建立購租并舉的住房制度 促進住房租賃市場健康發展
——訪河南省住房城鄉建設廳副廳長張達

文 / 本刊記者 王笑飛

建立購租并舉的住房制度 促進住房租賃市場健康發展
——訪河南省住房城鄉建設廳副廳長張達

文 / 本刊記者 王笑飛

發展住房租賃市場，實行購租并舉，是加強供給側結構性改革和深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑，對于完善住房供應體系、健全住房保障制度、解決居民住房問題具有重要意義。目前我省的住房租賃市場形勢如何？怎樣才能加快構建市場配置與政府保障、自主購買與市場租賃相結合的住房體系，推進建立購租并舉的住房制度？帶著一系列問題，記者近日采訪了河南省住房和城鄉建設廳副廳長張達。

記者：在當前形勢下，為什么要加快發展住房租賃市場？

張達：住房租賃市場是我國以住房為主的房地產市場體系的重要組成部分，是一個關乎民生的重要市場。積極培育和發展住房租賃市場有利于完善房地產市場體系，適應復雜的住房需求結構，滿足多樣化的住房需求；有利于合理引導住房消費，使居民住房消費做到量力而行，同時減輕住房買賣市場的壓力；有利于健全住房保障制度，充分利用存量住房增加住房供給，提高資源利用效率；有利于新型城鎮化建設，促進人口有序流動；有利于加強和改進社會治理和服務。

記者：我省出臺《河南省房屋租賃管理辦法》有著怎樣的背景和意義？

張達：省委、省政府高度重視培育和發展住房租賃市場。2015年，省政府發布《河南省房屋租賃管理辦法》（省政府令第167號）。2016年，省委全面深化改革領導小組將建立購租并舉的住房制度列入我省重點改革事項，出臺《河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》。今年，省委全面深化改革領導小組又將加快構建市場配置與政府保障、自主購買與市場租賃相結合的住房體系作為2017年的重點工作。因此，我們各級住房城鄉建設（房地產）主管部門責任重大、使命光榮，一定要從建立購租并舉的住房制度滿足多層次需求及全面建成小康社會實現住有所居的高度充分認識加快發展住房租賃市場的意義，增強責任感和使命感，認真謀劃，科學布局，加快發展住房租賃市場，建立適合省情的住房制度。

記者：近年來，隨著我省房地產業的快速發展，房屋租賃市場也得到了長足發展，房屋租賃管理工作取得了哪些成績呢？

張達：房屋租賃管理工作地位得到加強。房屋租賃管理工作是房地產市場管理中的一個難點，我省在房屋租賃管理方面投入了大量精力，成為全國省級住房城鄉建設管理部門中為數不多的大張旗鼓抓房屋租賃管理工作的省份。培育規范的房屋租賃市場離不開市場監管，離不開管理機構。目前我省18個省轄市中已有鄭州等8個城市設置獨立的房屋租賃管理機構，安陽、漯河市將房屋租賃管理職能下放到各區分局，其他8個城市房屋租賃管理職責是在房地產交易處或市場處。房屋租賃手續費等行政事業性收費項目取消后，已有鄭州、平頂山、三門峽等市明確了財政供給經費，有力保證了正常工作開展。

2005年以來，我省每年堅持開展房屋租賃管理方面的培訓、研討，及時處理實際工作中遇到的熱點、難點、疑點問題。采取“走出去，請進來”方式，舉辦交流、考察活動，加強和其他先進省市的溝通和交流。開展以貫徹《商品房屋租賃管理辦法》為主要內容的全省房屋租賃知識大賽，開展房屋租賃優秀論文評選，創辦了全國房屋租賃方面的第一個專業刊物《河南房屋租賃》，都為做好房屋租賃管理工作打下了堅實基礎。

住房租賃窗口建設取到了明顯成效。為規范房屋租賃市場管理，提高房屋租賃管理部門辦事效率和服務質量，我廳于2007年在省內部分城市開展房屋租賃規范化管理考核試點工作，提出了“全省房屋租賃管理機構逐步健全，工作機制基本建立，管理手段和工作面貌明顯改進，管理水平和人員素質顯著提高，和諧租賃的良好局面初步形成”的階段性目標。結合房屋租賃管理工作的實際，制訂了房屋租賃管理規范化考核標準。各地房地產管理部門注重管理創新，加強窗口建設，結合“放管服”改革，做好服務群眾“最后一公里”，通過開展人性化、個性化服務，由原來的重管理到現在的重服務，倡導和諧租賃的氛圍逐步形成。目前，全省已經有32個單位取得了“河南省房屋租賃規范化管理單位”稱號，有力促進了房屋租賃管理工作的發展，工作水平和整體形象有了明顯提升。

