高房價的主犯和從犯

馬光遠

東北土地供應再多，能解決北京土地供應不足的問題嗎？

“房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場。”近日，國土資源部規劃司司長莊少勤說的這句話，被眾多媒體轉載。而我，被震驚了。

說房價上漲和土地供應數量沒有關系，這個結論會迷惑很多人。但是，這個判斷如果他自己信以為真，又體現在政策上，那么中國治理高房價的努力很可能功虧一簣。

癥結在于“資源錯配”

應該承認，中國房價上漲的原因的確很復雜。政策的搖擺、貨幣放水、土地財政、城鎮化以及動物精神（自然本能的驅動）都是原因，但又很難講誰是主犯，誰是從犯。

然而，如果分析1998年以來中國房價上漲周期中各個因素的作用，最起碼，導致高房價的原因中，房地產政策的搖擺和土地供應是最重要的兩個，貨幣超發印發的投機炒作不過是最后的誘發因素而已。

但莊少勤的話純粹顛倒了因果關系。任何投資品只有短缺，才會有價格上漲的預期，而不是相反。因此，不是投資性需求引發了短缺，而是土地供應的短缺導致房子供應的短缺，進而引發了大量的投資性需求。這才是正確的邏輯。

緊接著，莊少勤又說了一句似是而非、其實又大錯特錯的話：“據我們了解，全國范圍內的土地和住房供應基本能夠滿足人們對居住空間的需求。”

請問：東北土地供應再多，能解決北京土地供應不足的問題嗎？很顯然，癥結不在總量，而是資源嚴重錯配。一線城市需要土地，供應不夠；而一些三線城市不需要太多土地和房子，但供應量很大。

因此，我一直強調，中國房地產的根本問題是解決資源錯配的問題。堅持去庫存的結果，是在錯誤的道路上越走越遠，導致本來房子已經嚴重過剩的三線城市房價開始暴漲，甚至出現了搶房。其結果是繼續蓋大量多余的房子，然后又要推動新一輪的去庫存，把沒有任何用途的房子賣給接盤人。

解決短缺問題，根子在土地

房價暴漲，根子在土地。一切短缺的問題，放在經濟制度層面觀察，都會得出正確結論。

以色列的國土狀況極其惡劣，大部分土地都被沙漠覆蓋，但從沒聽說這個國家缺少蓋房子的土地。更令人驚嘆的是，在以色列的不毛之地上，卻成長出全球最發達的農產品和先進的農業體系。與之相反，俄羅斯是公認的土地廣闊而肥沃，但相對于土地貧瘠的以色列，俄羅斯的農業非常落后。

按照中國每個城市的基本面，如果制度設計合理，根本不缺住房供應的土地。既然如此，為什么各大城市土地顯得如此昂貴和短缺？原因很簡單，這和土地面積大小無關，而是土地制度造成的。

從歷史上看，凡是一個國家對土地實行很多管制和規劃，最終不是節約和保護了土地，而是導致了短缺。這在美國歷史上也出現過。

我一直呼吁，解決住房短缺，要從改革土地制度入手。解決房價過快上漲，要從增加住宅用地開始。以北京為例，大量增加土地供應之后，北京的房地產市場降溫明顯，這就是事實。