土地市場化改革對工業用地出讓價格的影響研究

張嘉欣 吳一恒

摘要 隨著中國工業化的發展，城市化進程加速，我國工業用地規模持續擴大，工業用地資源的合理配置十分重要。探討土地市場化改革對工業用地出讓價格的影響，對于推進中國土地市場的發展和提升工業用地價格的信號引導作用有著重要的理論和現實意義。在分析土地市場化改革對工業用地出讓價格影響機理的基礎上，利用2008—2015年中國內地30個省級地區的面板數據，構建模型定量測算了土地市場化改革對工業用地出讓價格的具體影響。研究發現：①工業用地出讓市場化程度的提高對工業用地出讓價格的提升起到了促進作用，但由于現階段我國工業用地市場體制不健全，土地市場化改革對工業用地出讓價格的影響效應總體比較微弱。②地區層面影響效應的區域異質性明顯。東、中部地區工業用地出讓價格與土地市場化水平均呈現顯著正向關系，而西部地區土地市場化改革尚未深入發揮價格的杠桿作用。③東、中、西部土地市場化改革進程均在深化，東、中部地區市場發育水平高，推進速度快，而西部地區工業用地市場化改革仍處于被動配合中央政策規定階段?；诖耍岢鲈诶^續深化土地市場化改革的過程中，應大力完善工業用地彈性出讓年限制，同時建立健全土地空間優化制度，加大對西部地區市場化改革的實施力度，完善相關配套措施。該研究為分析我國土地市場化改革績效提供經驗證據，并為進一步深化工業用地市場化改革提供政策參考。

關鍵詞 市場化改革；工業用地；出讓價格；影響

Study on the Influence of Land Market Reform on the Price of Industrial Land

ZHANG Jia-xin，WU Yi-heng* （Nanjing Agriculture University，Nanjing，Jiangsu 210095）

Abstract With the industrialization of China，the process of urbanization continues to accelerate，China's industrial land size continues to increase，the rational allocation of industrial land resources is particularly important.Exploring the effect of land market reform on the price of industrial land is of great theoretical and practical significance to promote the development of China′s land market and enhance the signal guidance of industrial land price.Based on the analysis of the mechanism of land market reform on the price of industrial land，this paper used the panel data of 30 provincial area in China from 2008 to 2015 to quantitatively calculate the specific impact of land market reform on the price of industrial land.The results showed that： the improvement of the market price of industrial land played a positive role in promoting the price of industrial land.However，due to the lack of the market system of industrial land in China at present，the effect of land market reform on the price of industrial land was weak.②Regional heterogeneity of regional effect was obvious.The land market reform in the eastern and central regions had a significant positive relationship with the land marketization level，but the land market reform in the western region had not yet played the role of price in depth.③ The land market reform process in the east，middle and west areas was deepening，the market development level of east and central regions was high， promoting speed was fast，but the western region′s industrial land market reform was still in the passive policy with the central stage.Based on this，this paper suggested that in the process of deepening the land market reform，we should vigorously improve the industrial land elasticity transfer year limit，at the same time，establish and improve the land space optimization system，increase the western region market reform implementation，improve the relevant supporting measures.This study provided empirical evidence for analyzing the performance of land market reform in China and provided policy reference for further deepening the marketization of industrial land.

1.3.1 被解釋變量：工業用地出讓價格。

根據“中國土地市場網”中土地供應的結果公告一欄，收集位于不同土地坐落位置的工業用地交易數據（內容包括土地坐落、工業用地交易價格、土地供應面積、出讓時間4個指標）。對縣級層面數據進行整理和匯總，得到30個省級地區的土地供應總面積，以工業用地交易總價與土地供應總面積的比值求得各省級平均工業用地出讓價格。

