“營改增”后房地產老項目簡易計稅辦法對企業稅負的影響

■/蘇寶華

“營改增”后房地產老項目簡易計稅辦法對企業稅負的影響

■/蘇寶華

房地產企業實施“營改增”后，為保證該政策的平穩過渡，房地產企業老項目實施了簡易計稅方法。本文通過具體案例分析，反映了該過渡政策的必要性、合理性、可操作性及對企業稅負的影響。

營改增 房地產老項目 簡易計稅 稅負影響

2016年5月1日房地產企業實施“營改增”，此政策的出臺是積極響應國家經濟改革的需要，也是國家全面深化改革的重大決策部署，更是供給側改革的具體措施。房地產企業實施營改增政策后，對房地產老項目采用的簡易計稅方法作為一項過渡政策，與原實行的營業稅政策無較大差異，增值稅征收率與原營業稅率保持一致，且也執行預征增值稅政策。本文將通過數字比較反映營改增實施前后的各項稅負、項目利潤的差異，以深入理解房地產老項目簡易計稅辦法作為過渡政策的意義。

一、房地產企業老項目簡易計稅辦法稅收政策

根據財稅〔2016〕36號文件的相關規定以及《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十八條規定，一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更；第三十四條規定，簡易計稅方法的應納稅額是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額不得抵扣進項稅額；簡易計稅方法的應納稅額等于含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，房地產老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產企業除增值稅稅收規定變化以外，涉及的土地增值稅、企業所得稅等相關稅種與營改增政策實施前相同。

二、稅收負擔的變化對項目利潤的影響

假設某房地產企業2014年開發建設一小區項目，于2015年1月取得建筑工程施工許可證并開工建設，建設期2年，預計2017年底竣工交付使用。該項目占地20畝，建筑面積6萬m2，其中住宅4萬m2，商鋪2萬m2；銷售收入3.4億元（含稅價），其中住宅1.4億元（平均售價3500元/m2），商鋪2億元（平均售價10000元/m2）；項目開發總成本19600萬元，其中：土地成本300萬元，前期開發費用500萬元，建筑安裝工程費用17000萬元，配套設施費用600萬元，開發間接費用1200萬元；銷售費用共200萬元（100萬元/年），增值稅征收率5%，企業所得稅稅率25%。假設無企業所得稅納稅調整事項，2016年5月開始預售，銷售期2年，每月預收房款1500萬元。不考慮城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地使用稅、管理費用、財務費用。

（一）增值稅政策下營業收入、稅負的變化

從房地產企業預收房款預征增值稅環節比較，預征增值稅比預征營業稅稅負下降，納稅人減稅作用明顯，節約了稅款資金占用費，增強了企業的資金流動性。如2016年5月，該項目收到預收房款1500萬元；按“營改增”稅收相關規定，2016年6月15日之前按3%預征率預繳增值稅42.86萬元（1500÷（1+5%）×3%）；原實行營業稅時，按5%的營業稅率預征，需繳納營業稅75萬元。由此可見，房地產企業實行營改增政策后，每月減少繳納稅款23萬元左右，納稅人稅負減少明顯，可有效降低納稅人的稅款資金占用。

在此項目銷售完成后，以34000萬元的銷售收入計算共需繳納增值稅1619萬元，營業收入為32381萬元；而原營業稅需繳納1700萬元，營業收入為34000萬元。該項目實行營改增政策后，納稅人不需承擔增值稅稅款，由購房人承擔，但納稅人的收入為32381萬元；而在原營業稅下，納稅人需承擔1700萬元營業稅，但營業收入為34000萬元。“營改增”政策房地產老項目的簡易計稅方法作為一項過渡政策，確實體現了新舊政策的合理銜接，不致造成房地產老項目按房地產企業11%的增值稅率征收增值稅稅負重、增值稅專用發票不易取得、無法抵扣進項稅等的現象，也體現了國家稅收制度頂層設計全面、充分性，使新項目用新政策，老項目用過渡政策，有利于納稅人順利實施增值稅政策，為國家征稅理順納稅渠道，化解征稅機關與納稅人的矛盾，平穩實現營改增工作。

