淺析我國土地市場價格影響因素及土地市場管理

劉菁 張家口市國土資源局礦管科

淺析我國土地市場價格影響因素及土地市場管理

劉菁 張家口市國土資源局礦管科

我國的土地市場形成時間較短，其管理和運行機制都存在一定的缺陷。按照土地市場價格理論對我國土地市場進行科學的研究，找到我國土地市場價格機制和管理上的不足，對于建立科學完善的土地市場具有重大的意義

土地市場 價格 管理 房地產市場

進入21世紀，我國固定資產投資逐年增長，在這樣的大背景下，我國政府采取積極的宏觀調控手段對投資過熱進行了有效的引導。而在眾多的調控手段中，土地作為各級政府手中的調控工具發揮著越來越重要的作用。但是房地產作為土地市場的重要產業卻往往與土地調控背道而馳，房地產市場價格常常偏離土地價格，給經濟的正常運行帶來不可預知危險。

在我國土地作為一種生產資源是實行公有制的，在實際操作中各級政府代表國家對國有土地享有所有權和支配權，同時政府在土地一級市場中也扮演著所有人、供應商以及管理者的多重身份。在土地的實際收益分配中，政府收益占到實際收益的大部分。在影響土地市場價格各種因素中，政府價值取向以及利益目標是其中的最主要因素。

近三十年來，GDP一直作為衡量地方政府的主要指標，而房地產在一段時間內是各級政府經濟的重要增長點，各級政府對房地產投資依賴性很高。我國目前房價與正常土地價格嚴重背離與地方政府對與房地產的過度依賴不無關系。在各級政府中土地出讓金一直是政府最重要收入，也是政府預算外資金的最主要來源。地方政府在利益最大化的同時也帶來了地價的不斷高升和房價泡沫不斷增大，這樣的房地產市場面臨著巨大的經濟風險。

一、土地市場價格研究的理論基礎

我國的土地有償使用制度建立于1992年，房地產市場在制度上實際上是國有土地使用權的轉移，它可劃分為一級市場和二級市場。在一級市場中，其職能為國家有償出讓土地使用權，主要通過招標、拍賣、掛牌等。二級市場為土地使用者對土地進行出售、出租、入股等活動的市場。在我國的房地產市場中，對房地產市場起到決定性影響的是一級市場。在實際運作中，土地價格受到所在區域、供需關系、收益多少、未來增值潛力、政府宏觀政策等多方面的因素制約。

二、土地市場價格影響因素

土地價格首先受到土地供求關系的直接影響。土地供求關系主要受到當地經濟發展、城市化、人口增長等因素的影響，同時土地屬性的變化也會對土地供求關系產生大的影響。當某一地經濟發展迅速，人口增長迅速，快速進行城市化的過程中必然帶來房價的快速增長，引發對土地的大量需求。反之，則削弱土地的需求。

其次，土地供給量也直接影響著土地市場價格。土地作為一種不可再生資源，其供應在一個時期內是不可逆反的。所以，各級政府在供應土地時其土地供應量在一定時間內是一定的。而政府在供給土地時，為了維持房價的穩定，常常在房價下行空間加大時，用減少土地供應量來穩定房價。

再次，土地儲備制度是通過對城市總體規劃和土地總體規劃，通過收購，置換等方式獲得土地并進行儲備，并在一定時期內以公開招標等形式供應土地。其主要目的是在土地供應量一定的情況下對各種建設用地進行調控的一種手段。

同時土地供給方式對土地市場價格也有一定的影響。在一級市場中，土地的供給方式主要有協議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。對土地市場價格影響最大的是協議出讓。協議出讓的地價是政府與乙方按照協商的方式進行價格確定，由于沒有有效的監督和競爭機制，其在價格確定過程中往往收到各種非經濟因素的干擾，其協議價格往往嚴重背離市場價格。

宏觀政策對土地市場價格影響也是比較嚴重的。政府對土地價格的宏觀調整主要有土地宏觀政策、金融貨幣政策、稅收政策、房地產投資政策等。土地政策主要是通過對于土地供應的政策進行調節，通過土地政策調節控制經濟增長。目前各房地產企業都存在著大量的銀行借貸，而通過銀行利率對房地產企業和購房者都有很好的引導作用，可以有效的控制房價、去除庫存、穩定房價。而通過銀行準備金也可以有效對房地產市場進行調控。而土地稅收和房地產稅收可以有效的調節房地產市場中的投機行為。而由國家出臺的房地產投資政策對房地產市場及土地價格更是有一定的決定因素。

三、我國土地市場管理現狀

在計劃經濟條件下，土地以行政劃撥方式配置。土地在劃撥時是采用無償劃撥的形式，而土地在劃撥之后是無限期使用的。我國建立土地市場機制以后，由于形成時間短，各地土地市場發育程度不一，在土地管理的各個方面都存在著一定的問題。

首先，我國的土地市場并不完善。目前，在地方政府層面的實際運作中，經營性土地都可以以掛牌交易的形式進入公開市場，而以前劃撥土地使用權交易、出讓土地使用權的首次交易、集體建設用地流轉都未完全進入公開市場進行交易。這些未進入公開市場的土地交易都以分散形式進行交易，政府僅能核準土地交易價格，缺乏統一管理。其次，我國土地交易公開市場的競爭機制未完全建立。目前的土地交易缺乏有效的監督管理，同時土地法規也不健全。再次，我國存量土地管理不完善。目前，我國閑置土地回收并不到位，各地均有一定的閑置土地沒有回收。在存量土地中，對改變土地屬性也缺乏一定的規范性指導文件。同時，我國的土地供應缺乏計劃性。地方政府只考慮短期利益，其土地供應并不重視整體規劃，對土地屬性也隨意更改。由于地方政府在整個土地市場中既是裁判員有是運動員，導致其在獲得巨大利益的同時不重視對公共利益的保護。

我國土地市場建立時間較短，土地市場發育還有很多不成熟的地方。而目前我國在土地交易的政策法規發面還有很多需要補充和完善的地方，對土地的管理還有一定的缺陷。在我國建立統一、完善、科學的土地交易市場和土地管理機制，孕育完善的房地產市場，建立合理的價格機制，保障人民安居樂業是一項長期的工作。