我國不動產登記制度若干問題探討

韓雷

湖北省襄陽市不動產登記局

我國不動產登記制度若干問題探討

韓雷

湖北省襄陽市不動產登記局

土地和房屋作為公民享有的不動產，需要通過法律的形式進行不動產登記、公示才能得到法律的保護。物權法產生以來，我國的不動產登記制度雖取得了一定發展，但是在不動產登記方面仍存在著各種亟待解決問題和不足。本文通過闡述不動產登記制度的重要意義，深入分析了我國不動產登記制度存在的問題和不足，最后結合我國實際提出了解決不動產登記制度問題的有效對策。旨在為進一步完善我國不動產登記制度提供有益參考和借鑒。

不動產；登記；制度；問題；對策

引言

不動產登記是《中華人民共和國物權法》第二章的核心內容之一，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。從這一點看，我國從法律角度維護不動產權人的合法權益，也成為我國不動產登記走上法制化、規范化、系統化道路的重要標志。為了有效探討我國不動產登記制度的若干問題，筆者從闡述不動產登記制度的重要性入手，之后深入分析探討了現階段我國不動產登記制度存在的問題和種種不足，最后針對性地提出了具體可行的解決對策。

一、不動產登記制度的重要意義分析

眾所周知，我國的物權法是為了進一步維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權而制定的，不動產登記作為物權法的重要內容之一，是對個人所屬的不動產進行確認和保護的有效手段，也是使不動產通過合法登記、公示得到確認，從而具備公信力的有效途徑，在我國，進行不動產登記具有以下重要意義：

一是不動產登記是依申請行為，在申請時有嚴格的身份界定。進行不動產登記需要不動產產權人提出申請方可進行登記，產權人的申請是前提，如果沒有申請就不會發生后續的登記行為。然而，登記并非沒有條件限制，并非任何人均可進行登記，進行不動產登記的必須為與待登記的不動產存在著直接利害關系的人，通過登記確定雙方之間的權利義務關系，使不動產權人得到法律程序的認可。

二是不動產登記由國家權威部門實施。對不動產的登記具有明顯的公示作用，直接關系到不動產產權人的合法權益，從保護公民財產的角度，我國法律明確規定進行不動產登記必須在具有權威的國家專職部門進行，通過國家的擔保實施。

三是不動產登記的主要內容是不動產權和變動事項，且這些內容均在不動產登記簿中有明確的記載。不動產登記簿是體現著統一、權威、公開、持久等鮮明的特征，其由固定的格式和程序，是后期進行不動產權變更、查詢等的重要依據。

二、我國不動產登記制度存在的問題與不足分析

現階段，由于我國尚缺乏統一的不動產登記規定，致使目前我國的不動產登記制度存在著各種各樣的問題和不足，如果這些問題得不到妥善解決，不僅會使我國物權法的法律效力范圍受到影響，也會使物權法的法律效力大打折扣。基于此，我們必須深入分析我國現階段不動產登記制度存在的缺陷和瑕疵。

一是缺乏統一的登記機關。我國的不動產登記機關十分分散，例如土地由國土部門管理，土地使用權由國土部門負責登記。房產管理在房管部門，產權登記也在房產管理部門，林木所有權由林業部門負責登記……這種繁雜無章的不動產登記體制造成不動產登記存在著諸多的弊端，既給登記人帶來不便，也會導致土地和房產分別抵押現象的發生，時常會引發沖突，同時這種多頭登記和管理也給正常的不動產交易帶來很多不必要的麻煩。當不動產權人需要查詢不動產登記信息時，還需要多頭查閱才能獲得準確而全面的信息。

二是登記機關缺乏健全的責任機制。由于我國的不動產登記機關缺乏健全、完善的責任機制，致使登記機關在進行不動產登記時，發生錯登、漏登、或登記人提交的材料遺失等現象。這些問題的存在，會給登記人造成嚴重的損失和不必要的麻煩，但由于責任制度的缺失，登記機關卻不承擔任何責任。這對于當事人而言是極不公平的，也是違背我國物權法立法初衷的。

三是登記收費的依據合理性缺失。我國公民進行不動產登記需按財產標的金額向登記機關繳納一定比例的登記費用，這一做法由來已久，但是按照財產標的金額的比例收取登記費用多少缺乏合理的依據，這是由于登記這種行為并不因為財產標的的大小而增加登記機關的付出。在某種意義上，登記機關都采取的是固定的登記程序，登記流程并非因標的物的金額而發生改變。因此，從提高社會管理水平的角度看，進行不動產登記收費或多或少存在不合理性，如果登記機關收取登記費，也應該制定具由可操作性的統一收費標準，否則登記標的物的金額大小就會成為腐敗的禍根，只有合理的登記費，高標準的登記服務才能提高不動產登記機關的公信力，才能使不動產登記成為維護公民財產不受侵犯的重要基礎和依據。

三、解決不動產登記制度問題的對策分析

解決上述問題，需要我們針對性地做好以工作：

一是積極統一登記機關。為了有效解決多頭、分散登記的弊端，我國可以借鑒德國、日本等發達國家的做法，也建立一個專門的不動產登記機關，如由公證機關專門負責不動產的登記工作，這既符合依法治國的要求，又可以避免多頭登記帶來的不必要麻煩，還可以使公證機關工作人員嚴謹、專業的優勢得到全面發揮，這不僅可以提高我國不動產登記機關的工作效率，還能提高其公信力。

二是進一步完善登記機關責任制度。要通過建立健全登記機關的責任制度來保障當事人財產免受不必要的損失，對不動產登記過程中因登記機關或登記機關工作人員失誤造成漏登、錯登等損失的，要追究登記機關或工作人員的責任，同時要建立層層審核制度，通過審核來最大限度地控制發生錯誤、減少損失。

三是提高不動產登記收費合理性。不動產登記收費合理性差是登記機關公信度降低的重要原因，讓當事人產生以收費為目的的錯覺。因此，要吸收借鑒國外不動產登記收費的做法，制定統一的收費標準，合理進行收費。

總之，建立統一的不動產登記制度是一個長期而艱巨的任務，需要國家一級社會相關部門的多方通力協作。[1]期待我國的不動產登記制度逐漸走上完善、規范化軌道。

[1]劉超.我國不動產登記制度若干問題探討.黑龍江科技信息，2016（16）：291.

韓雷（1969-），男，湖北省襄陽市人，本科，湖北省襄陽市不動產登記局工程師，研究方向：不動產登記及地籍測量。