保障性租賃住房建設穩步推進。2008年以來，我省積極推進公租房建設，共開工建設116萬套公租房，為解決住房困難群體住房問題提供了有力保障。一是加強組織領導。成立了保障性安居工程工作領導小組，建立了目標考核機制，有力推動了責任的落實。強化督導檢查，將公租房分配管理納入保障性安居工程總體督查范圍，有效推進全省公租房的分配入住和管理工作。二是完善政策體系。近年來，我省陸續出臺了《河南省保障性住房建設導則》《關于加快發展公共租賃住房的意見》《關于加強公共租賃住房管理的若干意見》等一系列文件，形成了較為完整的政策指導體系。三是狠抓分配入住。嚴格執行公租房申請、審核、登記、輪候等制度，推行住房保障信息“十公開”，并將住房保障信息公開情況納入年度考核。降低準入門檻，壓縮審批時限，建立了常態化受理機制和輪候機制。

住房租賃市場主體初步發展。得益于河南房地產市場的快速發展和河南住房租賃市場的巨大空間，越來越多的機構和個人投身住房租賃市場。據不完全統計，目前，我省已有從事租房租賃經營的各類公寓企業156家，涌現出了魔飛、青檸、悅如等省內公寓品牌，萬科、龍湖、世聯等國內知名房地產企業和機構已經布局我省住房租賃市場，建業東英集團注資魔飛公寓，房地產經紀機構開始轉變傳統租賃模式，部分物業服務企業嘗試開展住房租賃業務，住房租賃市場潛力巨大。

記者：與全面建成小康社會、實現住有所居的要求相比，住房租賃市場發展還存在哪些問題？

張達：我省住房租賃市場快速發展，住房租賃規模逐步擴大，為解決居民居住問題、推動經濟社會發展作出了重要貢獻。但與全面建成小康社會、實現住有所居的要求相比，住房租賃市場發展還遠不能適應經濟社會發展的需要，存在著供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善，特別是供應主體較為單一等問題。

一是住房租賃業尚未形成。我省住房租賃市場不管是因工作流動而產生的主動性承租需求還是因買不起住房而產生的被動性承租需求，會有越來越多的人群和家庭進入租房市場，是一個規模龐大的市場，租賃市場將日益成為經濟增長和產業轉型的動力之一，但我省除少數幾個公寓企業外，還缺少規模化、專業化的市場供給主體。二是住房租賃的數量和品質滿足不了承租人要求，住房租賃結構不合理，住房品質低。三是租賃關系不穩定，當事人權益得不到保護。住房租賃合同大多不超過一年，承租人經常面臨出租人提前終止租約的情況，租賃關系很不穩定。同時，租賃雙方因續約、提前終止租約、公用事業費交繳以及住房裝修、設備、家具質量、維修乃至第三方損失等問題而產生的各類糾紛也很多。四是出租房屋存在大量安全隱患。住房租賃缺乏出租標準，存在著產權人與使用人分離的狀態，疏于檢查，導致出租住房存在大量安全陷患。五是租賃合同備案率低，市場監管缺失。住房租賃登記備案制度沒有得到嚴格落實，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍，房地產管理部門無法掌握住房租賃市場情況，公安、工商、稅務部門也難以掌握出租人情況，住房租賃市場處于嚴重的監管缺失狀態。六是缺乏專業、規范的中介服務體系及信息溝通和交易媒介服務。

記者：加快發展住房租賃市場，如何多措并舉，大力培育市場供應主體？

張達：一是加快發展住房租賃企業。鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業，提供專業、規范的住房租賃服務，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。在專業運營機構的發展和培育上，目前還存在諸如融資渠道單一、監管機構和行業歸類模糊、稅收標準不明確等問題，需要我們有創新的意識，有敢為天下先的勇氣，有克難攻堅的智慧。要落實好住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策，加強引進專業機構對市場上出租房屋進行運營管理，鼓勵住房租賃企業基于互聯網及信息技術，融合維修、保潔以及其他個性化服務開展租賃經營，實現線上線下互動發展，提升服務質量和效率。下一步，我們將積極協調有關部門，在住房租賃企業享受生活性服務業增值稅稅率、試行消防申報審批綠色通道、對規模以上住房租賃企業補貼、明確商改租政策、公租房等政策性房源市場化運作等方面加強研究，為住房租賃企業提供發展的良好環境。

6月20日，全省住房租賃工作現場觀摩會在鄭州舉行，下午與會代表到二七區行政服務大廳觀摩二七區房屋租賃管理工作

二是鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。引導房地產開發企業從傳統的開發銷售向租售并舉模式轉變，支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

三是規范住房租賃中介機構。充分發揮住房租賃中介機構作用，開展房源信息盡職調查，加強房源信息發布管理，規范租金、押金管理，提供規范的居間服務，促進住房租賃中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

四是支持物業服務企業開展住房租賃經營。充分發揮物業服務企業在住房租賃信息采集和租賃服務方面的作用，有條件的物業服務企業可依法開展住房租賃經營。對合法改造房屋用于出租的，物業服務企業應提供相應的便利。

