測繪服務老舊住宅區物業管理的實踐與探索

陳久銳，張 鵬，張巧利

（1.武漢市房產測繪中心，湖北 武漢 430015）

測繪服務老舊住宅區物業管理的實踐與探索

陳久銳1，張 鵬1，張巧利1

（1.武漢市房產測繪中心，湖北 武漢 430015）

針對城市老舊住宅區物業管理中的問題和需求，以武漢市“城管革命”和老舊住宅區物業管理考評工作為契機，通過測繪服務老舊住宅區物業管理新模式的實踐與探索，并拓展到新建住宅區，為老舊住宅區物業管理提檔升級提供測繪保障，為構建物業管理綜合信息系統及房產管理大數據平臺奠定堅實基礎。

測繪；老舊住宅區；物業管理；物業管理綜合信息系統

隨著我國城鎮化進程的快速發展，城市老舊住宅區在各方面與新型住宅區存在著明顯反差，這不僅影響城市整體形象，引發的社會矛盾也日益突出[1]。因而，政府有關部門一直致力于改善老舊住宅區的居住條件，通過實踐摸索，形成的改善方案為在提供政策支持的同時，利用信息化時代的先進理念和方法構建基礎地理信息數據平臺，為老舊住宅區物業管理和民生改善提供強有力的技術服務和數據支撐，以此實現老舊住宅區物業管理良性運轉的常態化機制，解決物業管理工作中的監管難題。

2012～2015 年，按照武漢市政府的要求，市城管委聯合市房管局，通過對全市中心城區老舊住宅區物業管理現狀調查、考評區域測繪及物業管理綜合信息系統的搭建，開展老舊住宅區的物業基礎信息采集、全面覆蓋和及時更新的實踐，探索研究信息化測繪服務老舊住宅區物業管理的新模式，以測繪服務科學決策、為改善民生貢獻力量。

1 老舊住宅區物業管理現狀調查

老舊住宅區一般是指建成于上世紀，房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差、缺乏基本的物業管理條件的住宅區。武漢市老舊住宅區主要分為兩大類，一類由城中村、老街巷、公私房夾雜區逐步發展、自然形成；另一類由原公有住房按房改政策出售后長期缺乏維護和管理形成。為摸清武漢市中心城區老舊住宅區情況，對老舊住宅區物業管理現狀進行基礎信息調查。

1.1 調查方法

筆者參與本次物業管理現狀基礎信息調查工作，負責制定技術方案并組織實施。測繪作業人員在各街道工作人員指引下，采用基于智能平板電腦的移動外業調繪系統采集老舊住宅小區的范圍線并錄入小區基本信息[2]。根據實地調查和街道社區已有資料，填寫物業管理現狀信息調查表，調查的內容包括房屋本體、道路交通、內部市政等8類共64項信息，主要有：小區的范圍、名稱、用地面積、總戶數、總人口、住宅棟數、住宅層數、建筑年代、電梯情況、道路情況、停車位、二次供水、雨水污水管網、消防設施、安防設施、照明設備、垃圾轉運站、活動場地、物業管理人員情況等。

外業調查結束后，將調查表上的信息錄入并掛接到小區范圍線上，實現圖形屬性一體化。上述工作生產的中間成果經街道和區級檢查提交市局檢查驗收，對通過檢查驗收的數據進行建庫，形成老舊住宅區物業管理基礎數據庫。

1.2 調查成果

調查工作歷時14個月，覆蓋武漢市中心城區全部老舊住宅區。根據調查數據進行統計分析，截至2013年6月，武漢市中心城區老舊住宅小區2 643個，居住人口約324萬；使用10 a以上的電梯449部，占電梯總數的25．7%；啟動了物業收費的老舊小區僅占16%，且收費標準低，大多數收支失衡[3]。

通過調查，掌握了武漢市中心城區老舊住宅區的基本現狀，收集了基礎數據，為市政府加強老舊住宅區物業管理工作提供了決策依據。

2 老舊住宅區物業考評區域測繪

2.1 工作背景

在掌握了武漢市中心城區老舊住宅區基本情況的基礎上，武漢市政府決定將老舊住宅區納入到“城管革命”進行考核評比。通過考評和激勵機制實現老舊住宅區環境明顯改善、管理明顯加強、服務明顯優化、群眾滿意度明顯提升的總體目標。該工作歷時3 a，各區房產行政主管部門申報參與考評的樣板小區，市城管委組織相關部門和第三方對老舊住宅小區改造成果進行考評并對改造資金的使用進行監管。對于改造成果的考評，市城管委和房管局等部門聯合擬定了評分的具體量化指標和評分細則。為了提高考評的效率和精準度，市房管局組織開展了老舊住宅區物業考評區域測繪。

2.2 工作方案

1）技術路線。根據考評工作實施方案要求，對列入考評的社區和小區進行測繪，編制專題圖，為全市中心城區老舊住宅區物業考評工作提供技術支撐。工作流程為首先收集和分析已有資料，進行技術設計，再進行外業測繪和內業制圖，通過“二級檢查”，形成最終成果，提交驗收使用。

