廉租住房租金補貼的思考

印造林

廉租住房租金補貼的思考

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作為上海市“四位一體”（廉租住房、共有產權保障住房、公共租賃住房、征收安置住房）住房保障體系中政策實施最廣、發展最久的、解決低收入住房問題最為有效的廉租住房政策，自2000年實施以來，累計有約11.5萬戶家庭享受廉租住房保障，其中累計享受廉租租金補貼政策約10.7萬戶，極大地幫助了住房困難的低收入家庭擺脫居住困境。在實踐中，尤其當今土地越發稀缺性的大中城市，占主導地位的廉租住房租金補貼政策雖然從可操作性、可管理性等方面具有一定優勢，但仍不可避免出現虛假申報、虛假租房套現、補貼標準較低等負面現象，需要政府進一步予以完善規范。

表：現行的上海市廉租住房租金補貼標準

一、 廉租住房租金補貼的現狀及問題

廉租住房租金補貼就是政府以租金補貼的形式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭所提供的社會保障。申請廉租住房的家庭要求都是住房和經濟“雙重困難”，即必須家庭人均住房面積和家庭經濟狀況兩個條件都低于一定的標準。即申請廉租住房的家庭，人均住房居住面積必須低于7平方米（含7平方米）;申請家庭的收入、財產標準根據申請家庭的人數劃分檔次，3人及以上家庭年人均財產9萬元，年人均可支配收入30000萬，對于2人及以下的申請家庭，在認定家庭經濟狀況是否符合申請標準時可上浮10%。

（一）申請流程。申請廉租住房時，需要通過申請、審核、公示、登記、確定保障方式等流程。申請是指申請對象向戶口所在地的街道（鄉、鎮）社區事務受理服務中心提出廉租住房的申請；審核是由街道（鄉、鎮）住房保障機構開展初審核查和區（縣）住房保障機構開展復審核查，核查內容包括申請者戶口年限、婚姻狀況、住房面積和住房交易、家庭收入、家庭財產等狀況；公示是指初審核查認定為符合申請條件的，在申請對象戶口所在地社區進行初審公示接受監督，復審核查認定為符合申請條件的，通過區（縣）住房保障機構網站或者有關媒體進行復審公示接受監督。登記是指順利通過“兩級審核、兩次公示”的申請家庭，登記獲得廉租住房保障資格。

（二）租金補貼標準。享受租金補貼的保障家庭，需要按照區（縣）住房保障中心確定的補貼金額，自行到市場上去租賃住房，并與出租人簽訂房屋租賃合同，各區（縣）住房保障中心通過銀行把補貼款直接支付給出租人。如果保障家庭需要支付的房租大于補貼金額，區（縣）住房保障中心支付給出租人補貼金額，差價部分由保障家庭自行支付給出租人；如果保障家庭需要支付的房租小于補貼金額，區（縣）住房保障中心則按照實際房租支付給出租人。補貼金額的確定，簡單來說分兩步：第一步，先確定補貼多少面積；第二步，再確定每平方米補貼多少金額；兩者確定后相乘就得到支付給該保障家庭的補貼金額。（見表）

例如，A保障家庭戶籍在黃浦、普陀等中心城區的，家庭配租人員為2人，家庭人均月收入為2100元，則A保障家庭在計算補貼金額時，每平方米補貼60元。當確定了補貼多少面積、每平方米補貼多少錢后，A保障家庭每月的補貼金額就是12平方米×60元/平方米=720元。若A保障家庭每月需支付的房租為800元，區住房保障部門直接支付給房東720元，差額的80元則由A家庭自行承擔；若A保障家庭每月需支付的房租為700元，普陀區住房保障部門則直接支付給房東700元，剩余的20元補貼歸還財政資金。