記者：在加大住房租賃市場供應方面，我省又有哪些具體措施？

張達：多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業、中介機構出租。

鼓勵新建租賃住房。各地可結合住房供需狀況等因素，適時將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。

允許改建房屋用于出租。落實好商業用房等按規定改建為租賃住房的各項政策。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租，各地政府根據本地實際盡快制定具體的改建、改造管理辦法。

記者：如何進一步完善公共租賃住房制度建設？

張達：加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率，實施廉租住房與公共租賃住房并軌運行、統籌管理。擴大公租房保障范圍，將符合條件的在城鎮穩定就業的進城農民、外來務工人員等非城鎮戶籍人口，新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，納入公租房保障范圍。

實施公租房貨幣化。推進公租房實物保障與租賃補貼相結合，在公租房完成實物配租后仍有保障需求的，通過政府對公租房保障對象發放租賃補貼的方式解決。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

盤活公租房資產。在對保障對象實現應保盡保后，公租房仍有剩余房源的，為避免空置，可按市場租金標準面向社會出租，保證充分利用公租房資源。鼓勵各地政府采取購買服務或政府和社會資本合作模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。

整合安置房資源。將滿足居民自住需求以外的安置用房進行統一規劃、建設，由集體經濟組織或住房租賃企業統一承租后投放租賃市場，可由政府以購買服務的形式，統一承租后用于住房保障。

記者：雖然住房租賃市場管理取得了長足進步，但在市場秩序建設方面仍然存在不少問題，下一步如何規范住房租賃市場秩序？

張達：《住房租賃和銷售管理條例》作為規范住房租賃行為、穩定租賃關系的重要立法，住房城鄉建設部征求意見已結束，將轉入下一立法程序。我們要結合條例立法，加強住房租賃市場監管，規范租賃行為。一是強化住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，實施“雙隨機，一公開”監管。二是推行《住房租賃合同示范文本》，加強當事人的契約意識，明確雙方權利義務。三是加強信用體系建設，建立住房租賃企業和房地產經紀機構信用檔案，主動與相關部門對接，建立信用信息交換共享機制。四是加強部門協作，與工商等部門加強溝通協調，積極推動建立信息共享、情況互通、聯動查處、齊抓共管的協調機制，形成監管合力。

記者：在住房租賃業務管理和服務平臺建設方面，我省將開展哪些工作？

張達：建立“房屋租賃業務管理和服務平臺”是《國務院辦公廳發布關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》《河南省房屋租賃管理辦法》及《河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》對房地產管理部門的要求，也是《房屋租賃和銷售管理條例》中特別強調的內容。

建立信息平臺對住房租賃進行監管是房地產信息化管理的必然選擇，是提供房源核驗、合同網簽、信息查詢等服務，系統性解決信息不對稱、不透明，承租人權益無法有效保障的重要手段，有利于加強市場主體監管，降低交易成本，符合現階段我省住房租賃市場發展的要求。要高標準、高起點規劃，大平臺運作，實現省、市、縣數據連接。要以網站、手機應用（App）、社交網絡公眾號等為信息門戶，解決信息不對稱的問題，并與住建、工商、公安、價格、征信等系統進行關聯，對市場參與各方的身份信息、資格信息、標的信息、信用信息等進行聯網認證。要設計便捷的網簽與交易流程，租賃雙方可直接在“平臺”上簽約和交易備案。要通過“平臺”直接設置交易標準，通過對出租房源、出租資格、出租期限、指導租金、合同條款、交易流程等的設計，建立交易標準，不符合交易標準的信息無法提交，網簽不予通過。要對業務數據進行統計分析，不僅提供信息服務與監督，也要為政府決策提供數據。

此外，住房租賃管理涉及到住房城鄉建設（房地產）、發改、公安、國土、工商、財稅、教育、衛生計生等部門，以及房屋租賃基層管理服務站、居民委員會和村民委員會等基層組織。各部門在住房租賃市場運行及管理中應履職盡責，建立相互協作配合的工作機制，將住房租賃管理納入社會治理大框架內，以“對物管理、對人服務”的思路，確保社會綜合管理的效果。還要有效增加社會保障水平，讓更多租房者享受到完善的社會公共服務。

記者：對于我省住房租賃市場發展，您還有哪些期許或期待？

張達：當前，全國和我省房地產市場進入了一個新的階段，住房租賃市場迎來了良好的發展契機和外部環境，各級領導的重視度前所未有、社會的關注度前所未有、市場和百姓的需求度前所未有，我們要切實抓住住房租賃立法和《河南省房屋租賃管理辦法》《河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》施行的有利契機，從維護國家安全和社會穩定、保障民生、構建和諧社會和服務經濟社會發展的高度，切實加強組織領導，開拓創新，加快發展住房租賃市場，為維護房地產市場的平穩健康發展，為全面建成小康社會，讓中原更出彩作出積極貢獻，向黨的十九大勝利召開交出合格的、滿意的答卷。

二七區行政服務大廳正在辦理房屋租賃登記業務的群眾