房地產稅改革問題研究

魏琦 上海海事大學

房地產稅改革問題研究

魏琦 上海海事大學

滬渝近年不斷攀升的房價證明房產稅在兩地的試點對調控房價收效不理想，房地產稅成為改革的新方向。本文從房地產稅改革的必要性角度切入，分析試點地區調控房價不理想的原因，地方政府由于債務壓力和長期對“土地財政”的依賴，客觀上推高了房價，不利于經濟的長期發展。因此有必要對政府財政收入模式進行調整，以房地產稅取代土地出讓金制度，同時注意不動產統一登記制度的完善，兩者相互配合促進城鄉房地產稅制度的合理化發展。

房產稅 房地產稅 土地財政 不動產登記

一、房地產稅的提出

房價問題是近年熱議話題，十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中就提出了“加快房地產稅立法并適時推進改革”。2016年12月19日，中國社科院2017年《經濟藍皮書》發布，就中國經濟發展形勢的建議，藍皮書呼吁盡快實施房地產稅和遺產稅，積極推進個人所得稅改革等措施。

《決定》和《經濟藍皮書》用的是“房地產稅”而非 “房產稅”，一字之差，兩者的內涵卻大相徑庭。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房地產稅征稅范圍卻從單純的房屋擴大到對房屋和土地都征稅。

二、從房產稅到房地產稅改革的必要性分析

（一）滬渝兩地房產稅調控房價效果不明顯

滬渝兩地試驗房產稅已有五年，而滬渝的房價有增無減。究其原因，房產稅是對房屋保有環節的征稅，征稅對象是房屋，納稅主體是購房者。隨著城市化進程加快，中國民眾對房屋是剛性需求，房屋交易市場是賣方市場，捂盤惜售的現象司空見慣。如此背景下，房產稅真正打擊的是有居住需求的房屋消費者，炒房者熱情不會因此而受抑制。

（二）地方財政收入模式亟待轉變

1.地方政府債務重。事實上地方政府債務問題近年一直受到重視，2014年中央政府就發布了《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》。而2015年地方政府的債務余額是16萬億元，當年的GDP是67.67萬億元，負債率達到23.6%，遠超美國地方政府13%-16%的上限。

1994年的分稅制改革，中央通過中央稅和共享稅拿走了稅收的大部分，雖然中央通過稅收返還和財政轉移支付等手段，以期平衡地方財政。但鑒于我國行政層級多，中央的撥款要經過五級政府，到了基層政府所剩無幾，從而造成了地方財權和事權不統一和“小馬拉大車”的現象。

2.“土地財政”的流弊。除了剛性買方需求、房屋賣方市場和囤房、炒房者的推波助瀾外，“土地財政”的財政收入模式長期沒有得到扭轉也是推高房價的重要因素之一。所謂“土地財政”邏輯框架其實是別無選擇的:因為城市化必須要有擴大建成區的土地批租，有土地批租，就必須采取合法合理的有償形式。“土地財政”主要的偏頗在于——地方政府只關注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內政績需要，而如果沒有其他的制度制約，就會一段時間源源不斷涌現出“地王”，再往后則出現“無地可批”的窘境。

我國目前采取批租制，期限一般是 40年至 70年。地方政府獲得大量的批地收入，可以在短期內大大緩解了地方政府的財政壓力，使其對土地交易樂此不疲。由于土地資源的有限性，只考慮短期好處而大量批地，導致今后可用的土地資源迅速減少，無異于殺雞取卵式的地方經濟發展模式。在當前制度背景下，期望地方政府積極推進降低房價是不現實的，因為降房價必然令開發商消極租用土地進而會降低“地價”，地方政府是不愿意看到的。

從上述情況可以得知，有必要思考新的地方政府財政收入模式，否則依靠土地財政，在財政問題上無異于寅吃卯糧，土地是有限的，長此以往難以為繼。

三、關于房地產稅改革的建議

（一）關于重復征稅的思考——以房地產稅取代土地出讓金

關于學界對試點的房產稅是否構成雙重征稅的問題，有學者指出：征收土地出讓金和房地產稅是性質截然不同的兩種公課。土地出讓金并不是稅，而是一種租，即國家作為土地所有者出讓其使用權的收益。房地產稅則是國家依托政治權力、履行提供公共服務職能的政治契約而征收的稅收。二者是兩種不同權力行使的體現，在法理上并存在雙重征稅的問題。從經濟效益角度，實際上最終落到購房者肩上的仍是雙重負擔。如果將來采取房地產稅將征收對象擴大到房屋的建設用地，則土地出讓金是否還有存在的必要？筆者認為以按年收取的房地產稅取代一次性繳納的土地出讓金是合理的。根據《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。也就是說在不與公共利益相沖突的前提下，根據法律規定，房屋所有人是可以繼續保有房產的。

（二）完善不動產統一登記制度

不動產登記越完備，就越有利于搞清楚居民的不動產擁有和財產擁有情況，可以了解城鎮居民社會保障的實際需求，將社會保障投向那些更需要保障的人群。不動產登記作為一種物權的公示方式，前提是對不動產享有權利。因此，現實中存在的小產權房、違章建筑等房產，無法獲得不動產登記機關的登記。這一點從國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》（草案征求意見稿）第26 條規定“不能提供合法、有效的權屬來源證明材料”屬于“不予登記的情形”可得到印證。針對此部分未進入不動產登記的房產，按照稅法上實質課稅原則衍生的“經濟實質重于法律形式”之原則，應當納入房地產稅征收的范圍。還應當明確：即使繳納了房地產稅，違法建筑也不得轉變為合法建筑。

所以綜上可知，房地產稅的征收范圍大于不動產登記范圍，建筑物的非法性不影響其可稅性。因此，統一的不動產登記制度是開征房地產稅的重要基礎，但在不動產登記制度尚未完善前，房地產稅的征收也并不能完全依賴該項登記。

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[2]劉劍文.房地產稅改革正當性的五維建構[J].法學研究,2014（02）.

[3]李宇嘉.全面理解開展不動產統一登記的作用和意義[J].中國房地產，2014（07）.

[4]姚海放.論房地產稅改革的配套法制完善[J].政治與法律，2015（11）.

魏琦（1996-），女，漢族，安徽阜陽人，上海海事大學，法律碩士（法學）。