定了！廣州城市更新出新政：舊改土地上交政府最高可五五分成+按時交儲獎勵10%……

廣州又一城市更新的重磅政策出臺，6月5日，廣州市政府印發(fā)《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》。《實施意見》共40條，分為五個部分。

這一“新政”緊扣國土資源部147號文和省政府96號文，與此前的《廣州市城市更新辦法》總體保持一致，但對《廣州市舊村莊更新實施辦法》《廣州市舊廠房更新實施辦法》《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法》的具體規(guī)定有不少修改。

新措施中，舊廠房的原有產(chǎn)權單位自行改造的門檻大大降低；想把土地交回政府的，收到補償金標準也有所提高；而舊村改造的流程時間也有所縮短，審批程序大為簡化。

關于舊村改造

允許自然村作為改造主體申請全面改造。同時將引入合作企業(yè)的時點提前，舊村莊全面改造基礎數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后即可通過招標方式引入合作企業(yè)，招標時間不少于45天。

最為關鍵的安置面積計算上，《實施意見》繼續(xù)按合法建筑面積1∶1核定集體經(jīng)濟組織物業(yè)復建總量。對2007年6月30日之前建設的歷史集體經(jīng)濟物業(yè)，已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后物業(yè)收入不降低原則折算準予復建的總量。

改造方案的村民表決程序也有所優(yōu)化，《實施意見》規(guī)定方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內(nèi)由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實施。

同時，整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間核算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按4年時間核算臨遷費用。

關于舊廠改造

明確獨立分散、未納入成片連片收儲范圍、控制性詳細規(guī)劃為非居住用地（保障性住房除外）的國有土地舊廠房可優(yōu)先申請自行改造。對不同類型的改造，業(yè)主補交的土地出讓金計算辦法不同：

國有土地上舊廠房不改變用地性質(zhì)，自行改造工業(yè)廠房（含科技孵化器）的，只要不分割出讓，政府可不增收土地出讓金；分割出讓的，政府按照《關于科技企業(yè)孵化器建設用地的若干試行規(guī)定》計收土地出讓金。

國有土地舊廠房按規(guī)劃新用途改為商業(yè)服務業(yè)設施用地的，按商業(yè)市場評估價補繳土地出讓金。

國有土地舊廠房利用工業(yè)用地興辦國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設的，可按現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，按照“工改工”政策執(zhí)行。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續(xù)。

科研、教育、醫(yī)療、體育自行改造的，按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。

還有以下一系列措施，給城市更新松綁！

舊改土地上交政府最高可五五分成

為鼓勵土地權屬人交地收儲，基本按照政府與土地權屬人5：5的思路分配土地增值收益（按時交儲獎勵10%）。

“工改居”由政府收儲的，按規(guī)劃毛容積率2.0的公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的40%計算補償款（可享受政府收儲獎勵）。

“工改商”由政府收儲的，按規(guī)劃毛容積率2.5公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的40%計算補償款（可享受政府收儲獎勵）。

國有土地舊廠房權屬人申請政府收回的，采取一口價方式補償，按毛容積率2.0商業(yè)市場評估價40%計算補償款（不再享受政府收儲獎勵）。

政府收儲還提供獎勵方案，國有土地舊廠房用地面積低于12萬平方米的，在12個月、24個月內(nèi)交地的，可相應獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%、5%；不低于12萬平方米的，在補償協(xié)議時限內(nèi)交地的，可獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%。

改造主體可憑經(jīng)批復的改造方案及與其他權屬人簽訂的補償協(xié)議，按照新規(guī)劃用途辦理用地手續(xù)，此舉可以免交高額的土地權屬登記歸宗稅費。

成立城市更新基金支持舊改

針對目前城市更新資金不足的問題，意見規(guī)定，經(jīng)市政府批準，可由市城市更新部門組織國有全資企業(yè)具體實施成片連片項目的整備，成立城市更新基金和國企參與平臺，重點支持老舊小區(qū)微改造、歷史文化街區(qū)保護、土地整備等公益性項目。

