我國公共租賃住房融資模式多元化分析

龍鈺淑++孫玉梅

摘要： 自國家十二五規劃提出建設3600萬套保障房以來，我國公共租賃住房發展迅速，2014年廉租住房并入公共租賃住房，公共租賃住房的發展取得了階段性成果，然而公共租賃住房建設需要大量資金，本文針對如何建立健全住房保障體系，解決公共租賃住房建設過程中的資金問題進行了分析，并提出了公共租賃住房融資模式多元化的建議。

Abstract： Since the country's 12th Five-Year Plan had proposed to construct 36 million sets of affordable housing， the development of public rental housing in China has been rapid. In 2014， low-rent housing has been incorporated into public rental housing， and the development of public rental housing has achieved initial results. However， the construction of public rental housing needs a lot of money. This paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing， and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode.

關鍵詞： 公共租賃住房；融資模式；多元化

Key words： public rental housing；financing model；diversification

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）23-0017-02

0 引言

隨著城市化進程的加快，城市人口不斷增加，住房需求越來越大，商品房價格不斷增長，其價格已經大大超出了中低收入者的消費水平。公共租賃住房建設作為解決中低收入者住房問題的保障性建設工程，自實施建設以來，時常受到資金問題的掣肘，如何突破資金瓶頸，受到越來越廣泛的關注。

1 公共租賃住房建設過程中的融資現狀分析

為解決中低收入家庭的住房問題，在政府部門的大力倡導下，公共租賃住房的數目逐年增加，公共租賃住房投資大，所取得的租金收入與所需支付的貸款利息相去甚遠，使其具有項目貸款資金需求量大、資本金需求量大、資本金占壓時間長、貸款期限長的特點，也因此給公共租賃住房的建設資金籌集帶來了不小的阻礙。首先是社會融資難度大。公共租賃住房建設用地大多是政府劃撥，受用途限制，銀行、保險公司等金融機構不愿意將其用作貸款抵押，銀行貸款、保險公司貸款、社保基金貸款和其他社會資金難以融入加大了公共租賃住房建設資金籌集的難度大。其次是政府支出壓力大。在公共租賃住房建設資金依靠中央財政和地方財政劃撥，政府資金來源主要依靠財政預算、發行債券、土地出讓金凈收益、保障房建設企業債等，預算有限，尤其是中西部地區，縣級財政本身實力較弱，又直接承擔建設資金任務，承受的資金壓力可想而知。最后是融資渠道有限。融資渠道單一是導致我國公共租賃住房建設資金的主要原因，有專家指出“通過對國際經驗的分析得出重要的一點啟示是市場化的資金運作。給出廣開融資渠道的建議包括運用資產證券化、項目融資和PPP模式進行公租房建設的融資，并認為PPP模式更適合我國國情”。

2 公共租賃住房融資模式多元化分析

針對公共租賃住房“兩大兩長”的融資難點，各地政府部門積極探索適合公共租賃房建設運營的融資模式。

首先，商業貸款模式。向銀行貸款是房地產企業建設資金的主要來源，公共租賃住房建設同樣可以借鑒。例如，以北京市以過橋貸款的形式，分別與國家開發銀行、北京銀行簽訂了2.5億元、1.28億元的貸款合同，成功落實公共租賃住房項目的3.78億前期資金，使公共租賃住房建設項目順利啟動，待公積金貸款到位后再與商業貸款進行置換。天津住房保障管理部門則與國家開發銀行天津分行共同制定公共租賃住房融資計劃，由該行牽頭，為公共租租賃住房建設提供190億、為期15年的商業貸款，并建立公共租賃住房平衡基金池，多渠道吸納社會資金，配合該方案。

其次，住房公積金貸款模式。以天津為例，2009年初，天津市申請了5個項目共計6000套公共租賃住房作為住房公積金支持保障性住房建設的試點項目，以住房公積金項目所在土地及在建工程的全部作為住房公積金貸款的抵押物進行貸款，其中本金19.75億元，2010-2015年間利息共計3.13億元，政府先行墊息50%，計1.67億元，貸款本息由公共租賃住房租金和住房公積金增值收益償還。

再次，REITs 模式、PPP模式的嘗試。REITs 模式應用到保障性住房即以政府持有的廉租房、公租房資產和房租收益委托設立房地產信托，獲得信托受益權，通過在銀行間債券市場發行受益券的方式進行融資。PPP模式即公私合營模式，PPP中，政府部門可以利用PASS（表現評估積分）系統對私人企業參與者進行全方位評價，選擇企業資信好、融資能力強、資金充足的私營企業作為合作伙伴，除了可以緩解政府部門在資金上的壓力，還可以使私營部門實現合理的利潤，有利于社會資源的合理配置（見圖1）。

