買套稱心房，好難！（三）

史友興

面積誤差有尺可度 太過任性可不買單

商品房建設工程屬于比較大的工程項目，對于房屋的面積，不可能確保與合同約定的面積完全一致，正因如此，相關法律允許房屋面積有一定的合理誤差。但有些開發商交付房屋的面積與合同約定的面積存在很大的誤差，仍要求購房者按合同約定的面積交付房款，從而引發糾紛。

2014年1月25日，浙江平陽市民董尚義付給平陽某房地產開發有限公司（以下簡稱平陽公司）10萬元購房定金，并于同年2月16日與平陽公司簽訂《商品房買賣合同》，約定平陽公司將一套建筑面積為258.05平方米（其中套內面積為205.9平方米）的房屋以380余萬元出售給董尚義。合同第六條約定當事人選擇建筑面積作為計價方式，產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%時，董尚義有權退房；董尚義退房的，平陽公司在董尚義提出退房之日起且已辦理完成退房手續后30日內將董尚義已付款退還給董尚義，并按中國人民銀行同期貸款利率付給利息。合同簽訂當日，董尚義一次性付清剩余購房款，并支付了車位費1萬元。

2015年8月25日，平陽公司出具給董尚義的入伙費用結算單（一）上載明：董尚義所購買的商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實測面積242.36平方米，實際應退房款231145元。

董尚義認為，其所購的房屋建筑面積縮水了約6%，超過了誤差比絕對值3%，其有權選擇退房，便要求平陽公司退房。

平陽公司提出，合同中約定的是產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%，而非實測建筑面積與約定建筑面積誤差比，因董尚義還未辦理產權證，因此尚不符合解除合同條件。

董尚義遂將平陽公司告上了法庭。法院經審理后認為，根據合同約定，涉案商品房約定的建筑面積為258.05平方米，其產權登記的建筑面積誤差應在7.7415平方米內，然而涉案商品房合同中將不應計算面積的10.62平方米屋面平臺計入到建筑面積內，因此不論涉案商品房的所有權證何時取得，都不會改變產權證上登記的建筑面積與合同上約定的建筑面積誤差比絕對值超過3%的事實，倘若繼續以取得涉案商品房的所有權證才能主張解除《商品房買賣合同》，則對董尚義有失公平，故對董尚義要求解除涉案《商品房買賣合同》的訴請，予以支持。現董尚義要求平陽公司返還因購買涉案商品房而支付的購房款和利息及登記費，于法有據，予以支持。

最終，法院判決解除董尚義與平陽公司簽訂《商品房買賣合同》；董尚義協助平陽公司辦理商品房的備案登記撤銷手續；平陽公司退還董尚義購房款380余萬元及利息，同時退還車位款1萬元。

根據相關司法解釋規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，購房者請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

建筑質量堪憂 新房破敗令人鬧心

花巨資買套房不容易，拿到新房鑰匙的時候自然很高興，入住后如果新房出現墻體開裂、墻壁脫落、房屋滲漏、門窗漏風等質量問題，不但會嚴重破壞房主的心情，甚至會引發鄰里糾紛，令人十分鬧心。

蕪湖市民高洪泉購買了蕪湖某房地產開發有限公司（以下簡稱蕪湖公司）開發的一套房屋。自房屋交付后，高洪泉發現屋頂、墻面多處出現滲漏，蕪湖公司及物業公司多次派人維修，仍然無法解決滲漏問題。此后數年，高洪泉一直與房產開發公司及物業公司協商解決房屋滲漏問題，均無果，高洪泉因此一直不能入住該房屋，也無法將該房出租或出售。

2015年5月，經蕪湖市建設工程質量監督站調查確認，高洪泉購買的房屋除了部分墻面仍存在修補色差問題，大部分已修好。高洪泉遂訴至法院，要求判令蕪湖公司賠償其房屋空置期間的物業費、租金損失、交通費、誤工費等損失合計76185.93元。

在審理過程中，高洪泉向法院提出申請，委托相關評估單位對該房自2011年元月至2015年5月期間的租金價值進行評估，評估結論為63500元。

蕪湖公司提出：首先，房屋雖存在部分質量問題，但經維修后，并不影響正常居住使用，房屋存在的滲漏問題也沒有達到影響正常居住和使用的程度。其次，租金損失是期待利益，不是實際損失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不應賠償租金損失。

法院經審理后認為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來，屋頂、墻面多處出現裂縫，并多次出現滲漏情況，數年來反復、多次維修，導致高洪泉一直無法正常入住。涉案房屋的性質為住宅，高洪泉在獲得該房屋的產權后仍無法居住、使用，也無法對外出租，甚至難以出售，故蕪湖公司應按照涉案房屋在2010年元月至2015年5月期間可能實現的市場租金63500元予以賠償，并支付評估費用1000元。遂判決蕪湖公司賠償高洪泉損失64500元，并將屋內墻壁色差予以修補并使之恢復原狀。

對于房屋質量出現了問題，購房人如何維權，法律法規規定得比較籠統，維權的難度比較大，主要的補救方式還是維修。遇到房屋質量問題，盡可能與開發商先行協商，共同制定維修方案。如果協商不成，可向質監站投訴。如果裝修后出現質量問題，需要請權威的房屋鑒定公司出具鑒定報告，證明是房屋本身的質量問題而非裝修所致，再同開發商協商或找質監站處理。不過，質監站只負責房屋質量的維修問題，賠償問題還需要走司法程序。