商業網點開發運營和規劃管理的國際經驗及對上海的啟示

文/上海市商務發展研究中心 潘紅虹

商業網點開發運營和規劃管理的國際經驗及對上海的啟示

文/上海市商務發展研究中心 潘紅虹

上海商業網點經過前一輪快速發展，面臨著土地供應緊張、網點結構亟需調整優化、消費結構和消費方式發生新變化等新形勢，上海商業網點規劃建設將從總量增加轉向品質提高和特色經營為主。本文在梳理上海商業網點開發運營和規劃管理模式的基礎上，積極借鑒國際商業網點開發運營和規劃管理的成功經驗及相關啟示，力求為上海商業網點開發運營和規劃管理提供相關參考依據和借鑒意義。

一、上海商業網點開發建設和規劃管理的模式分析

（一）上海商業網點開發運營的主要模式

目前，上海商業網點開發運營和管理主要表現為下列三種模式。

純出租模式。純出租模式是指商業地產開發商將所開發的商業物業用于出租，而非銷售，進行長期運營，以獲取長期的租金收入和物業升值帶來的收益。純出租模式主要有兩種：一種是零散出租，各自經營；另一種是整體出租，整體經營。

純銷售模式。純銷售模式是指商業地產開發商以住宅房地產的開發思路來開發商業地產項目，在項目建成后，全部分割出售給中小投資者和經營者，快速回收資金，實現銷售利潤。純銷售模式又可以細分為三種：整體出售、零散出售、統一經營和零散出售。

租售結合模式。租售結合模式是一種介于純銷售模式和純出租模式之間的開發運營模式，包括售后返租模式和部分出售部分出租的訂單模式。

從城市發展要求、行業可持續發展、消費品質提升，以及商業網點經營良性循環的角度出發，我們應該鼓勵和提倡只租不售、整體經營的純出租模式。上海商業網點開發運營中需要進一步加強商業網點與商業資本的有機結合，通過加強商業網點的金融運作，減輕開發商資金壓力，使開發商能夠更專注于對商業網點進行長期統一的運營和管理。

（二）上海商業網點規劃建設的主要模式

在上海商業網點規劃建設過程中，依托資源要素條件而規劃建設的城市商業網點，主要分為以下四種類型。

商務商業型。在上海服務經濟發展的過程中，商務區建設取得重要突破。基于商務、商業聯動發展，功能上相互支撐，商務區商業網點設施已經成為上海商業網點建設的重要載體，也成為各商務區的重要組成部分。從商務設施集聚范圍、商務設施建筑規模、商務樓宇集中度、地區綜合配套等維度進行分類，全市形成核心商務區、重點商務區、專業商務區等不同類別。

交通樞紐型。從中心城區來看，交通樞紐型商業網點主要位于中心商業街區等地鐵、火車站、公交等多種交通工具一體化的多功能綜合交通樞紐，逐步改造和發展成為集聚大量商業、商務、酒店、公寓、會展、文化娛樂等多種設施于商圈內的CBD商圈。從郊區來看，交通樞紐型商業網點一般布局在城市外圍交通干線和環線交匯處，交通便利，占地面積大，以大型綜合超市和品牌折扣店（Outlets）為主。

文化旅游型。伴隨商業、旅游、文化加速融合發展，融合文化、旅游、體驗等綜合要素的商業網點加快布局。上海依托文化旅游資源規劃建設的城市商業網點主要分為兩類，依托古城、古鎮、古街進行保護開發為主的古典型，以及以“主題公園+度假小鎮”相結合模式為主的現代型。

大居配套型。上海大型居住社區配套商業網點分為獨立配置與綜合設置兩種類型。獨立設置的大型居住社區配套商業網點以塊狀商業設施為主，在空間上與居住社區相對獨立，同時應充分考慮與周邊道路交通、市政設施、環境景觀的協調。綜合設置的大型居住社區配套商業網點主要體現為住宅與商業、公共設施的綜合開發，并與社區事務中心、衛生服務中心、文化體育中心等相結合形成功能綜合的社區公共中心。

在上海商業發展面臨土地供應緊張、消費規模劇增、消費結構和消費方式收到新消費群體和新技術力量沖擊的新背景下，未來上海商業網點建設將從總量增加轉向品質提高和特色經營為主，走出一條充分挖掘本地商業資源條件，彰顯區域特色與魅力，傳承歷史又面向未來的商業發展新道路。

二、國際商業網點開發運營和規劃管理的經驗借鑒

1、國際商業網點開發運營的經驗借鑒

建立房地產投資信托基金(REITS)。以美國為代表，商業地產項目含有地產、資本和商業三大元素，其金融屬性不容忽視。國外多以房地產投資信托為核心，主要是資本的力量在做商業地產，采取的是“資本+運營”的模式。在商業地產發達的國家如美國和澳大利亞，商業地產公司只負責建造和之后的商業管理，物業并不自己持有，而是賣給房地產基金(REITs)，以滾動資金擴大規模。房地產基金將物業資產證券化，可以上市，投資者通過分紅的方式獲取物業的收益和增值。

