淺談房地產(chǎn)成本控制

劉莉莉+郭佃民+張霞

摘 要：當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分殘酷，受打壓且產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的今天，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被破產(chǎn)，成本控制弱勢企業(yè)都將失去市場份額。

關(guān)鍵詞：限額設(shè)計工程量清單隱性成本

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀

稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負責(zé)責(zé)項目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都歸屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財務(wù)部門不知道成本的降低點在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資等多個環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來越難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的問題

1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件

成本控制就是項目實施過程的全費用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系。

2、成本控制忽視重點及關(guān)鍵點

只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費用審核非常嚴格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。

3、成本控制的忽視前期階段

通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運營階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計工作，就算有也是有名無實。限額設(shè)計是一個很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費，設(shè)計的不專業(yè)導(dǎo)致變更過多，簽證過多，不僅浪費工期，更增加了很多隱形成本。

4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺

目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產(chǎn)行業(yè)對該類人才的需求遠遠不止這個數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務(wù)的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務(wù)管理。

5、壟斷行業(yè)對工程造價的影響

從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對建設(shè)工程造價的影響相當(dāng)大，比如說在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的弊端問題

成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運營體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場聯(lián)系起來；獎罰措施力度不大，達不到調(diào)動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實，導(dǎo)致他的成本管理越來越散。

四、提高房地產(chǎn)成本控制措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計專業(yè)較廣，很難由一個單獨的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)成本控制體系。在項目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項目分解到各個責(zé)任部門，進行層層分解，最終落實到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施糾偏最終實現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。

1、成本控制意識觀念要用發(fā)展的眼光看問題

樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。

2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。

1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略

2、工程招采制度是控制工程造價的核心

3、實行績效考核方式加強成本管理

五、地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書編制，敏感點在于資源參考，重點在于評標(biāo)?，F(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。

1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)

房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。

2、計價方法的確定定額計價招標(biāo)、工程量清單計價招標(biāo)

實行定額計價，項目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量價上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務(wù)重為由要求提高新增項目單價；對于不合理的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不能及時發(fā)現(xiàn)；即使能及時發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設(shè)計非常重視，必須對工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價分離原則，由市場整體水平反應(yīng)其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規(guī)范解決簽證量價問題，縮短竣工結(jié)算時間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場整體商品進行成本控制。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點，一是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費用，二是材料價格上漲、價款調(diào)整以及因工程款引起的費用；三是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。

結(jié)語

房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進社會與經(jīng)濟資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對公司各個部門進行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產(chǎn)項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，還需要創(chuàng)新手段加強控制，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻：

[1]《房地產(chǎn)項目全過程成本細化管理實務(wù)》（馬楠第10版2013.8）

[2]《品牌（下半月）》2012年11期

[3]《房地產(chǎn)成本控制方法》01立項環(huán)節(jié)的成本控制策略