淺談租賃物業的管理

文/顧偉文

淺談租賃物業的管理

文/顧偉文

物業租賃是指物業所有者或經營者作為出租人，將物業使用權出讓給作為物業消費者的承租人，并向承租人定期收取一定數額的租金，從而使物業價值得以實現的一種經營活動。

物業租賃管理是指按照社會主義市場經濟體制的客觀要求以及租賃雙方簽訂的租賃契約，依法對物業租賃的主體和客體、租金與契約進行的一系列管理活動。如何才能管理好租賃物業，特別是國有企業的租賃物業管理，通過多年的工作經驗，我認為主要有以下幾條：

一、對租賃物業進行梳理和分類

中環集團作為一家國有的房地產開發商，從事房地產開發已有三十多年的歷史。目前已累計了30萬平方米的商業物業，其中包括商鋪、辦公樓及少量的待售存量住宅。為了理清資產脈絡，減少賬外資產面積，自2009年起公司就開始對所有資產進行梳理。

目前，中環集團所有租賃物業分為五大類：自主經營性物業（其中包括商業網點及辦公樓）、自用類物業（主要為中環集團及子公司自用辦公樓）、扶持性物業（扶持各子公司及改制公司的經營性物業）、公益性物業（敬老院、學校等社會服務類物業）、存量房源（其中又分為待售房源、統一管理房源及歷史遺留問題房源）。

有了層級分明、類別清晰的資產總表，在此基礎上還衍生了一批各種功能的統計表，從不同方面反映各地塊租金收益、業態分布情況等各種物業信息，這一系列工具的使用使得租賃物業的管理工作更加得心應手，從宏觀上能更加直觀地了解各類物業的資產面積情況，也為資產升級、業態調整等工作的開展和布置打下了堅實的基礎，這也是中環集團能不斷提升歷年經營性物業租金總收入的原因之一。

二、“制度加科技”與“經營管理分開”雙管齊下

在管理手段上，中環集團始終遵循“制度加科技”的理念。運用現代科技和網絡，對租賃物業管理做到公開通明，接受監督，與時俱進，實時管控，實現了資產經營的高效管理。

制度是管理的準繩。因地制宜的《中環集團不動產管理辦法》，開展一年兩次的經營性物業市場調研，杜絕權力尋租，根據不斷變換的市場情況來制定更為切實可行的租賃價格，既避免過高的租賃價格導致的租戶流失，又避免過低的租賃價格阻礙經營性物業收益的增長。

科技是管理的助推?！渡虡I網點資源管理系統》的運用，讓管理又上一個臺階。相比先前的租金收錄臺賬，該系統能更動態、直觀、全面地反映租金收繳情況。租金逾期提醒系統能第一時間預警存在租金拖欠情況的租戶，以便盡快應對解決，從而更好地完成年度經營性物業年收益目標。通過租戶信用評價系統，將長年存在欠租行為、信用等級低的租戶標注出來，于合同到期后進行逐一清退，為業態調整、提升能級提供科學的依據。

在管理模式上，自資產經營分公司成立伊始，中環集團就將“經營管理分開”的理念落到實處。資產經營分公司做好經營性物業租賃的談判、客戶的維護、門責制及安全管理等工作；資產管理部則做好租賃合同的審核、中長期租賃合同的國資委報備、經營性不動產統計等工作。

這樣的模式使得兩部門各自專精本職工作，最大發揮能效。另一方面，使得租賃物業在談判及租金管理上得到了相互監督，避免了腐敗苗子的滋生，有效地進行了權力制約及內部控制。

三、通過市場調研，進行正確的定位和定價

租賃作為一種市場經濟下的經營活動，首先就是準確定位。包括對自身物業的準確定位，以及根據自身物業的差異情況對各自的目標客戶的精準定位。

在租賃定價上，資產經營分公司一年進行兩次市調工作，按照經營性物業區位分為幾塊，參照周邊同質同類或相近資產的租賃價格，結合自身物業的優劣勢等基本情況，最終擬定經營性物業租賃價格方案。方案在經過資產管理部初審后上報資產管理領導小組，待審核通過后即確定各個地塊的經營性物業租賃審批價格，資產經營分公司則以不低于該價格的標準開展經營性物業的出租工作。

