淺談房地產開發項目的成本控制

萬忠華

摘要：從房地產開發前期的項目選址，方案設計階段、施工圖設計階段、項目實施階段等成本控制措施。以達到降低成本的效果。

關鍵詞：開發項目的成本控制

1.房地產企業的組織結構

1.1項目投資發展部

是房地產企業的中樞。它要依據公司的資源（財務、人力等）負責計劃任務的管理，制定開發公司的長遠規劃、年度綜合計劃、綜合統計、信息的收集整理存儲和使用、可行性研究。組織解決開發項目共同準備工作，辦理項目開發的各項批準手續，如土地、規劃、設計施工、公用事業等。

1.2項目營銷策劃部

其重要性越來越受到重視。要制定營銷計劃，負責已建成房地產的推廣、宣傳、銷售也可以直接聯系銷售代理商并進行相應的管理工作，更為重要的是，由于它直接面對市場，可以充分了解市場需要對市場進行調查和預測進而指導產品的策劃。

1.3項目財務部

負責編制并貫徹財務收支計劃進行項目的融資，加強對固定資產和流動資金的管理，進行項目開發成本的核算，編制工程概預算及進行工程決算。

1.4項目工程管理部

負責項目的規劃，設計委托及審查，辦理施工許可證、負責現場施工準備工作，組織項目和招投標發包工作，負責現場施工，準備工作、組織和招投標發包工作，管理現場施工，審查工程進度報告及工程款支付申請報告，協調施工過程中的參與各方的關系，包括政府主管部門、設計單位，監理單位、承包商、供應商等等。負責工程施工驗收的管理工作。

1.5項目人力資源部

按照合同發展需要，負責所需員工的招聘、錄用，同時對員工進行職業培訓、制定激勵獎懲措施，對員工進行績效考試，編制公司人力資源規劃。

2.房地產項目成本控制概念

房地產項目成本控制，涉及土地開發、規劃設計單位、投資咨詢、策劃公司，金融機構、招標代理、營銷代理，監理單位，承包商、供應商等等眾多參與者，項目成本控制貫穿于項目開發全過程，要有效的控制項目的成本，就要在項目前期策劃，項目實施，運營的各個階段從前期立項、項目市場定位，規劃設計方案確定，施工圖的設計，工程施工和采購，銷售控制與管理，物業管理等多方面采取有效措施。

3.項目選址的控制

一個項目的策劃的好壞最終是項目成敗的關鍵。此階段的成本管理表現為地段、地塊的選擇和市場調研與定位。

3.1眾所周知，土地作為房地產開發企業的命脈，土地資源本身的稀缺性，使得許多開發企業在拿地上缺乏理性都喜歡蜂擁而上，這就產生不必要的消費，增加了許多不必要的成本，在這里表現最突出的就是土地的拍賣，無論是政府還是開發商，都在拼命抬高地價，反正只要有土地就有大把的利潤，根本就沒有理性的評估這土地的真正價值。

3.2要控制好的房地產開發的成本，前期工作是否做了充分的論證，包括市場定位，可行性研究是否進行詳細的市場調查，包括對銷售客戶群進行深入分析，從而確定合理的建設標準，同時要通透了解所造成地塊周圍的交通，人文，環境，社會資源，市政配套條件等因素，從造價控制的角度分析投入的資金與預期的效益進行嚴密的技術經濟分析。

4.項目方案設計階段成本控制

方案設計階段是工程建設的重要環節，它決定整個工程項目的規模，建筑方案、結構方案，直接影響著工程造價，影響著工程建設的綜合效益，房地產開發項目的規劃設計是否合理，直接關系到業主的日常生活和生產關系到城市建設和建設群體的藝術效果。

5.項目施工圖設計階段成本的控制

盡管設計費在全過程費用中的比例很小，一般只占建筑安裝成本的1.5%-2%，但都直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力的多少。但目前存在的問題是設計太浮躁，更不用說進行經濟成本的優化了。

5.1實行設計、施工招標制度。房地產公司在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作，通過設計招標來選擇優秀設計單位，通過施工招標來選擇優秀的施工單位，從而保證設計，施工的先進性、合理性、準確定性避免因工程設計質量問題而出現工程變更，從而造成直接經濟損失而導致成本增加。

5.2房產項目限額設計有效控制造價。當前普通存在設計不精，深度不夠的情況，這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更給工程造價控制帶來一定難度。依據開發經驗和投資估算的要求。必須有效地確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制，對那個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以修改。克服那種只顧畫圖，不顧算賬的傾向，變畫了算為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術招標進行科學分析，比較優化設計，降低工程造價。

5.3項目采用合理措施有效控制造價。針對目前設計人員經濟觀念淺薄設計變更隨心所欲。在設計合同經濟條款上增加設計變更及修改費用額度限制條款如設計變更費超出施工合同價的同一比例時則扣罰一定的設計費，采取一定的約束力是對設計的規范，設計標準，工程參與概預算指標等各方面進行控制的。

5.4對設計圖紙的會審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核和審查，對各專業圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，對圖紙技術上的合理性，施工上的可行性，工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免設計不周而失誤。

6.房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發的過程中，從前期土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本，一方面體現在好的設計，較低的價格，另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場的認可而出現滯銷等情況。

7.房地產項目中進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括開發，項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等）建設階段、銷售階段。（還可包括物業管理階段）做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時間上安排。