（二）對土地增值稅的稅負影響

增值稅與原營業稅下土地增值稅計算比較。（見表1）。

由表1可見，由于實施營改增政策，營業收入比營改增政策實施前減少4.76%，扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅費”減少100%，但最終的應交土地增值稅比營業稅下增加1.19%，差異小，未給納稅人造成土地增值稅稅負增加明顯的現象，同時體現出實施增值稅過渡政策的合理性。

表1 “營改增”對土地增值稅影響比較 單位：萬元

表2 “營改增”對企業所得稅影響比較 單位：萬元

（三）對企業所得稅的影響

增值稅與原營業稅下企業所得稅計算比較（見表2）。

由表2可見，由于增值稅下的營業收入比原營業稅下的減少4.76%，營業稅金及附加減少100%，但所得稅費用只增加實施營改增政策前的0.65%，實施“營改增”政策對企業所得稅的影響很小，未給納稅人增加稅收負擔。

將以上三種稅負匯總后，“營改增”下，納稅人除增值稅由購房人承擔外，納稅人實際承擔的總稅負減少24.09%，稅負減少明顯，體現了實施“營改增”政策的作用。（見表3）

（四）各項稅收的變化對該項目利潤的影響

對增值稅與原營業稅下項目利潤計算比較(見表4）。

由表4可見，由于“營改增”政策的實施，營業收入減少4.76%，營業稅金及附加減少100%，但最終項目利潤只增加0.5%，對納稅人影響甚微，充分體了房地產業“營改增”過渡政策的有效性，合理性。

作為房地產企業，項目利潤是整個企業經營的核心，稅費作為一個重要的成本項目，對項目利潤的影響至關重要。在國家實施“營改增”后，有一個如此過渡政策，真正體現出國家對納稅人稅負的重視。

表3 “營改增”對企業主要稅負影響比較 單位：萬元

表4 “營改增”對企業利潤影響比較 單位：萬元

三、對“營改增”政策的認識與思考

通過以上實例分析比較，房地產企業實施“營改增”政策后，老項目采用簡易計稅方法，與原營業稅下總稅負確實減少近四分之一，但項目利潤變化不大，對企業經營的影響很小。可以看出，國家確實在為納稅人減少稅負，使納稅人的項目利潤得到了有效保證，充分說明了“營改增”政策的有效性，也解除了納稅人實施“營改增”政策的各種擔心、顧慮，使房地產企業可以放心、順利地推行營改增。

一項政策制定的正確與否，只有通過企業的具體實踐，才能驗證政策的有效性、合理性、可操作性；也能更好的挖掘一些經營思路、對稅收問題的思考，以期更清楚、深入地認識政策的本質。如房地產企業在實施營改增政策后，土地增值稅政策有無變化、是否保留？營改增政策的過渡政策，對納稅人來說，解決了房地產企業老項目稅制順利轉換的問題，但新項目實施的辦法，對納稅人開展經營活動提出了更高的要求，從長遠看，這也是國家加強企業管理能力，提高企業競爭力的有力舉措，要求納稅人必須加強學習新政策，及時調整經營思路，強化內部管理，充分、合法、合理的運用“營改增”政策，從源頭加強稅收籌劃，加強財務核算能力，從國家稅收改革政策中獲得的改革紅利，增強企業實力。

[1]中國注冊會計師協會.稅法〔M〕.北京：經濟科學出版社，2014.

[2]徐梅芳.我國房地產業稅收負擔問題研究〔D〕.成都：西南交通大學，2010.

◇作者信息：甘肅房地產投資開發有限責任公司

◇責任編輯：劉小梅

◇責任校對：劉小梅

F810.2

A

1004-6070（2017）01-0022-03