3 公共租賃住房融資多元化的建議

隨著房價不斷攀升，為滿足低收入人群的住房需求，各地政府響應國家號召，不斷增加公共租賃住房的投入，截止到2016年底，已經有1126萬戶家庭入住公共租賃住房，2017年，住建部表示將進一步加快公共租賃住房竣工和分配入住，年內完成公租房新增分配200萬套。如何運用有限的資金，解決低收入人群對住房的強大需求與公共租賃住房有限供給量之間的矛盾，是當前應該解決的首要矛盾。REITs模式、PPP模式的出現有效彌補了政府資金的短缺，為公共租賃住房建設提供了新的融資渠道，對政府部門的財政壓力起到了一定的緩解作用。近年來民營企業的發展迅速，已經具有與國有經濟競爭的實力，公共租賃住房作為公益性產品，其盈利性和保值增值能力較強，對民營企業具有一定的吸引力，創新金融模式，公共租賃住房在建設過程中合理的引入民營企業，可以將私人資本在獲得收益的情況下充分利用。

3.1 加強監管體系建設

公共租賃住房建設項目與其他房地產建設項目最大的不同是其具有公益性的特點，因此，公共租賃住房建設項目相較其他房地產項目而言經濟利益較低，在拓寬融資渠道的同時，應設計合理的利益共享方案和風險分擔計劃，并建立健全融資專業服務體系、獎勵合理有效的監管體系，保障參與融資企業的利益，避免出現為謀取更多利益而引發的工程質量問題。

3.2 拓寬地方社保基金和企業年金的用途

此前根據政策規定地方社保基金和企業年金作為政策性保險資金不允許投資不動產，存在銀行的大量社保資金在通貨膨脹的背景下不斷貶值，隨著2010年9月這一政策的放開，地方社保基金和企業年金以各種形式參與到不動產投資中來，如何將社保基金和企業年金引入到公共租賃住房建設中來，使社保基金和企業年金在保障資金安全的大前提下獲得相對穩定的租金收益和資產升值收益，不但相關建設政策、制度需要完善，與其相關的監管措施也要落實到位。

3.3 REITs制度的引入

房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。以美國、香港為例，其發行的REITs產品以權益型為主，在證券交易所上市，面向社會公眾募集資金，投資者既獲取租金收益，又享受資產池增值收益。而我國當前發行的REITs 產品以債券型為主，其融資成本不但高于銀行貸款和發行債券成本，募集資金的對象只能是特定機構，所受限制極大。應給予一定的政策支持，發揮房地產信托投資基金的作用，增強其對投資者的吸引力，實現公共租賃住房建設的滾動融資與持續開發，實現公共租賃住房的產業化。

3.4 政策支持

公共租賃住房建設資金具有“兩大兩長”的特點，加之公共租賃住房本身具有的公益性特點，較其他不動產投資回報率低是其必然結果，建議相關部門制定符合保障性住房特點的金融政策，在現行利率水平的基層上進一步下調保障性住房貸款利率，延長貸款期限，降低保障房在建設階段的資金使用成本，拓展融資渠道，吸引其他社會資金的加入，同時，當利率水平或項目開發建設成本較高時，通過采取財政貼息或投入資本金以及出租一段時間后允許出售房屋方式，降低投融資成本，防止風險發生。金融政策僅是政府鼓勵各方資金加入公共租賃住房建設的一個方面，還可從土地政策、稅收政策等其他方面入手（見表1）。

4 結論

我國的公共租賃住房還處于發展和完善階段，充足的資金注入可以促進公共租賃住房建設的發展，近年來國家高度重視公共租賃住房建設的發展，作為保障性安居工程的主體大力推進，給與了多項政策支持，進一步擴大公共租賃住房的融資渠道，保障公共租賃住房的資金支持。

參考文獻：

[1]李剛.公共租賃住房融資模式分析——以沈陽市為例[J].經濟研究導刊，2014（4）.

[2]謝偉東.公私合作模式融資在我國城市軌道交通項目中的實踐[J].城市軌道交通研究，2006.

[3]張河水，闕小虎.公共租賃住房民間融資模式探討[J].上海房地，2011（10）.

[4]吳文生.PPP融資模式在我國廉租房建設中的應用[J].建筑經濟，2009（10）.

[5]陳德強，鄭思思.公共租賃住房PPP融資模式及其定價機制研究[J].建筑經濟，2011.

[6]沈艷麗.沈陽市公共租賃住房融資問題分析[J].現代商貿工業，2013（11）.