如果各土地權屬人不想自主實施整體改造，還可以由政府收回土地使用權實施整備，簽訂收地補償協(xié)議后，政府按新規(guī)劃用途基準地價40%預付補償款。

鼓勵業(yè)主自主連片改造和打包改造

為了鼓勵連片改造，《實施意見》還提出屬于同一企業(yè)集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬平方米），可整體策劃改造，應將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0商業(yè)市場評估價的40%實施補償；剩余非商品住宅規(guī)劃用地可以協(xié)議出讓、自行改造。

對于150畝以上集體土地舊廠房，可由區(qū)政府統(tǒng)一招商、整體改造。用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業(yè)園區(qū)可單獨改造。

意見還提出，按照控制性詳細規(guī)劃要求，將不低于項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設，建成后無償移交政府。用地面積不足15%的，按照控規(guī)平均毛容積率計算建筑面積并折抵貨幣上繳財政。

審批權下放各區(qū)

在市城市規(guī)劃委員會下設城市更新委員會，負責審議城市更新片區(qū)（項目）的控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案。納入城市更新年度計劃的項目，可同步啟動控規(guī)調(diào)整。過去城市更新“1+3”政策片區(qū)（項目）控規(guī)調(diào)整需要組織兩輪編制、8個環(huán)節(jié)，現(xiàn)在簡化為片區(qū)策劃方案與控規(guī)調(diào)整方案同步編制、5個環(huán)節(jié)。

為調(diào)動區(qū)的積極性，將老舊小區(qū)微改造、舊村莊微改造、舊廠房和舊樓宇微改造項目實施方案的審定權下放區(qū)政府；將舊城全面改造項目、舊村全面改造項目實施方案的部分審核權下放區(qū)政府。市發(fā)改、國規(guī)、建設等部門同步將涉及城市更新項目批后實施的立項、規(guī)劃、國土等行政審批事權下放區(qū)政府。

“工改新產(chǎn)業(yè)”明確給予5年過渡期

《實施意見》明確產(chǎn)業(yè)引導原則，加強城市更新產(chǎn)業(yè)研究，引導產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展，促進產(chǎn)城融合。允許國有舊廠房臨時改變使用功能支持新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設，并給予5年過渡期。5年過渡期滿后，經(jīng)市政府批準，允許按新用途辦理用地手續(xù)。允許科研、教育、醫(yī)療、體育機構，利用自有土地轉型升級改造，分類別給予土地出讓金優(yōu)惠。同時，加強成片連片土地整備開發(fā)，經(jīng)市政府批準，可由市城市更新部門組織國有全資企業(yè)具體實施成片連片項目的整備。

加點料！新政6大看點：

看點一：“工改新”5年后可改用地手續(xù)

為促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，盤活存量建設用地，推進產(chǎn)城融合發(fā)展，《實施意見》強調(diào)產(chǎn)業(yè)導入，支持產(chǎn)業(yè)轉型升級高端化發(fā)展，將國有土地舊廠房改造類型擴展為4種：①工改工；②工改商；③工改新產(chǎn)業(yè)（5年過渡期）；④科改科、教改教、醫(yī)改醫(yī)、體改體。

根據(jù)《實施意見》“工改工”可不增收地價。國有土地上舊廠房不改變用地性質(zhì)，自行改造工業(yè)廠房（含科技孵化器）的，不分割出讓可不增收土地出讓金。

“工改商”按市場評估價繳交地價。按照省政府96號文要求，國有土地舊廠房按規(guī)劃新用途改為商業(yè)服務業(yè)設施用地的，按商業(yè)市場評估價補繳土地出讓金。

“工改新產(chǎn)業(yè)”給予5年過渡期。國有土地舊廠房利用工業(yè)用地興辦國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設的，可按現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，按照“工改工”政策執(zhí)行。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續(xù)。