（三）租金補貼的優勢。一是享受租金補貼的家庭擁有更自由的選擇權，廉租家庭可以根據自己的需要選擇租房地點，可以考慮選擇便于工作、便于就醫的地段，還可以更多的考慮到周邊交通、配套設施、環境因素等。二是由于租房的地點是由廉租家庭自己決定的，這就避免了政府集中建造廉租住房后可能出現的“貧民窟”問題。三是雖然低收入群體的收入都是處于整個社會較低的水平，但他們之間還是有所差別，因此上海的廉租住房租金補貼是根據收入不同給予不同的補貼標準，收入高點的少給些補貼，收入低點的多給些補貼，這就使得保障顯得更加公平。四是租金補貼的標準都是事先公開公布，每戶申請家庭在取得保障資格時就已經確定了未來幾年內可獲取的保障金額，因此，國家預算也比較容易控制。五是當保障家庭入住實物配租住房后，就會“鳩占鵲巢”，不再符合保障標準的家庭很少會主動退出。在貨幣補貼的模式下，這個問題操作起來就相對容易點，一旦超過了廉租住房保障標準，就可以停止發放租金補貼。

（四）租金補貼的不足。首先是補貼模式需要依托成熟的房地產租賃市場予以支撐。由于廉租住房租金補貼所需求的房源是由市場來提供的，即廉租住房租金補貼保障家庭自行到市場租房，區住房保障機構按照廉租租金補貼金額結合租房合同中約定的租金將廉租租金補貼直接打入出租人的銀行賬號。采用這種補貼模式對于租賃市場的要求是比較高的，如住房租賃合同簽訂后，需到出租房屋所在地的區房地產交易中心備案，出租人按規定定期納稅等，而出租人因上述原因，往往不愿與廉租住房保障家庭簽署住房租賃合同，所以住房租賃市場越發達、越規范，租金補貼的政策實施的效果便越好，反之，則會制約這種補貼模式的效果。其次是廉租租金補貼一定程度上存在套現。盡管根據廉租住房租金補貼的有關規定，給予廉租住房家庭的補貼是用于解決住房困難的，管理部門也要求了享受補貼家庭必須提供在外租房的證明，但提供虛假租房證明的情況仍然是無法避免的，補貼資金常被用做生活補助，從而導致解決住房困難的保障本意未能有效實現。第三是個別廉租住房申請家庭仍存在提交虛假信息資料的現象。個別廉租住房申請家庭為確保自己家庭能享受廉租住房租金補貼，在向住房保障機構提交相關申請資料，如戶籍、婚姻狀況、申請人員信息、經濟收入和財產及住房情況等資料時，出具虛假信息資料，企圖獲得廉租住房保障，損害了全體納稅人的利益，也使廣大市民的公共利益受到一定程度的侵害。

二、海外住房保障管理經驗的借鑒

（一）德國的全民參與住房保障。廣泛的社會參與是德國住房保障的一大特色。目前，德國已經形成了以“政府支持、市場運作、社會參與、居民自助”為主要特征的、較為完善的住房保障體系。在德國，保障性住房統稱為社會住房。主要是指由政府資助的，個人、非營利機構或自治團體建造的住房，建成后，這些房大部分出售或出租給多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養老金較少或領取救濟金的居民。另外，大中型企業用自有資金建造的、在稅收上得到國家優惠的職工住宅也算作保障性住房。

（二）美國的租金補貼計劃。美國解決低收入人群住房的保障政策，從最初的集中興建公共住宅，變為通過租金補貼使低收入者有房可住。租金補貼計劃，鼓勵私人部門參與解決低收入者住房問題，只要是屋主愿意加入計劃，且租金與房屋質量符合美國住宅和發展局（HUD）的標準，那么，該房屋就可作為受補貼者自由選擇居的承租房屋。租金補貼由地方公共住房機構直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。實際操作中，很多屋主都愿意參加計劃，原因包括：等待租房的受補貼者很多，不用發愁沒有租戶；政府直接支付一部分租金，租戶一般也不會輕易拖欠自付部分租金，因為不按期交付租金的人將被從租金補貼計劃中除名；租戶一旦觸犯法律或有涉及毒品之類的不良行為，也將無法獲得補貼。

