新一輪房價上漲對消費需求的影響

張 沖

(東北財經大學經濟與社會發展研究院， 遼寧 大連 116025)

新一輪房價上漲對消費需求的影響

張 沖

(東北財經大學經濟與社會發展研究院， 遼寧 大連 116025)

自2015年以來我國又經歷了新一輪的房價上漲，來自房價上漲的需求側沖擊會對當前宏觀經濟產生重要影響。為此，本文構建了包括居民部門、房地產企業部門、非房地產企業部門和政府部門在內的四部門動態隨機一般均衡模型，主要分析了居民對房地產需求增加的背景下，房價、居民消費行為以及其他宏觀經濟變量的變動情況。通過模擬發現，居民對房地產需求的增加將會快速拉動房價上漲并顯著降低居民對非房地產產品的消費需求，從而使整個非房地產產品市場的需求大幅萎縮，非房地產企業部門的發展也將面臨嚴重的需求不足。在當前經濟下行壓力不斷增大，非房地產企業部門市場有效需求嚴重不足的背景下，新一輪房價上漲將導致我國后期消費需求乏力，影響未來經濟增長。

房價上漲；居民消費；消費需求；宏觀經濟變量；動態隨機一般均衡模型

一、問題的提出

隨著中國經濟步入新常態，為調節宏觀經濟運行，政府出臺了以“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”為核心的供給側結構性改革政策。雖然供給側層面的改革已經成為調控宏觀經濟的核心，但是來自需求側層面的沖擊也將顯著影響宏觀經濟運行。當前，我國經濟需要在調節供給側的基礎上刺激消費需求，從而在供給側和需求側兩個方面共同作用于宏觀經濟。但是，經過多年的刺激，內需不足仍然成為影響我國經濟發展的頑疾。更為重要的是，在需求側不振，供給側結構性改革的背景下，房價又經歷了新一輪的上漲。新一輪的房價上漲必將對整個宏觀經濟，尤其是需求側產生重要影響。因此，分析房價上漲對需求側的影響顯得十分重要。

學界對房價上漲與需求側之間的關系進行了大量的研究，但卻未得出較為一致的結論。Iacoviello[1]、Iacoviello和Neri[2]以及Favilukis等[3]從信貸約束角度研究房價變動對消費的影響。他們認為，居民消費存在信貸約束，而居民可將所持有的房地產作為抵押向銀行獲得信貸，房價上漲將導致居民信用擴張從而促進了居民消費上漲。也有學者從房價上漲帶來的財富效應角度研究房價上漲對居民消費的影響，如Bostic等[4]、Case等[5]、駱祚炎[6]與尹志超和甘犁[7]等認為，房價上漲具有正向的財富效應，從而促進居民的消費。然而，顏色和朱國鐘[8]卻認為，如果房價能夠永久上漲，那么家庭資產增值會促進國民消費的增長，即房價上漲實現財富效應。但是由于房價上漲無法永久持續，家庭為了購房和償還貸款壓縮消費，從而造成房奴效應。目前，我國的房價不屬于永久性增長，對居民的消費也有明顯的抑制作用。鄧健和張玉新[9]認為，房價上漲對我國居民消費存在不利影響，但通過放松流動性約束和促進跨期消費替代效應來緩解房價波動對消費的影響。謝潔玉等[10]進一步分析認為，房價整體上抑制了居民的消費，然而，房價上漲對未婚男性或現有住房價值較低的家庭消費抑制作用更強。此外，況偉大[11]、李春風等[12]與陳健等[13]也認為我國的房價上漲抑制了居民的消費。