打造商業地產產業鏈。發達國家通行的是商業地產既是地產的開發，更重要是后期的運營與服務，整個地產項目當作一項產業來運營管理,以長期經營為出發點，而帶動長期的投資回報,以利于新項目的建設。一般多以開發商牽頭形成包括投資、開發、管理在內的較為完整的一體化產業鏈和價值鏈,將商業地產產業鏈中市場定位、規劃設計、融資、招商、運營管理等關鍵環節進行有效集成，使利益主體形成緊密結合的系統，實現統一的運營管理，并將其轉化為整體競爭優勢。

多方位加強商業綜合體復合功能。從國外商業網點開發商的發展歷程來看，從事商業地產的開發商多由零售商、住宅房地產商轉入。大部分開發商早期專注于狹義的商業地產網點開發建設，主要包括用于零售、餐飲、休閑等各類經營方式的商場、店鋪、購物中心、步行街以及社區商業等。隨著城市化建設及城市產業升級、城市政府規劃職能的強化，融合泛商業地產概念的商業、辦公、酒店、公寓等于一體的城市商業綜合體項目逐漸納入不同城市商業地產開發商的開發計劃，積極打造城市商業生態圈。

2、國際商業網點規劃管理的經驗借鑒

頒布專項法律規范商業網點建設。不少發達國家對商業網點建設進行了專門立法，比較典型的有日本和法國。日本現在的城市商業發展主要是基于“城市建設三法”，即《大店立地法》、《中心街區繁榮法》和《城市規劃法》進行的。其中《中心街區繁榮法》意在重現城市中心街區的繁榮，《大店立地法》側重大型店開張時對周邊環境的保護，《城市規劃法》希望通過城市規劃合理配置大型零售店。法國于1973年頒布了《魯瓦耶法》，主要是控制大型商業網點的過快建設；1996年又頒布了《拉法蘭法》，要求各省必須制定商業網絡設施圖（即規劃），并對商業網點建設規定了詳細的審批程序。

制定相關規劃引導商業網點健康發展。美英兩國分別在憲法和法令文件中規定了以規劃指導商業網點建設。美國在憲法（修訂案）第14條和第15條賦予了州政府在區域規劃和土地利用計劃中規劃使用土地的權利，其中包括商業規劃，提出商業設施要對環境帶來有益影響，提倡土地及相關資源的綜合利用，增強流通及服務效能。英國在《城鎮中心及零售業發展規劃指導政策》和《城鎮中心規劃政策》中對零售、交通、旅游、休閑等土地使用做出相應規定，要求商業網點規劃及設施建設過程中，要考慮商業網點對城鎮中心活力的影響，對周邊環境的影響以及交通承載能力。

強化現代信息技術手段應用。隨著計算科學、信息技術的廣泛應用，以地理信息系統（GIS）為代表的3S技術、因特網技術、CAD技術等已被廣泛應用于商業網點監測及相關信息服務方面。加拿大在1960年代率先應用GIS技術開展國土資源調查，卡爾加里大學利用GIS技術研究商業網點布局與客源分布、消費習慣、商業競爭間的關系。美國休斯敦市規劃局負責建設名為“My City”的地理信息系統，通過將城市建筑情況納入其中，在為公眾提供服務的同時也成為輔助政府科學管理、決策的重要依據。

三、國際商業網點開發運營和規劃管理的經驗和啟示

國際商業網點開發運營的經驗借鑒和啟示。一是建立房地產投資信托基金(REITS)。可以借鑒國外成功經驗，引入房地產信托投資 (REITs)開發模式, 引導開發商將物業賣給房地產投資信托基金進行上市融資。二是打造商業網點產業鏈。積極借鑒國外成功經驗，在商業網點開發過程中，將各個環節有效集成，使商業網點的開發、建設、運營形成有機的整體。三是多方位加強商業綜合體復合功能。引導開發商積極開發泛商業網點概念的商業、辦公、酒店、公寓等于一體的城市商業綜合體項目，打造城市生態商圈。

國際商業網點規劃管理的經驗借鑒和啟示。一是加強政策規范引導。學習發達國家商業網點立法經驗，進一步健全政策規范體系。貫徹實施《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》，由商務部門牽頭建立商業、商務辦公用地調控引導機制。二是制定完善相關規劃。學習英國、美國商業網點規劃相關經驗，在《上海市商業網點布局規劃（2014-2020年）》的基礎上，進一步制定完善本市商業發展規劃，統籌安排商業網點的空間布局、規模結構，明確建筑品質、功能業態、運營管理等要求。三是強化現代信息技術手段應用。學習美國、加拿大經驗，加強探索地理信息系統技術、因特網技術、CAD技術等信息技術在商業網點規劃服務中的應用，進一步提升商業規劃管理的質量和效率。