2）考評物業要素的符號設計。根據考核標準，對考評涉及的物業要素進行特有符號設計。符號設計以《國家基本比例尺地圖圖式 第1部分：1∶500、1∶1 000 、1∶2 000地形圖圖式》為基本依據，結合物業要素的特點，兼顧其形象性，初步設計后經城管委、房管局相關各方認可并投入使用。部分物業要素符號設計情況見圖1。

圖1 部分考評物業要素符號示意圖

3）考評區域圖測繪。采用武漢市1∶2 000房管基礎圖為底圖疊加現有街道范圍線制作工作用圖。進駐現場后，與相關工作人員一起確認描繪社區范圍和考評小區范圍。確認范圍后，對考評區域和物業要素進行測繪和調查。

4）圖件編繪和數據建庫。對采集的數據進行整理，在工作底圖基礎上繪制各物業要素，并對社區和考評區域進行色彩填充，實現社區、考評區域和物業要素的清晰表示。為便于使用，對部分原圖進行旋轉，統一使用A3幅面紙張打印，并制作考評社區名單匯總表和考評社區分布圖一并裝訂成冊。

2.3 工作成果

2012～2014 年共完成武漢市中心城區7個區72個街道425個社區的考評區域圖測繪工作，形成每年度以區為單位的專題圖冊，并編繪年度老舊住宅區物業考評區域分布圖。將上述數據導入到全市中心城區老舊住宅區物業管理現狀調查形成的物業管理基礎數據庫中，完成了物業要素準確定位，豐富了數據庫的信息內容。老舊住宅區物業考評圖測繪成果樣例見圖2，年度參與考評的老舊住宅區分布圖見圖3。

圖2 老舊住宅區物業考評區域圖

圖3 老舊住宅區年度測繪分布圖

3 物業管理綜合信息系統建設

在完成武漢市中心城區老舊住宅區物業管理信息調查及測繪后，結合物業管理需求，將其應用到新建住宅小區，構建物業管理區域圖測繪技術體系[4]，編制《物業管理區域測繪技術標準》。這樣通過對老舊住宅區、新建住宅區的測繪調查，實現對全市住宅物業管理區域的數據覆蓋，并在此基礎上，構建全市物業管理地理信息系統，系統界面如圖4。

該系統是在ArcGIS、EV-Globe等軟件基礎上二次開發的以物業區域信息為核心、以地理信息系統為載體，集二維平面圖形展示、三維模型展示、數據查詢、空間分析等GIS功能為一體的綜合性物業信息管理系統[5]。該系統集成各類物業信息數據，實現了地圖瀏覽、二三維聯動、模型比對、屬性數據查詢等功能。系統面向武漢市房管局、各區房管局、房地產開發商、物業企業和業主，對接“武漢市房屋全生命周期管理平臺”，為建設信息集成、標準統一、全面覆蓋、及時更新的房產管理大數據平臺邁出了堅實的一步。

圖4 物業管理綜合信息系統

4 結 語

基于城市老舊住宅區物業管理的問題及需求，以武漢市老舊住宅區物業管理現狀調查、物業管理考評為契機，探索并實踐測繪服務物業管理的新模式，改變了過去碎片式信息、“治標式”管理造成的效率低下、精準度不高的問題，為老舊住宅區物業管理提供了數據，實現了數據的集成和“落地”關聯。將其拓展至新建住宅區，并構建物業管理綜合信息系統，為解決城市住宅區物業管理的諸多問題提供了現實路徑，對各地建設“數字房管”和“智慧城市”具有借鑒意義。

[1] 王琨,張海燕．基于公共安全的老舊住宅區改造研究[D]．南京：南京工業大學,2014

[2] 洪亮,羅伊,蔡冰,等．移動設備外業調繪系統研制[J]．地理空間信息,2010,8(2)：23-25

[3] 黃光宇,王舉輝．武漢市老舊住宅小區物業管理長效機制建設路徑探討[J]．武漢職業技術學院學報,2014(13)：8-12

[4] 鄭舉漢,彭金輝,田偉,等．物業管理區域圖測繪及實景三維建模：以武漢市為例[J]．測繪通報,2013(12)：85-87

[5] 鄭舉漢,李磊,郭阿蘭．二三維圖數一體化“房管一張圖”房產管理系統建設及應用：以武漢市為例[J]．測繪通報, 2015(2)：98-101

[6] 李德仁,邵正峰．信息化測繪的本質是服務：信息化測繪論文集[C]．北京：測繪出版社,2008

[7] 陳久銳,藍悅明,陳鎮．信息化測繪服務物業管理的應用研究[D]．武漢：武漢大學,2015

P208

B文章編號：1672-4623（2017）06-0093-03

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.06.029

陳久銳，工程師，主要從事工程測量、不動產測繪等方面的技術和管理工作。

2016-11-30。