1.3.2 解釋變量：土地市場化水平值。

以靜態的交易結構測定城市土地市場化率，采取面積比重測度法，以“招拍掛出讓面積/供應總面積”作為土地市場化程度的計量標準[7]，具體計算過程見1.2.1。土地市場化水平值測度所需的數據均來自國土資源部主辦的“中國土地市場網”土地出讓“結果公示”欄的工業用地交易數據，內容包括土地坐落、土地供應方式及對應的土地供應面積、出讓時間。

2 計量模型估計結果分析

根據面板模型檢驗，自變量之間不存在嚴重的多重共線性，但是存在顯著的一階自相關關系。因此，采用可行廣義最小二乘法進行模型估計，全國層面和區域層面模型估計結果見表2。

從區域層面來看，東部地區和中部地區的結果顯示土地市場化水平和工業用地價格2個變量之間存在顯著的正線性相關關系。依據模型估計結果：東部地區，土地市場化改革對工業用地價格的提升存在著比中部地區更為直接的關聯機制；西部地區2個變量之間存在著微弱的線性相關關系，說明與東部和中部地區相比，西部地區在土地市場化改革進程中并未對工業用地價值的顯化提高重視，一定程度上忽視了價格杠桿作用。

從全國層面來看，土地市場化水平系數估計結果支持該研究假說，但土地市場化改革對工業用地價格的影響非常微弱，說明全國范圍內土地市場化改革的作用效果并不明顯，價格在工業用地資源配置中的信號引導作用仍很薄弱。

3 結論

在探討土地市場化改革對工業用地出讓價格影響機理基礎上，綜合運用比較分析方法以及計量經濟模型，并利用 2008—2015 年中國內地30個省級地區的面板數據，將面積比重測度法測得的土地市場化水平值以及以土地出讓總價與總面積的比值求得的工業用地出讓價格作為模型數據，檢驗和分析了土地市場化改革與工業用地出讓價格二者的互動效應。研究發現：土地市場化改革對于工業用地出讓價格的提升具有促進作用，但這種作用效應存在著明顯的區域異質性。具體而言：①從整體趨勢來看，土地市場化改革對于工業用地出讓價格的提升具有促進作用，然而這種作用的邊際影響微弱，線性相關關系不顯著。中國工業用地出讓價格整體水平仍未合理體現出資源稀缺性和市場供求所揭示的工業用地價值。②在分地區的相關分析中發現，土地市場化改革對工業用地出讓價格的影響效應由東部向西部逐漸削弱。③2008—2015年，東、中、西部土地市場化改革進程均在深化且差異明顯。東、中部地區市場發育水平高，推進速度快；西部地區整體發育水平低，地方政府行為干預性強，土地市場化改革作用力度較小。

4 啟示

（1）國家應繼續深化工業用地價格市場化改革，合理調控工業用地供需結構。如繼續完善2014年以來國土資源部積極探索實行的工業用地出讓彈性年期制，實行“租讓結合、先租后讓”的工業用地供應制度，按照不同產業的生命周期實行彈性出讓年期，合理確定土地的有償使用年限。充分發揮土地供應的年租制靈活性優勢，配合工業用地的準入和退出門檻以及工業用地利用結構和空間布局的調整，加大將要淘汰劣勢企業的土地成本。

（2）強化區域協調和共享機制，建立健全土地空間優化制度提升區域地域優勢。如可以通過跨區域交流合作，考慮打破行政區劃等地域問題限制的束縛，不同行政區域之間可采取“飛地工業”模式，實行園區共享，促進更大范圍的園區集中，各取所需，以優化空間結構，提升地區區位優勢，顯化土地資源價值。

（3）深化工業用地出讓的市場化改革，考慮不同地區或發展階段的實際，從誘致地方政府出讓行為角度制定并實施相關配套措施。如對于一些產業層次不高、第二產業發展仍占主導的地區，應不斷升級優化產業結構，同時從制度設計層面完善財政收支分配體制和地方政府融資機制，誘導地方政府著眼于城市未來的發展空間和長遠利益，減少對工業用地價格的過度干預。

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