買(mǎi)房？不買(mǎi)房？關(guān)于近期樓市的幾個(gè)問(wèn)題一定要清楚！

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)自身矛盾并沒(méi)有解決，泡沫還在積累，熱點(diǎn)城市周邊，部分城市潛在風(fēng)險(xiǎn)也在增加。此外，銀行間流動(dòng)性趨緊將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面帶來(lái)較大影響。

開(kāi)年各地樓市遇冷在預(yù)料之中

數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。春節(jié)是合家團(tuán)聚的日子，成交量較之春節(jié)前下降也比較正常。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，各地樓市遇冷是預(yù)料之中的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身在經(jīng)歷2016年的瘋狂上漲之后的自然調(diào)整。

房地產(chǎn)泡沫仍然在積累

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身矛盾并沒(méi)有解決，泡沫還在積累，熱點(diǎn)城市周邊，特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)北京地區(qū)，部分城市潛在風(fēng)險(xiǎn)也在增加。

還有一些城市隨著市場(chǎng)回暖，銷(xiāo)售加快，供求關(guān)系快速變化，相關(guān)政策沒(méi)有及時(shí)調(diào)整，房?jī)r(jià)上漲明顯，投資投機(jī)性購(gòu)房炒高了房?jī)r(jià)，積累了風(fēng)險(xiǎn)，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購(gòu)房需求。

應(yīng)該警惕的是，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，資金過(guò)度流入會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)新的階段，方方面面的條件也在發(fā)生變化。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)條件正在發(fā)生變化，比如金融條件，過(guò)去房地產(chǎn)金融相關(guān)制度的形成，跟培育房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相關(guān)聯(lián)。

比如，房地產(chǎn)預(yù)售制，實(shí)際上是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了很寬松的融資環(huán)境。現(xiàn)在中國(guó)金融市場(chǎng)已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，在融資環(huán)境越來(lái)越寬松的條件下，這樣的住房金融制度跟未來(lái)的發(fā)展是不是相適應(yīng)，都是目前面臨的新課題。

房地產(chǎn)信貸利率或走高

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)歷來(lái)與貨幣政策密切相關(guān)。最近央行全線上調(diào)逆回購(gòu)中標(biāo)利率10個(gè)基點(diǎn)，同日開(kāi)展的SLF（常備借貸便利）利率也全線上調(diào)，貨幣政策的變化是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，近期貨幣政策的一系列變化，將會(huì)從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響。

首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行貨幣市場(chǎng)操作利率的上調(diào)會(huì)影響銀行資金成本，但是否會(huì)進(jìn)一步向存貸款基準(zhǔn)利率傳導(dǎo)需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

在資金成本提高和外部風(fēng)險(xiǎn)加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過(guò)價(jià)格手段來(lái)防控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機(jī)性的購(gòu)房需求，但需避免對(duì)剛需客戶造成過(guò)多影響。商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，實(shí)行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購(gòu)房和合理改善住房的需求。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，雖然央行尚未調(diào)整基準(zhǔn)利率，但貨幣政策收緊的信號(hào)已較為明確。央行通過(guò)價(jià)格手段，提前釋放收緊信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

目前來(lái)看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進(jìn)式收緊，已是大概率事件。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來(lái)源。銀行間流動(dòng)性趨緊將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面帶來(lái)較大影響。

去庫(kù)存仍然是今年的主題

2017年，堅(jiān)定不移推進(jìn)三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存，仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主題。我國(guó)將繼續(xù)通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購(gòu)房，推進(jìn)棚改貨幣化安置等多途徑化解庫(kù)存，鼓勵(lì)地方出臺(tái)去庫(kù)存的有效政策措施。

國(guó)土部：城市居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，不予登記

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)趙龍2月9日回應(yīng)“1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權(quán)登記”時(shí)表示，目前情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和集體組織成員內(nèi)部之間的流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進(jìn)入到農(nóng)村進(jìn)行宅基地的交易和買(mǎi)賣(mài)的。

國(guó)務(wù)院新聞辦公9日舉行新聞發(fā)布會(huì)，在發(fā)布會(huì)上，有記者問(wèn)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)趙龍：有消息說(shuō)1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權(quán)登記，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)政策的背景是什么，會(huì)有比較大的阻力嗎？

關(guān)于城鎮(zhèn)居民的宅基地不予發(fā)證，趙龍澄清說(shuō)，宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，它是有特定對(duì)象的，它的對(duì)象就是農(nóng)村集體組織的成員，所以說(shuō)城里人是不應(yīng)該得到農(nóng)村宅基地的。為了維護(hù)農(nóng)民的居住條件和居住安全，國(guó)家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間的流動(dòng)。

趙龍表示，不予登記宅基地，是因?yàn)閲?guó)家有規(guī)定，城市居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，這是有嚴(yán)格要求的。