筆者認為，要研究房價上漲對居民消費行為的影響，需要將其納入動態隨機一般均衡的系統內進行分析。為此，本文將構建一個動態隨機一般均衡模型，用于分析經濟體系受到隨機沖擊時各個經濟變量對隨機沖擊的反應。與其他學者所構建的DSGE模型不同，本文將地方政府土地財政政策納入DSGE模型之中，進而分析房價上漲過程中居民的消費行為、地方政府行為以及市場經濟行為有何反應。為了刻畫模型，本文刻畫了居民部門、房地產企業部門、非房地產企業部門和政府部門的四部門經濟，用來分析新一輪房價上漲對消費需求的影響。其中，由于居民持有一定數量的房地產產品，將購買房地產產品作為一種投資活動。因此，住房價格的上漲還會為居民帶來一定的財富效應，這種財富效應會影響居民的消費行為。

二、理論模型

1.居民行為

居民部門是DSGE模型中的重要核心部門之一，因為居民部門在產品市場和要素市場中都充當著重要角色。對于擁有房地產產品的居民部門而言，假設該居民消費非房地產產品、房地產產品和勞動三種商品。其中，居民對非房地產產品的消費能夠給居民帶來效用的滿足。就房地產產品而言，由于房地產產品更多地帶有投資的性質，同時，本文參照其他學者的DSGE模型中有關居民對房地產產品消費的設定，將居民購買房地產產品的行為看做是居民的一種投資行為。因此，可設居民的最大化目標函數為：

(1)

其中，β是居民對未來消費的貼現，Cht是擁有房地產產品的居民當期對非房地產產品的消費，ht是居民當期所擁有的房地產產品數量，Nht是擁有房地產居民當期的勞動供給，αt是該居民對房地產產品需求的沖擊，γ是勞動在有房地產居民效用函數中的權重。此時，可設居民面臨的預算約束為：

Cht+Pt(ht-(1-δh)ht-1)+Sht=wtNht+Sht-1Rt-1

(2)

其中，Pt(ht-(1-δh)ht-1)是擁有房地產的居民對房地產產品的投資行為。Pt是當期房地產產品的價格。雖然房地產產品屬于耐用品，但其仍具有一定的折舊。因此，可設居民所持有的房地產產品的折舊率為δh，因此，居民當期對房地產產品的投資調整量為ht-(1-δh)ht-1。當經濟體系實現均衡狀態時，居民對房地產產品的需求為δhh。wt是平均工資率，wtNht是居民當期所能獲得的工資收入。居民的工資收入來自于非房地產企業部門和房地產企業部門。但由于市場上的工資水平既定，所以居民所能獲得的工資水平為wtNht。Sht是擁有房地產產品的居民的當期儲蓄量，Rt是銀行的貸款利率。求解出居民效用最大化的一階最優條件為：

(3)

(4)

(5)

2.房地產企業家行為

假設房地產企業為房地產企業家所有。房地產企業家通過勞動和土地來進行生產活動并滿足其自身對非房地產產品的需求。因此，可設房地產企業家消費最大化目標函數為：

(6)

其中，Cpt是房地產企業家當期對非房地產產品的消費。本文設房地產企業的生產函數為：

(7)

(8)

(9)

3.非房地產企業家行為

假設非房地產企業由非房地產企業家所有。非房地產企業家通過自身積累資本、雇傭勞動來進行生產活動并滿足其對非房地產產品的需求。與居民部門的效用函數相似，本文可設非房地產企業家消費最大化目標函數為：

(10)

其中，β是非房地產企業家對未來消費的貼現，為了便于分析，本文設非房地產企業家的貼現因子與居民相同。Cet是其當期對非房地產產品的消費。同時，設非房地產企業部門的生產函數為：

(11)

其中，φ是非房地產企業部門中資本的產出彈性， Ket-1是非房地產企業部門生產所需的資本。由于非房地產企業部門的資本在本期積累，并用于下一期的生產活動，因此，非房地產企業部門生產所需求的資本是上一期遺留下來的。Net是非房地產企業部門當期所雇傭的勞動力，Zt是非房地產企業部門的技術水平。其中，非房地產企業部門的資本積累方程為：

Ket=(1-δ)Ket-1+Iet

(12)

