基于渠道視角的房地產企業營運資金分類

涂悅

摘要：房地產行業是我國國民經濟的主導產業，對國民經濟能否健康發展起著舉足輕重的作用。隨著我國國家經濟的發展，國家政策的傾斜，市場的深入開放以及大量資本的涌入，房地產正處在一個勢不可擋的發展擴張時期。伴隨著房地產行業的高速發展，隨之而來的是一系列問題和挑戰，企業資金鏈告急，土地供給不足，地價上漲過快，投資規模過大，房地產企業內部管理不健全等。為了保證房地產市場和國家經濟的平穩健康發展，國家出臺了一系列宏觀調控的政策，使得企業承受著更大的資金壓力，加上房地產行業本身具有開發資金投入大，投資回收期長，風險較大等特點，營運資金的使用效率對于房地產企業的發展有十分重要的意義。房地產企業營運資金按渠道分類，可分為經營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分。

關鍵詞：房地產企業 營運資金 渠道 分類

一、引言

對營運資金的管理簡單來說就是對企業的流動資產和流動負債的管理。由于企業應以一定量的營運資金為基礎從事生產經營活動，并且營運資金指標可以對企業的經營水平做出反應，因此，管理營運資金是財務管理中的重要組成部分。

基于渠道視角對營運資金進行管理是以營運資金的重新分類為切入點，在將企業整體營運資金劃分為經營活動營運資金和理財活動營運資金的基礎上，進一步把經營活動營運資金按渠道的關系分成采購渠道的營運資金，生產渠道的營運資金，銷售渠道的營運資金，這樣的分類可以將各個營運資金項目涵蓋在內。

房地產行業是一個非常特殊的行業，涵蓋了從土地的取得，到項目策劃、項目規劃設計、到建設實施、銷售及后期物業管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實際上它卻是從事經濟活動，房地產行業的營運資金密集，對房地產企業營運資金重分類，可以清晰的反映出營運資金在各渠道的分布狀況，為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎。

二、基于渠道視角的房地產企業營運資金分類

企業生產經營活動按業務性質可分為三類，分別是經營活動、投資活動和籌資活動，其中投資活動和籌資活動統一為理財活動。相應的，房地產企業營運資金按渠道分類，可分為經營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分，其中。經營活動的營運資金又可以進一步細化為采購渠道營運資金、生產渠道營運資金、銷售渠道營運資金。這種分類方法既能夠將各個營運資金項目涵蓋在內，又可以清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略的研究奠定基礎。

1、理財活動的營運資金

與其他行業相比，房地產企業的資金具有投入總量大，使用周期長的特點，這使得房地產企業不可能完全依靠自有資金來維持生產經營，必須靠向銀行和其他金融機構貸款融資。因此，理財活動的營運資金管理目標就是在保證企業經營活動營運資金需要的前提下保證企業具有足夠的流動性和償債能力。理財活動營運資金包括：貨幣資金、交易性金融資產、交易性金融負債、應收股利、應付股利、一年內到期的非流動資產、一年內到期的非流動負債、短期借款、應收利息、其他流動資產、其他流動負債。這些營運資金項目都并不直接參與經營活動，而主要發生在企業的投資和籌資活動中，稱為理財活動營運資金。理財活動營運資金的計算公式是：理財活動的營運資金=貨幣資金-短期借款+交易性金融資產-交易性金融負債+應收股利-應付股利+應收利息-應付利息+一年內到期的非流動資產-一年內到期的非流動負債+其他流動資產-其他流動負債。

2、采購渠道的營運資金

采購渠道是連接企業和供應商的，對于房地產企業而言，就是使建材物資由供應商通過商流和物流轉移到企業，在這個過程中，物流體現為形成的原材料存貨上，商流體現為交易形成的預付賬款、應付賬款、應付票據上，而所有這些則構成了采購渠道的營運資金。這些都是發生在采購過程中，屬于采購渠道營運資金，其中原材料存貨和預付賬款的發生占用了企業的自有資金，而應付賬款和應付票據的方式則占用的是供應商的資金，為企業節約了資金，并且起到了環境資金壓力的作用。采購渠道營運資金=原材料存貨+預付賬款-應付賬款-應付票據。

3、生產渠道的營運資金

生產渠道的營運資金是指發生在生產環節或與生產過程相關的營運資金。房地產企業生產渠道營運資金包括擬開發產品、在建開發產品、應付職工薪酬、其他應收款、其他應付款。這些都是發生在生產過程中，屬于生產渠道營運資金。其中在建和擬建開發產品、其他應收款占用了企業資金，而應付職工薪酬、其他應付款則無償占用外單位的資金，為企業提供免費的商業信用，節約了資金。生產渠道的營運資金=擬開發產品+在建開發產品+其他應收款-應付職工薪酬-其他應付款。

4、銷售渠道的營運資金

銷售渠道是連接生產者與消費者的，是讓商品房流向市場實現商品價值的通道。房地產企業銷售渠道的營運資金是指企業在商品房銷售環節中發生的資金項目，主要包括應收賬款、應收票據、房地產開發產品、預收賬款、應交稅費。這些都是發生在銷售過程中，屬于銷售渠道營運資金。其中應收賬款、應收票據、房地產開發產品占用了企業資金，而預收賬款和應交稅費則無償占用了外部的資金，為企業提供免費的商業信用，節約了資金。銷售渠道的營運資金=應收賬款+應收票據+房地產開發產品-預收賬款-應交稅費。

三、結語

房地產行業是我國國民經濟的主導產業，對國民經濟能否健康發展起著舉足輕重的作用。房地產企業營運資金按渠道分類，可分為經營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分，其中，經營活動的營運資金又可以進一步細化為采購渠道營運資金、生產渠道營運資金、銷售渠道營運資金。本文對房地產企業從渠道管理角度出對其營運資金進行分類，對完善和補充房地產營運資金管理理論提供一定的學術價值。

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