以房養(yǎng)老究竟被“卡”在何處？

◎劉英團

以房養(yǎng)老究竟被“卡”在何處？

◎劉英團

中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《試點指導(dǎo)意見》）。“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”從7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四城市試點推出。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，對“是否愿意以房養(yǎng)老”，選擇“不愿意”的有85.8%，僅10.3%的受訪者“愿意”，另3.8%的人認為“無所謂”。其中，有55.4%的認為“房子應(yīng)作為遺產(chǎn)留給下一代”，有27.7%的人擔憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

其實，以房養(yǎng)老遭受冷落，是在“意料之外、情理之中”的。這么說是因為在四城市正式試點之前，不少金融機構(gòu)已對以房養(yǎng)老做過多種嘗試，而結(jié)果無不以失敗告終。在成都，“以房養(yǎng)老第一人”說“自己后悔了”。盡管上海的老人更愿意嘗試以房養(yǎng)老，但從2007年至今，僅成功了6例。作為一種“非主流”的養(yǎng)老方式，即使在國外，以房養(yǎng)老也只是國家養(yǎng)老體系之外的一種自愿選擇的、補充性的、不算成功的小眾養(yǎng)老方式。自1989年試點至今，參加以房養(yǎng)老的美國人僅有49萬人，只占符合“住房反向抵押貸款”對象總數(shù)的1%左右。而在新加坡，自2009年推出至今，只有474名申請者。

盡管根據(jù)中國保監(jiān)會《試點指導(dǎo)意見》的規(guī)定，房子在抵押后降價，險企不會找抵押人索求差價賠償，而房價漲了，還可獲得相應(yīng)收益，抵押人做著“穩(wěn)賺不賠的買賣”。但是，房屋估值如何計算？按照政府的最低指導(dǎo)價還是最高指導(dǎo)價？缺少更多細節(jié)與操作標準的以房養(yǎng)老，會不會把幾十、上百萬的房子估值三、二十萬，或十萬、八萬？這些都是未知之數(shù)。而按“國際慣例”，即使不考慮未來房子貶值的因素，估值30萬的房子，反向融資的額度最多不超過15萬元。如果抵押人身體健康，活上20年或30年，一個月恐怕就只能領(lǐng)到幾百塊錢了，而幾百塊錢只夠維持最基本的生活。如果生病了怎么辦？

從理財角度看，以房養(yǎng)老算是一種創(chuàng)新型理財模式，但是，用來養(yǎng)老就值得商榷了。盡管中國保監(jiān)會及金融專家、保險專家絕大多數(shù)認為，以房養(yǎng)老對公眾的養(yǎng)老生活質(zhì)量會有很大的提高。但是，以房養(yǎng)老不論是銀行版還是保險版，收益都未必能趕上租金。以北廣上為例，一套房產(chǎn)都是價值幾百萬，若把房產(chǎn)賣掉，購買保本免稅的三年期、五年期國債，收益不僅穩(wěn)定，本金還可投資或備不時之需。當然，也可以把城里的房子租出去，到郊區(qū)，到農(nóng)村租房住，租金差足以維持日常生。必要時，還可以賣掉城里的房子，到農(nóng)村買個小院。從利益取向看，由于保險企業(yè)不是慈善機構(gòu)，必然要從以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)中取得利潤，這個利潤自然是越多越好。從以往的經(jīng)驗看，不說大腦衰退的老人，就是我們這些自以為精明無比的中青年人，在保險企業(yè)的合同和保險條款面前，也是個弱者，博弈的結(jié)果恐怕是“堂吉訶德戰(zhàn)風車”。

目前，我國60歲及以上老年人口逾2.02億，占總?cè)丝诘?4.9%。面對洶涌而來的人口老齡化，如何養(yǎng)老，正考驗著政府及每一個人。俗話說，“民知尊長養(yǎng)老而后能入孝悌；民入孝悌，出尊長養(yǎng)老，而后成教；成教而后國可安也。”總之，尊老、敬老，贍養(yǎng)老人不僅是法律義務(wù)，還是基本的道德準則，是做人的底線。盡管“養(yǎng)兒防老”越來越靠不住了，但為人子女應(yīng)體諒、照顧父母的情感，盡量要常回家看看，盡量讓父母能夠愉悅的安享晚年生活。其實，對很多老人而言，明知“養(yǎng)兒防老”靠不住，但對于住了一輩子的房子，他們寧可苦了自己，也不愿意賣掉或抵押養(yǎng)老。正如武漢科技大學董登新教授所言：“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難，因為有些老人會擔心子女認為自己不信任他們，擔心會加深兩代人的隔閡。中國人講究奉獻，老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲，那也是要留給子孫后代的，何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子，老人也往往會把房子過繼給他們。”

盡管以房養(yǎng)老模式，只是為老年人多提供了一項選擇，也難以成為養(yǎng)老的主流模式。但各方也不應(yīng)忽略這種產(chǎn)品的重要性。在政府“兜底”基本養(yǎng)老的同時，多嘗試一些有益的補充性養(yǎng)老項目也是好的。此外，試行以房養(yǎng)老需要政府的支持。在美國，最受歡迎的住房反向抵押貸款產(chǎn)品是由美國住房和城市發(fā)展部在1989年推出的住房轉(zhuǎn)換抵押貸款（ Home Equity Conversion Mortgage ，簡稱 HECM ）。

HECM 是一項由美國國會認可，由美國住房和城市發(fā)展部負責對該計劃的設(shè)計并監(jiān)管，美國聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會負責具體的運作（包括對貸款機構(gòu)進行資格審核和為貸款提供擔保）的一項計劃。 HECM計劃所包含的“無追索權(quán)條款”（Non-recourse Provision ）即倒按揭終止時貸款機構(gòu)可追償?shù)淖畲笾禐榉课莩鍪蹆r值與貸款終值兩者中較低者，貸款機構(gòu)無權(quán)向借款人的其他資產(chǎn)索償，倒按揭終止時房屋價值若超出貸款終值，超出部分退還給借款人或其繼承人，這一條款既很好地保護了借款人的權(quán)益，也鼓勵了更多人參與。

同時，美國住房和城市發(fā)展部還成立了一個擔保基金，以確保金融機構(gòu)至少能保本或尚有盈余。如果金融機構(gòu)不足保本，聯(lián)邦或州住房及城市發(fā)展部將出錢補足欠缺的部分。此外，美國聯(lián)邦政府還針對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)給予稅收優(yōu)惠等。

從我國的試點看，推行以房養(yǎng)老急需建章立制，通過立法或政策把體制中的“路障”一一的清除。其中的關(guān)鍵是要把以房養(yǎng)老的“細節(jié)”做實，使以房養(yǎng)老具有可操作性。如，住宅的年限等必須有一個明確的說法。香港特區(qū)政府曾通過香港按揭證券有限公司推出一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目讓香港的老人用其自有的住房來提供生活費。考慮到老年人在簽合約方面可能有的弱勢性，特區(qū)政府要求參與該計劃的人必須找安老按揭輔導(dǎo)法律顧問進行咨詢，在獲得律師的證明書之后才能與銀行簽署合約。