值要求：人均居住用地不高于15m2；該居住區用地面積：37563m2；住區戶數：3032戶；住區居住人口：6580人；住區人均居住用地：5.4m2<15m2。

2.2 建筑場地物理環境

場地風、聲、光、熱等物理環境規劃，按照有利于綠色建筑、提高室外居住環境的舒適度，同時也有利于居民的生活質量和健康要求。

居住區環境噪聲限制經測定符合標準規定。

2.3 室內建筑環境之具體措施

經過戶型設計、論證、競賽，選擇最受歡迎的戶型；所有的戶型面積合適，外窗位置合理，基本做到廳、室、廚、衛為明設，保證良好的通透條件；室外走廊也能夠利用自然光，入戶環境明亮舒適。

2.4 配套設施

綠化技術方面，結合保障房的功能特點，選擇經濟耐用、美觀可靠的綠色化技術，提高綠色保障房建設的性價比。

保障房項目組團片區面積大，中低收入人群為主的特點，強調了項目配套生活設施的完善，以及公交線路的合理布局，滿足住戶的生活舒適需求與出行條件。

保障房項目，具有后期維護不易的特點，設備選擇上，選用性價比高、運營維護方便的設備設施；綠化物種選用耐候性強、易維護的本土植物。

2.5 運營管理

運營階段的管理非常重要，必須確保實現綠色保障房建筑的全壽命周期運營。綠色保障房的建設工作，除設計、施工階段外，也要考慮在全生命周期中的實際運用效果。尤其在建成使用、運營維護各階段，不能出現綠色建筑只是停留在設計圖紙上，或僅僅經歷短期運營后，便處于無人問津、無人管理的狀態。必須要注重后期運用的各種節能降耗措施、技術、設備的有效運營工作。

2.6 建設管理措施

在項目建設之初，就從建設標準、施工隊伍選擇、材料采購等方面明確目標，統一質量標準、材料品牌統一、監管措施嚴格、評比考核嚴格，并在規劃設計、招標采購、施工、檢驗等項目建設全過程中，把建設優良安居工程的要求，貫徹到每一個具體細節。

在招標階段，建立優質施工企業名錄庫，鼓勵在本地區管理水平高、信譽良好的承包單位參與投標。制訂嚴格的準入條件，引入包括綠城、萬科、棲霞等建設管理實力雄厚、信譽良好的開發企業參與投標，以利用其先進的管理理念和豐富的建設經驗，確保項目建造品質。

建立預警機制，要求監理方除常規結構強度平行檢驗外，增加對每層結構構件14天早期的強度以及碳化情況平行檢驗（并委托檢測機構每六層撿測一次），對早期強度低于設計強度40%或碳化深度大于1.6mm時進行預警，各相關方及預拌混凝土供應單位共同予以關注。

數據檢測方面，業主委托專業的檢測中心，對各常規檢測單位的試驗檢測工作及監理單位的自檢、復檢工作進行隨機復查，發現責任事故，對相關檢測單位做出嚴肅處理。以此確保保障房項目質量測試數據指標的真實可靠。

在節能設計方面：通過制定綠色施工指導意見書，對保障房項目戶型條件、道路規劃、綠化、市政交通、建筑、結構、安全保衛、驗收標準等方面均提出嚴格的規定，做到設計功能合理、結構安全可靠、功能配套齊全、設施舒適完備、美觀大方、宜居環保。

在材料采購方面，做到嚴格選材，優質優價。對重要材料進行分級管理，建立鋼材、混凝土、砌塊、砂漿、墻體、屋面、防水、保溫、涂料、門窗等32種主要材料的資料目錄庫，對主要材料明確了技術標準。同時也規范了名錄庫調整的工作方法，進行動態控制。

為有效降低建設成本，本項目成立了大宗采購部，通過大批量采購主要材料，以實現低價采購高品質材料設備。采購工作部在已完成工作中，所有電梯和以及公租房、廉租房的太陽能熱水系統采購，1200臺電梯，中標單位為日立和通力兩個一線電梯品牌，采購價格經測算低于采購常規價格10～12%；10800臺太陽能，采購的是光芒和太陽雨兩個一線品牌，采購價格經測算低于采購常規價格25～30%。降低了采購成本。

在監管方面：針對業主、承包方、監理、勘察、設計以及見證取樣單位各方分別制定了專門的監管辦法，明確各相關方的質量安全責任。

聯合質監部門同時設立了質監組，對重點部位，進行駐點監督。

3 結語

2014年6月底，國務院有關督查組對南京市包括該項目的四大片區的保障房建設給予了高度評價，認為“在江蘇南京，保障房項目建設，在選址優上先考慮交通方便、配套齊全的地塊，優質的公共資源也得到了合理利用”。

2015年12月，該項目首個居住組團交付入住，回訪中，通過對小區居民進行調查了解，保障房項目方便的交通條件、完善的配套設施、優良的品質、優美舒適的居住環境得到了小區住戶的好評，大家普遍對房屋質量、采光效果、綠化種植、配套生活設施、社區服務、醫療保健、學校教育、公交場站、市民廣場等諸多方面表示滿意。

【參考文獻】

[1]郭正興.土木工程施工[M].南京：東南大學出版社，2007.

[2]余群舟.建筑工程施工組織與管理[M].北京：北京大學出版社，2007.

[3]李建峰.現代工程土木施工技術[M].北京：中國電力出版社，2008.

[責任編輯：朱麗娜]