科研、教育、醫(yī)療、體育自行改造按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。

看點2：國有土地舊廠房可優(yōu)先自行改造

《實施意見》根據(jù)省政府96號文精神，優(yōu)化了舊廠房自行改造條件，明確：獨立分散、未納入成片連片收儲范圍、控制性詳細規(guī)劃為非居住用地（保障性住房除外）的國有土地舊廠房可優(yōu)先申請自行改造。

對于國有土地舊廠房多宗地塊打包改造方式，《實施意見》做了具體規(guī)定：

屬于同一企業(yè)集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬平方米），可整體策劃改造，應將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0商業(yè)市場評估價的40%實施補償；剩余非商品住宅規(guī)劃用地可以協(xié)議出讓、自行改造。自行改造地塊非住宅規(guī)劃權益建筑面積分不同區(qū)域差別化計算。

看點3：鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造

鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造。由區(qū)政府統(tǒng)一招商、用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成片連片集體舊廠房、村級工業(yè)園，可單獨改造：

一是集體用地轉為國有用地的，參照國有土地舊廠房政策實施改造。

二是保留集體用地性質(zhì)的，按照控規(guī)要求用作產(chǎn)業(yè)發(fā)展。若村社有留用地指標的，應以經(jīng)營性用地面積30%為上限按1：1優(yōu)先抵扣。

對于150畝以下集體土地舊廠房自行改造利益分配，《實施意見》明確，用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業(yè)園區(qū)可單獨改造：有合法用地手續(xù)的用地，按現(xiàn)狀用地面積和毛容積率1.8計算權益建筑面積，由村集體經(jīng)濟組織自行改造。

看點4：舊村改造需經(jīng)80%村民表決通過

《實施意見》對復建安置量進行了科學核定。按合法建筑面積1∶1核定集體經(jīng)濟組織物業(yè)復建總量。對2007年6月30日之前建設的歷史集體經(jīng)濟物業(yè)，已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后物業(yè)收入不降低原則折算準予復建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區(qū)政府結合本區(qū)實際，研究具體認定標準，符合標準的，納入改造成本。

《實施意見》提出，舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內(nèi)由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實施。

看點5：促進成片連片改造按時交儲獎勵10%

為做好城市更新土地整備，整合低效存量分散用地資源，加強政府土地收儲，推進成片連片改造，《實施意見》優(yōu)化了政府收儲補償標準。

《實施意見》為鼓勵土地權屬人交地收儲，基本按照政府與土地權屬人5：5的思路分配土地增值收益（按時交儲獎勵10%）。

國有土地舊廠房權屬人申請政府收回的，采取一口價方式補償，按毛容積率2.0商業(yè)市場評估價40%計算補償款（不再享受政府收儲獎勵）。

《實施意見》提出多種土地整備方式。同時也明確了政府收儲獎勵機制。

看點6：年度土地利用計劃要保障城市更新項目

為促進事權下放，管理重心下移，推進“放管服”結合，《實施意見》優(yōu)化控規(guī)調(diào)整流程，簡化審批流程，強化激勵約束。市城市規(guī)劃委員會下設城市更新委員會，負責審議城市更新片區(qū)（項目）的控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案。納入城市更新年度計劃的項目，可同步啟動控規(guī)調(diào)整。

對更新控規(guī)調(diào)整流程進行優(yōu)化，將城市更新“1+3”政策片區(qū)（項目）控規(guī)調(diào)整需要組織兩輪編制、8個環(huán)節(jié)，簡化為片區(qū)策劃方案與控規(guī)調(diào)整方案同步編制、5個環(huán)節(jié)。

為調(diào)動區(qū)的積極性，市發(fā)改、國規(guī)、建設等部門同步將涉及城市更新項目批后實施的立項、規(guī)劃、國土等行政審批事權下放區(qū)政府。

加強監(jiān)督考評。包括納入城市更新計劃的項目涉及使用新增建設用地指標的，市國土規(guī)劃部門在年度土地利用計劃中予以保障等。