廈門樓市：不是一線，勝似一線

葉檀

跑步電影喝咖啡，來廈門過小日子。廈門的確是一個幸福指數較高的城市。

根據《廈門市城市總體規劃（2010-2020）》草案，其城市性質為我國經濟特區，東南沿海重要中心城，港口及風景旅游城市。城市目標是建設兩岸交流的窗口城市，閩南地區的中心城市和溫馨包容的幸福城市。可惜的是，近期第一財經發布的《2017城市商業魅力排行榜》顯示，15個新一線城市中，廈門意外落榜。

作為福建省內唯一名氣比省會福州還要大的花園城市，以及全中國兩個非省會國家中心城，幸福的廈門第一次落選了。

廈門讓筆者印象很深的是，機場的手繪地圖，在海邊有“吃風景”的餐館，以前沿海一帶的騎樓，還有最美校園——廈門大學。

根據第一財經新一線研究院數據顯示，廈門在生活方式多樣性指數、線下購物體驗、人均咖啡數量、人均健身門店數量、人均寵物門店數量方面，都在去年15個新一線城市中排名第一。不僅是居民，連寵物都更愿意生活在廈門。

廈門是中產階級的圣地，小資的天堂，是泡在咖啡里的城市。有數據顯示，廈門的咖啡館密度位居全國第一，人均消費名列全國首席。島內158平方公里的土地上，扎根著2000余家咖啡館，每平方公里至少有12家咖啡館。如果按照百度地圖上提供的數據，大約5.5公里的湖濱北路上聚集了372家咖啡館，基本等于平均25步就能找到一家。

在《三言兩拍》里，明清時代的人討生活，從泉州、廈門一帶出發南下，東南亞與廈門有天然的親緣關系。廈門不是閩北的山鄉文化，而是一直開放的海洋文化，鼓浪嶼觀海聽濤、體驗廈門馬拉松、參觀歐陸建筑群、明清時期古炮臺吸引著一批批游客。客家最封閉的家族式圓形建筑，跟廈門開放的南洋風建筑距離相隔不遠，文化千差萬別。我們可以想象廈門面對福建省內一眾城市，轉身而去不屑比較的傲嬌樣。

廈門也有痛點。

福建居民多在廈門置業，這一點在2016年體現得尤其明顯。胡潤研究院數據顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢來看廈門房價從2015年3月漲幅擴大，截止至2017年第一季度均價已達4萬以上，島內均價堪比深圳。

如此迅速的房價上漲，并非經濟推動，而是因為廈門島的地形，匯聚效應和土地出讓因素。

此前已經有業內人士指出，由于島嶼地形，廈門島不能像成都一樣全面攤開，很容易產生土地稀缺的感覺，進而產生“寧要島內一張床，不要島外一幢房”的島內情結，這與上海浦東的發展有些類似。

廈門政府在這種封閉的狀態下無法將房價核心要素往島外“引流”，比如高崎國際機場、廈門大學等，使得廈門樓市格局始終圍繞島嶼核心發展。過去島內的主要戶型都是接近150平米的大戶，目標客戶群體為富裕階層，既推高島內房價，更加重了本就擁堵的島內交通。不僅如此，地方政府還對購大房情結推波助瀾，2003年4月25日出臺思明區、湖里區購房落戶政策，要求購買商品住房面積在150平方米以上才允許落戶，使得廈門樓市由此掀起了大戶型開發熱潮，小戶型持續處于被擠壓狀態，島內房屋總價居高不下。

其次是購買力的聚集效應。廈門購房群體中，泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等周邊縣市為購房主力，這些縣市民營經濟很發達，財富如虹吸一樣，源源不斷地流向廈門。

廈門供地也不多。根據廈門政府數據，從2011到2015年廈門住宅用地共成交約392萬平米，可供上市的住宅銷售面積大約為800萬平米。從2011年到2015年，廈門住宅成交面積一共約1807萬平方米，而由土地出讓存貨面積僅為800萬平米，意味著最近5年廈門住宅用地供應的缺口高達1000萬平米。

簡單來說就是當地政府刻意壓低土地出讓面積，捂地惜售。根據廈門市統計公報，2000年到2016年其常住人口共流入180萬人，按照戶均三人計算相當于增加60萬個家庭。與此同時廈門新增住宅面積約為3000萬平米，以戶均100平米計算，僅可容納30萬個新增家庭。剩余的30萬個家庭，可能是推動廈門樓市上漲的最強剛需之一。

從福建廣東兩省來看，廈門和東莞是全國僅有的2個除北上廣深之外近5年平均供銷比小于1的城市，供應嚴重短缺，土地短缺推高當地房價。與鄰居深圳相比，廈門經濟實力明顯不如，急需利用土地財政建設廈門，以實現超常規發展。

但從地理位置看，廈門與臺灣還隔著一灣海峽，沒有深圳那樣環抱香港的天然條件。而且，廈門、泉州、福州等縣市是站成一排面向臺灣的，不像深圳那樣一開始就是帶頭大哥站在最前面，后面才是東莞、佛山、廣州。而且，廈門面對的是臺中，而非更發達的臺北和高雄。

廈門地域面積小，傳統出口加工面臨轉型，人均GDP省內第一，過著小日子挺滋潤。廈門的發展速度在下降，根據國家統計局公布的2016年中國城市GDP100強排名榜，廈門位列全國第52位，在福建省內排名第三。跟泉州這兩年的增速差距不是一點點，泉州大概會說，你廈門房價高有什么用，你經濟發展底氣有我足嗎？你民企跟我能比嗎？在市場化的過程中，廈門走上了旅游加地產，甚至演變成旅游養老地產一體化的驅動模式。

香港成名于港口、免稅和代購，廈門則成名于沙灘、海浪和美景。如果有機會到這樣一個小島上走走看看，住一段時間，那是相當的怡然自得，但創新創業，廈門不算是國內排名前三的城市。

任何精致的文化，都建立在經濟高位的基礎上，否則，房價上去了，總有一天會下來。盡管不再是新一線城市，但廈門依舊自豪驕傲，因為，廈門的小資圣地的地位，暫時不會動搖。