農村土地承包經營權流轉的法律問題（下）

楊曉峰

法律在線

農村土地承包經營權流轉的法律問題（下）

楊曉峰

特約律師：楊曉峰

具有蔬菜、政治經濟學、工業經濟管理、法律專業知識背景，有國家行政機關和公司總經理執業經歷。為湖北省和武漢市部分涉農國家行政機關、企業、事業單位的法律顧問；長期從事涉農法律服務和事務，是湖北省涉農方面的知名法律專家。主要從事農業法、農業技術推廣法、種子法、農業機械化推廣法、合同法、公司法、侵權責任法、勞動合同法等方面的理論研究。擅長農業法律實踐、農業政策和農業管理疑難問題研究；商務合作伙伴經濟實力、履約能力和信用水準在法律層面上的甄別；合同履行利益最大化和風險最小化條款擬定和談判；體現一定意志的法人內部資源合法化整合；民商事糾紛的斡旋和調停等。

重慶市壁山區劉先生提出該問題后，河南的金先生提出了農村土地承包經營權證的管理問題，廣西的桃先生也提出了與農村土地承包經營權流轉及交易有關的問題。

“在線律師”：

重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好！您們提出的問題是關于我國農村土地承包經營權、農村土地承包經營權流轉和流轉管理的有關法律規定問題。由于我國地域廣闊，經濟發展水平各異，農村土地面積、農業耕地面積和農業人口狀況不一，全國各省以及許多省轄市制定了適應當地社會經濟發展狀況的相關地方性法規、規章或規范性文件，我在這里僅就國家層面的法律規定作一些介紹，必須強調的是，某地這類問題的解決，必然要同時適用當地的法律規定。

對于您們提出的問題，我分3個部分來回答，第1部分是農村土地承包經營權流轉管理的主要法律規定；第2部分是農村土地承包經營權證管理的法律規定；第3部分是農村土地經營權流轉及交易的一些規定。本篇是第3部分。

重慶市壁山區劉先生問：我是外村人，從某村民委員會處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產，在承租的第2年，鎮上修路要占壓我的承租地近1 334 m2，我要求村民委員會按減少后的實際承包面積計算租金，但村民委員會不同意，強調這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會集中對外出租的，原村民集中連片的地是13 340 m2，村民委員會收到13 340 m2地的租金后再分配給各農戶，如果租金減少了，村委會不好辦，而且實際減少的地，有的農戶多，有的農戶少，有的甚至沒有減少，這樣的話村委會怎么分呢？

我的問題是，我沒有與原村民簽訂租地合同，我與村民委員會簽訂租地合同時也沒有說明土地實際面積因任何原因變化而租金不變，我要求因道路建設使我實際承租的土地面積減少而相應減少租金合理嗎？

1 土地流轉的基本原則

農村土地是農民的基本生產資料和最可靠的生活保障。穩定和完善土地承包關系，是黨的農村政策的基石，是保障農民權益、促進農業發展、保持農村穩定的制度基礎。土地使用權合理流轉是農業發展的客觀要求，土地流轉要堅持依法、自愿、有償的原則。

依法，就是農村土地流轉必須按照有關法律法規和中央的政策進行。農村土地歸農民集體所有，實行農戶家庭承包經營，允許土地使用權合理流轉，不得進行買賣。農戶的土地承包經營權是國家賦予農戶的基本權利，承包期內任何組織或個人都不能非法剝奪，嚴禁收回農戶的承包地搞招標承包，嚴禁鄉村集體經濟組織或村委會用少數服從多數的辦法強迫農戶放棄承包權或改變承包合同。承包方與發包方依法訂立的土地承包合同，集體經濟組織或村委會無權單方面解除。土地流轉不得損害他人和集體的合法權益，流轉期限不得超過農戶承包土地的剩余承包期。土地流轉后的開發利用必須依法進行，不能改變土地的所有權和農業用途。

自愿，就是農戶承包地是否流轉應由農戶自主決定。農戶是農村土地承包和流轉的主體，對承包土地依法享有自主的使用權、收益權和流轉權，這是農民擁有長期而有保障的土地使用權的具體體現。任何組織和個人不得強迫農戶流轉承包地，也不得阻撓農戶依法流轉承包地。

有償，就是農戶流轉承包地的收益歸農戶所有。土地流轉的轉包費、轉讓費和租金等，應由流轉承包地的農戶與受讓方或承租方協商確定，任何組織和個人不得截留、扣繳。

要充分重視土地流轉中農民締約能力的現實狀況，用心指導和熱心幫助農民權衡利弊得失，悉心關注和合理照顧農民群眾的實際利益、現實利益和長遠利益。

2 土地流轉的實施

2.1 土地流轉的形式

土地流轉的形式有轉包、轉讓、互換、租賃、入股等，農戶將承包土地轉包給本集體經濟組織內的其他成員經營，原與發包方簽訂的土地承包經營合同繼續有效，所承擔的權利義務應繼續履行。農戶將承包土地轉讓給本集體經濟組織內的其他成員，或者為方便耕作或其他需要對承包地塊進行互換，變更原承包經營合同或地塊的，要辦理承包合同的變更、解除或重訂手續。

