中國房地產市場進入存量房時代

河南財經政法大學教授 李曉峰

中國房地產市場進入存量房時代

河南財經政法大學教授 李曉峰

從1998年城鎮住房制度改革至今，我國房地產行業經歷了近20年的發展，基本擺脫住房短缺時代。截止到2016年底，我國城市人均住房建筑面積達到33平方米以上，農村人均住房建筑面積達37平方米以上。同時，我國城鎮戶均住房套數超過1.1套。而在2012年，我國城鎮戶均住房套數首次超過1套，2012—2016年這四年來這一數據一直呈上升趨勢，相信未來還會不斷增加。通過這些數據表明，我國從1998年城市住房改革至今，經歷了近20年的發展，人均面積超過30平方米時，戶均套數超1套，計劃經濟時代留下的最嚴重的住房短缺問題已成為歷史，基本擺脫了住房的短缺時代，我國住房市場正在轉型，從以增量房為主的時代轉向以存量房為主的時代。

2016年底，全國存量房市場二手房交易與新房交易比例為0.7∶1，全國前30名城市中二手房交易與新房交易比例為1.1∶1。北上深三城二手房交易與新房交易比例為2.7∶1，房地產起步越早、越發達的城市和排名靠前的地區，二手房交易比例遠超新房。如，美國、德國、英國、法國以及日本等發達國家二手房與新房交易比例約為8∶1至10∶1之間。我國與美國、日本相比，這個比例還是很低的。可以說，中國剛剛步入到存量房時代。

隨著存量房時代的到來，房地產市場也將發生變化：一是房地產市場價格將更多依靠市場機制來決定。新房市場由于開發商可以操縱、運作手中大量的房源，新房依賴市場性差一些，二手房則更多依靠市場來決定。二是存量房市場的到來，將改變政府對房地產的發展理念。增量房時代逐漸結束，二手房逐步取代新房占據市場交易的主導地位，政府將改變過去土地財政的思路，圍繞存量房“做文章”。三是房地產業必將加快供給側的改革。城市建設“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化，是將房屋的供應市場由過去的增量房一方獨大逐漸過渡為增量房與存量房相互均衡，并且將來以存量房為主的供給模式。住宅市場會更反映出真實需求。

中國房地產市場以2015、2016年為轉折點，進入到一個新的時代——存量房時代。在存量房里，租賃房市場是個什么概念？一個國家的房地產市場真正進入到以存量房為主的時代，三個市場應均衡發展。一是新房買賣；二是二手房買賣；三是租賃市場。一個國家進入到一個相對成熟的房地產市場是三個市場的均衡發展。過去是新房市場一房獨大，現在二手房市場已迎頭趕上。目前，在我國三大市場中最為薄弱的環節就是住房租賃市場。

2016年，我國新房與二手房交易的總額為17個億，其中7個億為二手房買賣，10個億的新房買賣。與17個億的房屋買賣市場相比，房屋租賃市場為1個億，只占6%，遠遠落后于二手房市場。二手房市場發展極快，租賃房市場還有很長的路要走。去年，我國發39號文明確，關于加快培育和發展租賃市場的若干意見。存量房市場目前處于一個非常不完善、低層次的階段，在今后一段時間，我國存量房市場不僅僅是二手房的買賣唱主角，租賃房市場更要迎頭趕上。我國為什么這個時候要解決租賃房市場問題？主要有：一、租賃房市場跟銷售市場、買賣市場、轉讓市場相比，能真正解決“房子是用來住，而不是用來炒”的問題。我國目前對房屋的定位越來越清晰、越來越明確。但房屋只要有買賣，就會有炒作，不管是新房買賣還是二手房買賣，在租賃房市場中，很少人會用租的房子來炒，我國目前重點發展租賃房市場與房地產的重新定位有密切的關系。二、在我國房地產發展的長效機制中，涉及到住房租賃問題，租賃市場正處于幼年階段，發育時期，要解決住房租賃問題，必須要解決四個問題：一要解決租賃房的房源問題；二要解決權益問題；三要提高中介機構的市場滲透率；四要通過中介機構讓租房者得到專業的服務和更好的體驗。

我國建立存量房時代市場要靠兩個方面發力。一是政府。需上升到法律層面，提供更多房。二是企業。打造自己專業的服務水準，提高市場滲透率。