趙龍介紹，按照法律和登記規(guī)則，城市居民是拿不到合法的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，國(guó)家現(xiàn)在也正在推進(jìn)“三項(xiàng)改革”的試點(diǎn)，包括土地征收、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進(jìn)行流動(dòng)，正在研究。

“但是最后也需要通過(guò)法律的形式把它確定下來(lái)。”趙龍說(shuō)。

趙龍表示，在目前的情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和集體組織成員內(nèi)部之間的流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進(jìn)入到農(nóng)村進(jìn)行宅基地的交易和買(mǎi)賣(mài)的。

馬光遠(yuǎn)：房貸收緊透露出什么信號(hào)？

多家媒體報(bào)道，京滬等地房貸政策開(kāi)始收緊。媒體報(bào)道的北京房貸新政的基本內(nèi)容一是提高了基準(zhǔn)利率，房貸利率不低于基準(zhǔn)利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵(lì)客戶提前還貸，市場(chǎng)上已經(jīng)很難尋覓9折以下的房貸。

對(duì)于京滬等熱點(diǎn)城市收緊房貸，我一點(diǎn)都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量?jī)r(jià)齊增，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱的時(shí)候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風(fēng)聲鶴唳的時(shí)候收緊，就成了外界猜測(cè)房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號(hào)絕對(duì)不是政策加碼，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的日子仍然不好過(guò)，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調(diào)整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長(zhǎng)效機(jī)制的慢慢完善，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期自然逆轉(zhuǎn)。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒(méi)有太大的必要和意義。

但是，在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)收緊房貸的政策，也不能完全認(rèn)為和政策信號(hào)無(wú)關(guān)。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個(gè)大的上漲周期之后，為了抑制風(fēng)險(xiǎn)，房貸政策都會(huì)出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個(gè)時(shí)候收緊房貸，一方面說(shuō)明他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判在提升，另一方面，對(duì)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)并不樂(lè)觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當(dāng)于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵(lì)客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮。所以，就金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度而言，2017年整個(gè)房貸市場(chǎng)出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，較2015年底的31%提升14個(gè)百分點(diǎn)。其中新增個(gè)人住房貸款更是高達(dá)4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。

大家應(yīng)該記得，去年下半年以來(lái)，每月新增貸款，70%以上都是居民購(gòu)房貸款。在去年下半年，投資投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時(shí)取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實(shí)已經(jīng)有點(diǎn)晚。

其次，對(duì)于這次京滬等熱點(diǎn)城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來(lái)理解。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，多次提及要防范風(fēng)險(xiǎn)，將防風(fēng)險(xiǎn)提高至前所未有的高度，特別是杠桿風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長(zhǎng)”讓位于“防風(fēng)險(xiǎn)”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門(mén)，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”強(qiáng)調(diào)防控資產(chǎn)價(jià)格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會(huì)再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在邏輯的。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者而言，筆者認(rèn)為猜測(cè)政策是沒(méi)有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認(rèn)為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應(yīng)該是聽(tīng)任市場(chǎng)自然調(diào)整，釋放風(fēng)險(xiǎn)，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問(wèn)題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調(diào)和大邏輯。

但是，也應(yīng)該看到，中國(guó)的貨幣政策受制于中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜形勢(shì)，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問(wèn)題，必須加息，但一旦加息，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)自身的復(fù)蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的問(wèn)題都難以解決。

過(guò)去多年，中國(guó)貨幣政策的最大問(wèn)題就是“求全責(zé)備”，什么都想要，又不想承擔(dān)負(fù)面的結(jié)果，導(dǎo)致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房?jī)r(jià)泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應(yīng)對(duì)，所以只能以偷偷摸摸的方式來(lái)加息，當(dāng)外界明確解讀為“加息”之后，又擔(dān)心市場(chǎng)受不了趕快否認(rèn)，央行是夠不容易的。這種狀況估計(jì)會(huì)貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對(duì)沒(méi)有勇氣主動(dòng)捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風(fēng)險(xiǎn)很大，而且難以控制。

房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對(duì)呢？關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我在最近的文章中已經(jīng)分析，不再贅述。購(gòu)房者可以做為參考。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過(guò)去我更多的分析城市之間的分化，對(duì)于企業(yè)之間的分化闡述不多。但我一直在講三個(gè)“20%”，20%的開(kāi)發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤(pán)。在房?jī)r(jià)快速上漲的周期結(jié)束之后，開(kāi)發(fā)商的分化是必然的，20%的開(kāi)發(fā)商有可能抓住行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)，完成產(chǎn)業(yè)模式的重塑，重新規(guī)劃行業(yè)的玩法和利潤(rùn)鏈條，剩下80%的開(kāi)發(fā)商，一定會(huì)在未來(lái)的行業(yè)調(diào)整中退出或者死去。

每一次房地產(chǎn)小周期的調(diào)整，都是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調(diào)整的機(jī)會(huì)，只是，很多開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了過(guò)去近20年的超級(jí)繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機(jī)會(huì)。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。