2.2 簽訂土地流轉合同

土地流轉的雙方當事人應簽訂土地流轉合同，報農業承包合同管理部門和發包方備案。流轉合同要明確流轉形式、流轉的土地（包括坐落、面積、質量、用途等）、期限、費用標準及支付方式、當事雙方權利義務、違約責任等。土地流轉合同格式由省級農業行政主管部門統一制發。當年季節性委托代耕形式的土地流轉可不簽訂流轉合同，但應通知發包方。農戶可以書面委托發包方流轉其承包地。委托要出具書面授權委托書，載明代理事項、代理權限、期間等，并有委托人的簽名或蓋章。發包方接受農戶委托后，要依法代理，不得超越農戶授權，損害農民利益。

2.3 基層組織的法定義務和應盡責任

在土地流轉中，鄉鎮政府要監督農村土地的合理利用，提供法律、政策服務，依法維護當事人的合法權益；村級組織要依法維護農民的土地承包權益和農村集體土地權益，監督農村土地的合理利用，為土地流轉提供信息，做好協調服務工作。鄉鎮政府和村級組織不能租賃農戶承包地再進行轉租或轉包，不得不經農戶委托授權代農戶簽訂流轉合同，更不準截留農民土地流轉收益、代扣代繳稅費和亂收費。

2.4 對農村土地承包經營權流入者的要求

工商企業或單位投資開發農業，有利于引進資金、技術、管理經驗和優良品種，開拓市場，促進農業的發展。對工商企業或單位，不提倡其長時間、大

面積租賃和經營農戶承包地，不要動員和組織城鎮居民到農村租賃農戶承包地。

2.5 農村土地承包，婦女與男子享有平等的權利

承包和土地流轉的轉包、轉讓、互換、租賃、入股中應當充分保護婦女的合法權益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應當享有的土地承包經營權和土地承包經營權的流轉權。

3 土地承包經營權轉讓的條件

3.1 轉讓方必須有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源

土地承包經營權是農民最基本的生活保障，只有農民可以完全不依土地為生活來源的時候，才允許其轉讓。其限制承包方不得隨意轉讓的目的是保障承包方的基本生活來源，使耕者有其田。

3.2 須經發包方同意

規定轉讓土地承包經營權要經發包方同意，而不像轉包、出租和互換土地承包經營權，只需要向發包方備案即可。這是因為一方面轉讓土地承包經營權，使得原承包關系終止，發包方與受讓方要確立新的承包關系。因此，發包方必須審查轉讓方轉讓土地承包經營權后是否有非農職業或穩定收入來源；審查受讓方是否符合法律規定土地承包主體資格，是否具有承包經營能力，科學預測和判斷承包合同履行的風險。

4 土地經營權流轉市場交易規定

4.1 土地經營權市場流轉交易應具備條件

①權屬清晰無爭議；②交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意愿；③流出方必須是產權權利人，或是受產權權利人委托的組織或個人；④流轉交易要符合法律法規和環境保護規劃、農業產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉一體化建設規劃等政策規定。

4.2 土地經營權市場流轉交易的品種

①家庭承包方式取得的土地經營權；②其他承包方式取得的土地經營權；③集體經濟組織未發包的土地經營權；④其他依法可流轉交易的土地經營權。

4.3 土地經營權市場流轉交易的主體

農村集體經濟組織、承包農戶、家庭農場、專業大戶、農民專業合作社、農業企業等各類農業經營主體，以及具備農業生產經營能力的其他組織或個人均可以依法在農村土地經營權流轉交易市場進行交易。

4.4 市場流轉交易各方應提供的資料

流出方（家庭承包等方式取得的土地經營權）：身份證明；《農村土地承包經營權證》；農村集體經濟組織或中介組織（個人）受托流轉承包土地的，應當提供書面委托書；土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

流入方：身份證明等主體資格證明材料；流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容）；流入土地超過當地規定標準的，需提供農業經營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批準機構準予流轉交易的證明；農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

回答廣西桃先生的問題，交易的方式多種多樣，只要符合法律規定的基本原則，他人成熟的交易方式可以采用，您還可以根據自己與交易對方的具體情況創新交易方式。

楊曉峰，湖北瑞通天元律師事務所，武漢市江漢區新華路589號大武漢1911寫字樓A座9樓，430022，電話：13907178953，傳真：027-59625789

2017-01-04