其中，δ是上期的資本折舊率，Iet是非房地產企業家當期進行的資本追加投資。此時，非房地產企業家面臨的預算約束為：

(1-τe)Yt+Bt=Cet+wtNet+Iet+Bt-1Rt-1

(13)

其中，(1-τe)Yt是非房地產企業家當期獲得的稅后收入，τe是政府向非房地產企業部門所征收的稅率，Bt是其當期獲得的貸款，Cet是其當期對非房地產企業產品的消費，wtNet是其當期向雇傭的勞動力所支付的工資。Bt-1Rt-1是其償還上期的貸款額。與擁有房地產企業產品的居民部門相比，非房地產企業家同樣也面臨借貸約束，非房地產企業家必須以所擁有的資本設備為抵押才能獲得貸款。因此，非房地產企業家面臨的借貸約束為：

Bt≤λKet

(14)

其中，λ是非房地產企業家所能獲得的貸款比重，即抵押品價值中可以借貸的份額。為了便于求解也不失一般性，本文假設非房地產企業家與擁有房地產產品的居民所面臨的貸款比重相同。因此，解出非房地產企業家效用最大化的一階最優條件為：

(15)

(1-τe)(1-φ)Yt=wtNet

(16)

4.政府行為

政府部門是較難刻畫的部門。在DSGE的基準模型中，一般都不考慮政府的最大化目標行為，只是將政府設定為一個預算平衡約束的經濟活動參與主體而已。然而，在房地產的快速發展過程中，政府主體也起著非常關鍵的作用，如地方政府所實施的土地財政政策等。筆者認為，由于地方政府高價出售土地，因此，可將地方政府所起到的這一作用刻畫為地方政府向購買房地產產品的行為征收了高額的稅收，可設地方政府從中征收了從價稅，即：

Pt=(1+τ)Pht

(17)

(18)

5.一般均衡條件

本文所構建的DSGE模型主要涉及到非房地產產品市場、房地產產品市場、勞動力市場和借貸市場。因此，當市場實現一般均衡時，所滿足的市場出清條件為：

Yt=Cht+Cet+Cpt+Iet+Gt

(19)

式(19)表明，當非房地產產品市場出清時，當期非房地產企業部門的產品供給等于當期擁有房地產產品居民、非房地產企業家、房地產企業家和政府部門對非房地產產品的需求，以及非房地產企業家和房地產企業家的投資需求。

Nht=Net+Npt

(20)

式(20)表明，當勞動力市場出清時，勞動力市場的供給能滿足市場對勞動力的需求。勞動力的供給主要來源于擁有房地產產品居民的供給。而市場對勞動力的需求主要來自于非房地產企業部門和房地產企業部門的需求。

Bt=Sht

(21)

式(21)表明，當借貸市場出清時，借貸市場的供給能滿足市場對資金的需求。根據上文的分析可知，借貸市場的資金供給主要來源于沒有房地產產品的居民當期的儲蓄供給。而資金的需求主要一方面來自于擁有房地產產品居民的融資需求，另一方面則來自于非房地產企業部門當期的融資需求。對于房地產市場而言，房地產產品市場的出清條件較為復雜。簡單地說，在本文所構建的DSGE模型中，房地產產品市場涉及的經濟主體較少。房地產產品的市場需求主要來自于擁有房地產產品的居民，房地產產品的供給主要來自于房地產企業的供給。當市場出清時，房地產產品企業的供給等于居民當期的需求。然而，事實上，如果這樣簡單地處理房地產產品市場出清條件，那么當整個房地產產品市場實現均衡狀態時，居民將不再增加對房地產產品的投資，此時，房地產產品市場的需求主要來自于居民為彌補房地產產品折舊而追加的投資需求。

