土地儲備與城市規劃良性互動的機制分析

吳延磊

摘 要：土地儲備與城市規劃良性互動具有重要作用，能夠提高土地資源利用效率，有效開展城市規劃建設，推動城市化進程，促進人們生活質量提升。但目前二者未能實現良性互動，不利于各項工作開展，需要采取完善措施。本文介紹了土地儲備與城市規劃良性互動的作用，指出存在的不足，并提出完善對策，可為類似工作開展提供啟示。

關鍵詞：土地儲備；城市規劃；良性互動；公眾參與

土地儲備與城市規劃在我國經濟體系中占有十分重要的地位和作用。當前，二者在取得較快發展的同時，也存在著不少問題，因而，加強土地儲備與城市規劃協調工作是十分必要的，在整個管理體系中，法律和經濟手段是調控手段之一，對解決二者互動和發展過程中存在的問題具有重要作用。文章從土地儲備與城市規劃的必要性入手，探討分析存在的問題，并就土地儲備與城市規劃的良性互動提出完善對策。

一、土地儲備與城市規劃良性互動的必要性

由于當前土地儲備與城市規劃存在很多問題，再加之發展經濟、改善民生等方面需要，因此加強調控是十分必要的。土地儲備與城市規劃存在很多問題，集中表現為土地價格過高，持續上漲過快。土地規劃開發結構不均衡，造成供求脫節，形成相對性過剩。市場主體信息不對稱，交易不公平，相關的保障制度建設落后等。由于這些問題的存在，擾亂正常秩序，影響土地儲備與城市規劃持續健康發展，因此，加強調控顯得十分必要。此外，為解決經濟結構失衡、縮小地區經濟發展差距、改善民生、解決人們最關系、最息息相關的問題，也需要采取恰當措施推動土地儲備與城市規劃的良性互動。

二、土地儲備與城市規劃良性互動的不足

1.官商勾結，違法操作土地市場。由于地方政府是一個有相對獨立利益的經濟人，它們有獨立財政能力，有自身財政預算和利益訴求。在這種情況下，土地出讓時，政府必然會考慮自身利益，有些地方政府甚至不顧政策要求，忽視經濟過熱問題。為緩解財政壓力，做出政績，違法操作土地市場，將土地增值作為增加地方政府財政收入的重要方面，作為創造政績的有力保障，未能開展有效規劃。

2.監督管理不力，投機盛行，土地市場秩序混亂。總的來說，土地市場秩序混亂主要表現在兩個方面。第一、通過各種投機行為擾亂土地市場。第二、政府沒有盡職履行市場監督管理職能，放任不良行為，甚至與房地產開發商合謀攫取不正當利益。隨著經濟社會發展和人們生活水平提高，土地需求也在不斷擴大，推動經濟的繁榮。而各地在利益最大化追求中，相互之間達成聯盟，制造虛假信息，故意抬高價格，擾亂土地市場，對城市規劃也產生負面作用。

3.土地儲備與城市規劃的相關制度尚不完善。我國土地儲備與城市規劃制度尚處于不完善階段，有的地方政府尚未從思想上高度重視這些工作，有的地方甚至缺乏相關制度，有的地方即使有，數量也非常少，同要求相比而言差距很大，土地儲備與城市規劃的成效不明顯。很多城市，尤其是二線城市，有些沒有建立土地儲備與城市規劃制度，有的即使建立起，也沒用發揮作用。此外，很多城市土地投資持續下降，開發建設不夠。

4.公眾參與程度不夠，參與機制不完善。在公眾參與方面，不僅僅是整個土地儲備與城市規劃中忽視公眾參與，整個調控管理體系對公眾參與也沒有作相應規定。究其原因主要有以下幾個方面：第一、民眾普遍缺乏公眾參與意識。第二、缺乏組織公眾參與的機構，參與主體不同，參與者利益訴求和價值取向不同。第三、公眾參與的目的主要是為了調查，收集資料，公眾參與方式多種多樣，最常見的是民意調查和座談咨詢，但通過調查和咨詢很難了解公眾對預期規劃的想法，難以提升工作實效性。

三、土地儲備與城市規劃良性互動的機制

1.土地儲備與城市規劃過程中，政府發揮相當大的作用，應該積極履行職責。調查表明，地方政府在促進二者良性互動方面具有重要作用。地方政府要落實法律法規，確保政策真正落到實處，確保土地價格平穩。地方政府為拉動經濟發展，可以適當給予政策、稅收優惠，做好土地儲備與城市規劃工作。對違法違規現象應該予以制止，不得放任企業坐收地價差額，重視土地開發和銷售中的違規合同、欺詐行為、虛假廣告等監管。

2.為解決存的這些問題，政府需要加強土地儲備與城市規劃管理，維護正常秩序，保證土地市場健康運行和發展。但是，地方政府應該積極作為，對土地儲備與城市規劃加強管理，重視監督管理，促進二者的良性互動。

3.根據存在的問題采取完善措施。例如，一方面，重視保障性住房體系建設，擴大覆蓋面，照顧到不同收入的人群。另一方面，面對很多民工涌入城市，他們在城市居住條件差，但不得忽視這群人，而應該在政策上進行有力支持，提高土地儲備和城市規劃水平。

4.重視問卷調查，確保問卷簡單可行，提高可信度，掌握實際情況。注重公眾參，需要保證問卷設計的科學化和規范化，必須在不同階段采取有效的參與方式，為土地儲備與城市規劃建言獻策。

5.除了采取上述措施外，還要落實以下規范要求。例如，注重土地儲備規劃，制定有效的土地計劃和利用措施，彌補現有土地出讓的不足，整合各方計劃，推動城市規劃建設資金的良性互動。

四、結語

總之，通過創新思想觀念，完善制度措施，能更好約束和規范各項行動，促進土地儲備與城市規劃的良性互動，讓土地資源更好發揮作用。最終推動城市化建設順利進行，提高人們的生活質量。

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