同時為了確保市場調研的客觀性和正確性，公司一般需要2個以上部門或者專業公司參與，方法上通過電話問詢、現場實地問詢、網上價格查詢以及通過專業中介公司給出指導租金價格，結合最近同區域租賃市場走勢，綜合參考，計算出項目平均租金、租金增長率等。

四、招商及客戶管理

在啟動全面招商前，資產經營分公司根據資產管理領導小組審批的租賃價格方案，制定項目【招商方案】（含招商策略、主力店及主要品牌、租賃價格、招商費用預算、推廣費用預算等），【招商方案】中應注意差別定價策略。差別定價策略包括兩個方面。對需要租賃的物業根據租期、租賃規模、是否單獨承擔維護費用等，在租金定價上作出區別，再上報至資產管理領導小組審核審批。

在招租渠道上，與多家知名專業的房產中介機構長期保持緊密的合作，利用其市場資源多、業務水平高的優勢，吸引優質企業入駐。同時運用互聯網平臺及時發布招租信息，將中環集團尚余的空置物業通過專業的網站向社會發布招租信息，最快速地降低物業空置率。另外，資產經營分公司還能憑借人脈關系發展招租渠道，以客帶客，發展優質的潛在客戶，創造品牌效應。

招商過程中，注重培養招商談判人員的專業談判技巧。談判過程的順利與否事關簽約成敗和租約風險大小。談判人員需要在對租賃物業有充分了解的基礎上開展出租談判。談判過程中，要學會引導客戶，根據客戶的需求推薦合適的物業。在具體簽約談判時，要強調物業獨有的核心價值以及物業完備的服務等附加價值。

五、租金管理

租金管理是對房屋租金在方針、政策、標準、水平、收繳、使用和規章制度等方面的管理，包括對租金收入的統計、清查、運用等工作。它是房產經營管理的重要組成部分，也是衡量房產企業經營管理水平的重要標志。中環集團長期以來租金管理主要經驗為以下幾點：

1. 建立租金收繳臺賬。

依據【租賃合同】及其附件，建立各類租戶的租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并報財務部確認。對租金收繳情況進行動態更新，資產管理領導小組可隨時登陸【網點資源管理信息系統】平臺查看租金收繳情況。該系統的使用使租金收繳明細統計較以往人工計算更為方便，使用者可根據需要，自行組合，按照不同地塊、不同時段得到不同統計數據。

2. 租金的調整

資產管理部依據【租賃合同】和進場確認書，與租戶確定起始計租日，以及首期應付租金的支付時間。

每年年初，資產管理部在調研的基礎上，結合商圈的發展態勢及商鋪自身的經營狀況（包括品牌影響力、市場認可度、銷售額、客流等），形成當年年度租金調整方案，交由資產管理領導小組審核審批。

3. 建立租金繳納的預警制度

為及時有效地將應收租金收繳到位，使公司經營持續有秩進行，加強管理規范化，公司建立了租金繳納的預警制度。預警制度通過【網點資源管理信息系統】實現自動警報。根據逾期繳納租金的時間，啟動不同的程序，有效提高了公司的資金回籠率，降低了經營風險。

六、安全管理

在租賃物業中安全管理是非常重要的，但是往往被經營者忽略的。中環集團成立了安全生產工作領導小組，有安全生產主要領導、分管領導、職能部門、安全管理員等自上而下、分工明確的分級管理體系，建立了一套完善的安全管理制度，同時組建了安全檢查專項小組，負責開展租賃物業的日常安全檢查工作。

其中包含：日常安全檢查制度、安全隱患及時發現制度、安全隱患跟蹤督辦制度、日常管理人員培訓制度，從方方面面對安全檢查的類型、帶隊人員、檢查頻率、檢查重點、整改要求、整改反饋、群防群治、崗位培訓等都作了具體明確的要求。根據重大活動的時間節點進一步做好安保、維穩工作。在裝修和日常經營期間定期嚴格檢查，發現問題或安全隱患及時提出整改意見，限期整改，到期復查，保障整改到位。

（作者系上海桃浦科技智慧城開發建設有限公司 副總經理 ）