三、參數校準與模擬結果分析

1.參數校準

參數校準是DSGE模型的關鍵一步。一般而言，在這個過程中有兩種做法：一種是傳統的參數校準，即采用其他學者所采用的參數作為本模型中的參數值。另外一種則是加入一些統計估計的辦法，如貝葉斯估計法等。為了分析的簡便并揭示各個變量的反應，本文利用傳統的參數校準方法，參考其他學者所采用的參數作為本文的參數值。本文所涉及到的參數共有：居民和企業家對未來的貼現因子β，賦值為0.8980[15]；勞動在有房地產居民效用函數中的權重γ，賦值為2.2080；根據模型中N=0.3000校準得到；抵押融資的比例λ，賦值為0.5000；勞動在沒有房地產產品居民效用函數中的權重η；非房地產企業部門中資本的產出彈性φ，賦值為0.4900[1]；房地產企業部門中資本的產出彈性κ，賦值為0.2000[16]；資本的折舊率δ，賦值為0.1000[15]；政府向非房地產企業部門所征收的稅率τe和政府向房地產產品所征收的稅率τ，它們的賦值分別為0.1880[14]和0.4570。

2.模擬結果分析

在參數校準之后，本文將根據上文所獲得的相關參數的數值、所計算出的各變量的均衡值和對數線性化的方程式代入Dynare程序中所得到的數值模擬結果以脈沖響應函數形式展出。由于本文所構建的DSGE模型中包含居民對房地產產品偏好參數α變動的沖擊，因此，所得出的脈沖響應函數圖1是居民對房地產產品偏好波動時，各個變量的脈沖響應函數圖。

圖1 居民偏好波動的脈沖響應函數圖

圖1顯示了當居民對房地產產品的偏好面臨0.01000的正向沖擊時整個經濟體系中各個變量的變動。其中，非房地產企業部門產出y，政府收入g，居民消費c_h，非房地產企業家消費c_e，房地產企業家消費c_p，非房地產企業部門資本積累k，非房地產企業部門投資i，居民房地產產品持有量h，房地產企業部門產出h_s，勞動力市場上的勞動總供給n，房地產企業部門的就業量n_p，非房地產企業部門的就業量n_e，居民儲蓄s，非房地產企業部門融資額b，勞動力市場上的工資水平w，房地產產品稅后價格p，房地產產品稅前價格p_h和利率r這些變量面對居民對房地產產品偏好沖擊時的變動狀況。

就非房地產企業部門而言，當居民對房地產產品偏好發生沖擊后，首先，非房地產企業部門的產出在第1期開始瞬時上升，上升了0.00004。此外，非房地產企業部門的資本存量和投資水平也有一定程度的上升。非房地產企業部門的資本存量從第1期開始緩慢上升，最高增長幅度為0.00003。非房地產企業部門的投資水平則在第1期便發生了瞬時上升，上漲了0.00002。最后，非房地產企業部門對就業的吸納能力在第1期瞬時增長了0.00005。這說明居民對房地產產品偏好的增加并不會對實體經濟造成太大的沖擊，也會對非房地產企業的發展起到了輕微的促進作用，但對非房地產企業的促進作用有限。

就居民部門而言，當居民對房地產產品的偏好受到正向沖擊后，首當其沖的便是居民的消費。從圖1中可以看出，首先，居民對非房地產產品的消費驟然下降，下降了0.00003左右，此后，居民對非房地產產品的消費開始逐步回歸到均衡水平。其次，一旦居民對房地產產品的偏好提高，居民對房地產產品的需求將大大上升，居民對房地產產品的持有量最高上升幅度達0.00180左右，而居民對房地產產品的新增需求也上漲了近0.03500左右。這便證明居民對房地產產品的消費需求會減少居民對非房地產產品的消費需求。此外，居民的工資水平也開始下降，居民的工資水平在第1期便下降了0.00004之多。伴隨著工資水平的下降，勞動力市場上對居民的勞動需求增加。因此，居民總體的勞動供給水平開始上升。然而，在居民勞動供給水平上升的背后，其結構性上漲也是值得注意的。居民在非房地產企業部門的勞動供給量的增加僅為0.00006左右，而在房地產企業部門的勞動供給量卻增加了0.04000。這說明此時的房地產企業部門對就業的吸納能力遠遠超過非房地產企業部門對勞動力的吸納程度。房地產企業成為帶動就業增長的主要部門。經計算，在居民工資水平下降和勞動力供給增加的背景下，居民總體的收入水平實際上是下降的，但居民的儲蓄水平有所提高。這便再次印證了上文的分析，居民對房地產產品需求的提高會帶來儲蓄的提高。

