我國商業銀行個人住房貸款業務風險防范方法及管理措施

張婷玉+王群

摘 要：在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，并制定了職工住房抵押貨款管理辦法。個人住房貸款因其可靠的擔保、較高的收益收到各家商業銀行的青睞。然而，由于我國個人住房貸款業務存在內部系統不完善、風險防范機制不健全等原因，給商業銀行帶來了一定程度上的風險隱患。本文從我國商業銀行個人住房貸款的現狀入手，提出相關的風險管理措施。

關鍵詞：個人住房貸款 風險防范 金融監管

1、完善個人征信系統，建立個人信用制度

個人住房按揭貸款業務的對象應該是信用狀況良好、還款能力較強的人群，但由于信息不對稱等因素的存在，商業銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信用體系。

雖然目前我國個人信用體系已經初具規模，主要涵蓋了個人銀行信息，包括個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等，但許多重要信用信息如個人交稅記錄、個人房產信息等都沒有納入進來，我國個人信用體系依然很單薄。因此，加快個人信用制度的建設必須做到以下四點：

1、建立個人信用檔案制度。個人信用檔案制度主要利用銀行的計算機聯網技術，包括銀行、房地產、證券、保險、商業、醫療、交通等方面的數據，并且分階段的把個人信用檔案匯集存檔。

2、建立科學嚴謹的信用數據評價體系。該信用數據評價體系應該是以政府部門為主、一個多層次的個人信用調查與評估制度，它將使政府、個人信用調查機構與銀行實現系統資源的共享。

3、建立個人信用監督管理體系。通過對該體系的設置，在使居民的不良信用行為在銀行的監控機制上表現外，這種負面信用記錄還會對個人求職、提薪和信用消費等方面都首先不利的影響。

4、個人信用制度的建設需要有與之配套的懲戒措施。通過對不良信用行為的懲罰而在全社會范圍內形成一定的震懾力，并且設定惡性信用記錄的保留時間，達到制約違約人以后經濟活動的目的。

2、加強信貸管理，做好風險預測

1、加強貸前審查，審查個人信貸的真實性。

要重點審查借款人是否具有貸款資格、條件，是否存在開發商假借個人名義套貸；要重點審查借款人的信息的可靠性，是否存在“假按揭”和借款人與實際用款人不一致情況；要重點審查借款人的負債情況，是否存在他行貸款或者抵押物重復抵押的狀況；要重點核查擔保人的擔保能力，是否存在借款人和擔保人合伙騙貸的現象。

2、加強貸中檢查，檢查個人信貸管理制度是否嚴格執行。

要確保貸款業務辦理過程，嚴格按照貸款流程，認真填寫核對貸款信息，確保貸款資料檔案齊全，杜絕信息不全，流程缺失；要確保貸款審批環節，保證審批人的審批資格，嚴格按照規定操作程序辦理，杜絕一切投機狀況；要確保各崗位的有效性，嚴格履行崗位職責，對不相容崗位進行有效分離，杜絕內部人員徇私舞弊的行為。

3、加強貸后管理，關注個人信貸的資金用途和流向。

要重點關注貸后管理情況，審查信貸資金使用是否符合國家金融政策.用途是否合規，是否存在挪用、或違規流入股市和房地產行業的情況。商業銀行必須密切監督企業盡快辦理抵押物的登記手續，并以此作為判斷開發企業誠信和貸款安全性的重要因素。

3、 建立住房貸款風險轉移機制

銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。

一是借款人所購房屋的財產保險。一旦借款人所購的房屋因某些不可預料的因素發生損壞影響其價值變化的，銀行可優先受償。

二是購房人的人壽保險。將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保。可避免銀行債權因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。

三是信用保證保險是以信用利益為保險標的的一種財產保險。信用保證保險包括信用保險和保證保險。前者是指權利人向保險人投保，當債務人不履行義務時，保險人代為履行或者承擔賠償責任；后者是指義務人按權利人的要求或者主動向保險人投保，當義務人不履行義務時，保險人代為履行或者承擔賠償責任。通過保險費用的分擔，銀行的一部分風險可向保險行業轉移，這無疑降低了銀行的貸款風險。

4、完善相關法律法規，加大個人房貸的監管力度

一是針對在房地產資金籌集、融資、接待各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。對相關法律法規進行完善，圍繞住房貸款的各個環節，包括信用管理、抵押登記、抵押評估、抵押市場管理等進行研究，制定出統一、規范的法律法規，提高其針對性、實用性和可操作性。

二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定“房地產開發企業貸款管理法”、“個人購房抵押貸款管理法”、“住房貸款保險法”、“違反房地產信貸管理處罰條例”等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企與個人客戶的合作關系，共同促進國民經濟健康發展。

三是嚴格執法、依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。同時，通過法律手段，盡快挽回損失，并追究當事人的法律責任。

結束語

近年來，我國房地產產業發展迅猛，百姓買房的需求旺盛，不少金融產業尤其是商業銀行放寬了貸款條件，導致房價迅速上漲，而房價的過快增長掩蓋了大量的信用風險與操作風險，給我國的住房抵押貸款市場帶來了重大的風險隱患，因此，政府應帶動商業銀行進行相應的風險管理與防范，強化對銀行貸款質量的監管，全面完善貸款流程中的信息管理，制訂并完善相應的法律法規，從而保證我國個人住房貸款市場的健康發展。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅，房地產金融學[M]. 清華大學出版社， 2006

[2]張駿 關于個人住房貸款風險與防范的分析[J]. 經濟研究導刊. 2010（18）