（三）新加坡的組屋運作法制化。新加坡政府通過行政計劃手段，構建健全規范的法律體系，規范組屋運作模式，有效抑制了“組屋”的投機行為，著力保障中低收入者獲得更完善的居住環境，成為世界上居民住房問題解決得最好的國家之一。從20世紀60年代起，新加坡政府對《新加坡建屋與發展法》、《中央公積金法》、《特別物產法》、《建屋局法》等法律法規進行了頒布，從而嚴格抑制各類投機炒房行為，保障了“組屋”管理的有效運行。

三、廉租住房租金補貼的完善建議

上海廉租住房政策的申報和審核流程的進一步完善，租金補貼合理確定是正確實施廉租住房政策的重要內容。從上述國外的住房保障工作經驗的案例中可以借鑒，鼓勵企業、個人承擔部分住房保障責任；個人申報信息和不良行為與依法規范資格審核對接；租金補貼市場變化掛鉤。

（一）建立租金補貼標準的動態調整機制。隨著上海舊區改造進程的加快以及外來常住人口的大量導入，存量的中小型住房不斷減少，市場上可供廉租住房保障家庭選擇的房源越來越少，租賃市場租金價格越來越高。面對租賃市場租金的快速變動，廉租住房補貼標準的調整往往無法跟上市場租金的“步伐”，當補貼金額不足以在市場上租賃到住房時，原先有住房的家庭就會趨向于虛假租房“套現”，而原先住房居住面積為0平方的家庭就更加渴望入住實物配租住房，因此，使租金補貼家庭真正能“借的起房子”成為制定租金補貼標準時首要考慮因素。建議設置租金補貼標準的動態調整機制，全面、及時、系統的收集市場租金信息，提高租金補貼標準與市場的聯動性、統一性，形成科學有效的統計分析機制與租金保障機制，建立租金補貼標準與市場租金掛鉤的動態調整機制。

（二）鼓勵市場機構為租金補貼家庭提供服務。在租賃市場管理還不成熟的情況下，廉租住房租金補貼家庭往往缺少足夠的信息、精力、資金等資源來尋找到合適的房源。因此，為了使廉租租金補貼真正發揮功效，需要政府鼓勵市場機構承擔專門的廉租服務功能，為廉租補貼家庭在承租房源時提供“中間”服務。可以嘗試引進一些經過考核、評估后各方業績優秀且具有一定規模的中介，讓其在區房地產交易中心設立服務窗口，專門服務于取得廉租住房保障資格的家庭，幫助有意愿將閑置住房出租的家庭尋找房客，也幫助享受租金補貼的保障家庭找尋到合適的住房。

（三）引導公共租賃住房運營公司為租金補貼家庭提供服務。市場機構為廉租租金補貼保障家庭提供租賃“中間”服務只是起到橋梁的作用，具體操作有一定的時間間隔，多少延遲廉租租金補貼保障家庭享受租金補貼。建議政府可以引導公共租賃住房充裕的公共租賃住房運營機構，拿出部分暫時空置的公共租賃住房以市場租金的方式出租給廉租租金補貼保障家庭。同時有原住房的廉租租金補貼保障家庭也可將原住房提交公共租賃住房運營機構代理經租，用于公共租賃住房運營。兩套住房之間的租金相抵后，對于支付公共租賃住房租金不足的部分，按照其補貼標準結合差額由區住房保障機構支付公共租賃住房運營公司。這樣既保證廉租租金補貼保障家庭能及時享受租金補貼，也能使公共租賃住房運營機構進一步開拓公共租賃住房房源籌措的渠道。

（四）完善住房保障誠信體系建設。將廉租住房申請審核系統對接社會綜合征信信息系統，當出現廉租住房租金保障家庭在廉租住房租金補貼申請、租賃、使用、退出及領取補貼過程中有弄虛作假、隱瞞虛報、套現等違規、違法行為，在終止廉租住房租金補貼保障的同時，將上述違規信息輸入社會綜合征信信息系統，一定程度上可起到約束和震懾作用，減少套現、提供虛假信息、隱瞞虛報等現象的發生，進一步提升住房保障工作水平。

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