與其他部門不同的是，就房地產企業部門而言，面對居民對房地產產品需求的提高，房地產企業家的各項福利水平都會有所改善，其產出水平提高了近0.03000左右。此外，在面臨居民偏好沖擊時，市場中的房價水平上漲速度也是十分驚人的，稅前和稅后的房價都上漲了近0.00800，房地產企業家的消費水平在第1期上漲了近0.04000，屬于整個經濟體系中消費上漲幅度最高的企業部門。對非房地產企業部門的產出增長著實起到了強勁的拉動作用。因此，在居民消費偏好沖擊下，房地產企業家的福利水平大大提高。

在居民對房地產產品偏好沖擊的背景下，政府的財政支出和財政收入也都相應地增加了。在居民偏好沖擊發生時，政府的財政收入和財政支出在第1期提高了0.00010。財政收入主要來源于其對非房地產企業部門所征收的稅收以及在房地產產品銷售過程中所獲得的房產稅(本文為了分析的便利，將政府從銷售土地過程中獲得的土地財政收入轉換為政府向居民征收的房產稅)。然而，由于非房地產企業部門發展不振，產出提高水平有限，所以政府的財政收入及財政支出之所以會上升主要來源于房地產企業部門的貢獻。因為非房地產企業部門的產出雖有略微上升，但其對稅收的貢獻也僅有政府財政收入增加的不足10%。因此，政府在居民偏好沖擊的背景下獲得的收益也較多。此外，市場整體的利率水平也有一定程度的提高。市場從第1期開始上漲了0.00001。在此后的期間內，市場利率開始波動下降。由于非房地產企業發展較為不振，盡管產出有所增長，但對資金的需求仍然有限，這便使得市場利率水平雖有增長，但其增長的幅度也顯出一定的疲軟、乏力。

因此，通過上文分析可知，在居民偏好沖擊的背景下，整個經濟體系的發展并不理想。首先，非房地產企業部門的產出雖略有上升，但主要是由房地產企業家和政府支出拉動的。其次，居民在面對偏好沖擊時，居民的福利水平也受到侵害。由于熱情投資于房地產企業部門，居民對非房地產產品的消費下降，而且，面對偏好沖擊時，居民所獲得的工資水平在不斷下降，居民的實際收入水平也在縮水。

雖然在構架的DSGE模型中，當面臨偏好沖擊時，經濟體系整體上有所增長，這與本文所構建的DSGE模型有關。本文所構建的DSGE模型屬于封閉經濟的DSGE模型，由于市場要實現非房地產企業部門的均衡，所以房地產企業家的新增需求都用于帶動非房地產產品需求的增長。然而，事實上，房地產企業家對國內的非房地產產品的消費需求一直不振，他們更偏好對國外奢侈品的需求。因此，在實際的經濟運作中，房地產企業家將其從銷售房地產產品中獲得的收入用于購買海外奢侈品，對國內非房地產產品的需求拉動作用實在有限。一旦房地產企業家將這部門實際需求轉移到國外，那么國內的非房地產企業部門將面臨嚴重的打擊。因為非房地產企業部門的需求主要來自于居民的消費、房地產企業家的消費以及非房地產企業家的消費。由于非房地產企業家的消費面對沖擊時的波動較小。在居民偏好沖擊的背景下，居民消費大幅下降，如果房地產企業家的消費也轉移到國外的話，那么，整個非房地產產品市場的需求將大幅萎縮，非房地產企業部門的發展也將面臨嚴重的國內需求不足沖突。因此，就實際的經濟運行狀況而言，房地產企業的發展對經濟的創傷是嚴重的。

