《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）解讀

趙鑫明

《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）解讀

趙鑫明

趙鑫明，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副秘書長，房地產產權交易和測量研究分會秘書長，住房城鄉建設部房地產標準化技術專家委員會委員、國家不動產登記工作專家委員會首任委員，《住房租賃和銷售管理條例》主要起草人之一

去年，中央經濟工作會議確定加快住房租賃立法工作，作為住房市場租賃的主管部門，住房城鄉建設部組織了專班負責條例的起草。2017年5月19日完成了向社會公開征求意見起草工作，正式公布征求意見稿。從社會反饋的意見來看，征求意見稿得到了社會各界廣泛的支持和普遍的好評，所反饋的意見建議都是對條例的進一步補充和完善，對做好下一步工作進一步增強了信心。

一、條例立法宗旨

（一）我國住房租賃基本情況

全國城鎮家庭住房來源結構。從國家統計1%市場抽樣調查中，分析全國城鎮家庭住房情況，在城市中有17.8%的人需要租賃其他住房，城鎮中有近14%的人通過租賃解決住房問題。我國新建商品房銷售10萬億，存量房5萬億。我國約有200億平方米住房，全國流動率約3%；2016年，北京、上海和深圳二手房成交量是新房成交量的2.7倍。我國有3150.5萬戶家庭通過市場化途徑租賃住房，占城鎮全部家庭的13.9%。2030年，預計約2.7億人通過租賃解決住房問題。

（二）境外住房租賃情況

美國，1995—2015的兩個十年間，55—69歲年齡群租房比例增速逐年加快，租房不再是只解決年輕階段的住房需求。

德國，是否擁有一套住房并不是德國人的一種身份象征，加之其流動的就業市場與嚴格的法律保護租賃市場，60%的德國人選擇通過租房而不是買房來解決自己的住房問題。德國，其住房自有率僅為42%，租賃住房率高達58%。58%的德國家庭選擇了租房住，年輕人群體中租房率更高達77%。

我國住房租賃市場占交易市場6%，美國占50%，日本占80%。我國租賃企業出租住房約100萬套（間），市場份額占1%左右。美國，前50位最大的住宅租賃企業占美國住宅租賃業的比重為22.3%。

（三）政策進程

習近平總書記在中央經濟工作會議上強調：以滿足新市民住房需求為主要出發點；以建立購租并舉的住房制度為主要方向；要發展住房租賃市場，要加快住房租賃市場立法，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

李克強總理在《政府工作報告》中指出：建立購租并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

國務院第132次常務會議審議通過《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》 （國辦發〔2016〕39號）。2016年5月以國務院辦公廳名義印發實施。立法核心： 建立購租并舉的住房制度。立法關鍵：實行購租同權的居住目標。立法路徑：1. 從問題導向著手，解決實際問題，進行積極適度超前引導；2. 從規范市場主體行為著手，在規范民事行為的同時，規范市場各方主體行為；3. 從規范政府行為著手，突出放管服，完善備案制度，構筑監管體系。

二、條例主要內容

（一）存在的主要問題：1. 租賃關系不穩定。2. 購租權益不相同。3. 租賃登記備案效力不明確。4. 租賃機構市場占比率與發展不適應。5. 房地產經紀行業監管不得力。6. 交易資金不安全。7. 租賃與轉讓不聯動。

（二）主要制度（租賃部分）：1. 主要內容約定引導制度，注重租期、租金、押金、進入情形約定與引導。2. 租賃合同登記備案制度，注重行政強制管理與實際效果結合。3. 租住隱私保護制度，注重居住隱私保護與所有權居住剝離。4. 鼓勵發展租賃企業制度。5.建立租賃管理協調制度，注重多部門協調與聯動。6. 推行雙隨機一公開制度，注重簡政放權，重在事中事后監管。7. 搭建房屋全生命周期的產權管理平臺。8. 推進各方市場主體誠信體系建設。

通過立法的技巧有效地調理和平衡租賃間的關系，解決租賃的問題和矛盾。如《美國科羅拉多州法典》第38－12－505條如果實質性地缺乏下列條件之一，則租賃房屋被認為不具有可居住性：（1）防水墻完好、門窗無破損；（2）管道和天然氣設施的安裝符合當時法律的規定，并維持在可正常使用的狀態；（3）自來水設施以及供應熱水的設施應當與合乎法律規定的污水處理系統相連接；（4）供暖設施的安裝符合當時法律的規定，并維持在可正常使用的狀態；（5）照明、布線及電氣設備的安裝符合當時法律的規定，并維持在可正常使用的狀態；（6）公共場所以及出租人控制的部位應當干凈、衛生，沒有垃圾堆積和蚊蟲肆擾；（7）租賃房屋內沒有蚊蟲肆擾；（8）戶外應有適當數量、無毀損的垃圾箱；（9）地板、樓梯、扶手無毀損；（10）門窗的鎖可正常使用；（11）符合建筑法、住宅法、衛生法中有關居住人生命、健康、安全的規定。

三、條例引導方向

加快機構化、規?；赓U企業發展。具體措施：1. 解決發展環境；2. 解決發展資金；3. 解決發展房源。