四、結 論

本文所構建的DGSE模型中包含了居民部門、房地產企業部門、非房地產企業部門和政府部門四部門經濟，并在此基礎上構建了這四個部門的一般均衡體系，然后賦予居民對房地產產品偏好0.01000的沖擊來分析沖擊來臨時經濟體系中各個變量的反映狀況，尤其關注各個沖擊來臨時居民的消費行為是如何變化以分析房地產企業的發展對居民消費行為的影響。筆者通過分析居民對房地產產品偏好沖擊時各個變量的反映，可以得出以下幾點重要結論：

第一，房地產企業的發展不利于非房地產企業的發展。當居民對房地產產品偏好增加時，整個房地產產品市場都會興旺繁榮。然而，在房地產產品市場興旺繁榮的背后，非房地產企業的發展便會受到沖擊。由于居民對非房地產產品的消費轉移，使得居民對非房地產企業的產品消費需求不振。而且，在現實經濟體系下，由于房地產企業家等利益獲得者將消費轉移至國外的奢侈品市場，這便導致了整個經濟體系中的非房地產企業發展不振。

第二，房地產企業的發展影響居民的消費。根據DSGE模型的結果可知，房地產企業的快速發展會對居民的消費產生嚴重的不利影響。一旦居民對房地產產品偏好提高，那么受影響的首當其沖便是居民的消費。對居民而言，由于工資水平下降，雖然居民的勞動供給相應增加，但其實際的收入水平是下降的。在收入水平下降的同時，居民卻在不斷增加對房地產產品的投資。因此，一方面是不斷下降的實際收入水平，另一方面是不斷提高的房地產產品投資，在這雙重影響下，居民對非房地產產品的消費需求必然下降。因此，模型的結果便顯示出了居民對非房地產產品消費的直接下降。

第三，控制房價上漲有利于拉動居民對非房地產產品的消費，減緩經濟下行壓力。自我國經濟步入新常態以來，以非房地產企業為代表的實體經濟投資需求不足，消費占經濟總體的比重也一直處于較低的水平。然而，我國一線城市和部分二線城市的房價卻在不斷上漲，不斷上漲的房價不僅會擠出非房地產企業的投資，還會對居民的非房地產產品消費產生進一步的擠出效應。因此，在當前階段，政府要嚴格控制房價上漲。如果政府能夠將房價控制在穩定水平，那么居民將不會形成房價進一步上漲的預期，從而減少對房地產產品的需求。隨著居民對房地產產品需求的下降，居民對非房地產產品的消費將會上升，從而拉動非房地產企業的投資需求，并緩解經濟體系面臨的下行壓力。

第四，目前，我國房地產市場去庫存壓力較大。雖然控制房價上漲會在一定程度上減少居民對房地產產品的需求，并對房地產企業的去庫存產生一定的影響，但是從長期來看，隨著居民對非房地產產品消費需求的增加，非房地產企業實現復蘇，經濟體系面臨的下行壓力減緩，這都會提高居民收入水平。居民收入水平的提高將會釋放大量的剛性需求，從而消化國內的房地產庫存。如果政府任由房價上漲，那么短期內的房價上漲雖然能夠消化房地產企業的庫存，但房價的上漲除了對非房地產企業發展產生不利影響外，還會滋生更大的泡沫從而威脅整個經濟的穩定。因此，盡管房地產企業面臨較大的去庫存壓力，但政府仍然需要嚴格控制房價。

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(責任編輯：劉 艷)

2017-03-10

國家社會科學基金重大項目“推進農業轉移人口市民化：路徑選擇、財力保障與地方政府激勵研究”(14ZDA032)

張 沖(1977-)男，黑龍江富錦人，博士研究生，主要從事宏觀經濟與公共經濟研究。E-mail:haitao1224@sina.com

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1000-176X(2017)06-0015-07