中國古代的“限購令”

鄺明

中國古代的“限購令”

鄺明

從唐宋元幾朝房產限購的發展看，這些朝代對房產的“限購政策”呈現出條件越來越嚴格、程序越來越煩瑣的態勢。

“限購令”是當前的熱詞，然而在中國古代，“限購令”早已存在。但古代的“限購”政策和當下的“限購”相比，其出發點和目的，可以說是南轅北轍。

唐朝賣房“先問親鄰”

唐朝出臺了一種持續了一千多年的限購政策：“天下諸郡……有田宅產業……先已親鄰買賣。”（《唐會要》卷85）即全國不管哪個城市，一切地皮和房產，想出售，先問親戚和鄰居。

此后，五代十國規定，賣房的時候，先問四鄰和族人是否想買,如果他們不愿，或者出的價太低，你才能賣給其他人。宋朝規定得比五代十國時還要細致，明確了征求意見的順序：先問族人，后問四鄰。

假如你不問親鄰，親鄰發現你的房子住了新人，可在一年（南宋改為三年）內向官府告狀，要求以原價贖回，重新出售，并以房親為第一售房對象，四鄰為第二售房對象。除非親鄰們逃荒逃到了外地，你急等用錢，又無法詢問，你不得不賣房，同時有見證人簽字畫押，有買賣合同，有繳稅證明，有公章，政府才不予追究。

這種規定是為了保護當時的宗族制度。中國古代的社會基礎是宗族制度，一切的不動產在法律和道德兩個層面都是個人與族人所共有的，尤其是房屋這種由祖上遺留的房產，如果未經叔伯兄弟同意就出售，很可能傷害其情感與利益。為了維護這種基礎制度的穩定，減少宗族內部的糾紛，朝廷規定在賣房前一定要先征求親屬的同意。另外，也為了便于親鄰檢舉，進而便于政府控制每一戶居民。簡言之，政府人為設置親鄰障礙，必定減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統計人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

宋朝禁止京官在京購二套房

宋真宗大中祥符七年詔令：“現任京朝官除所居外，無得于京師購置產業。”當時之所以會出臺這樣的詔令，一是為了限制兼并，二是為了平衡住房市場上的供需矛盾，讓老百姓有房可買。

現在政府出讓國有土地給開發商，用的方式是招、拍、掛，即招標、拍賣、掛牌。宋朝朝廷同樣是這樣賣地的，不過當時不叫招標和拍賣，而是叫作“實封投狀”：朝廷公布地塊和底價，有意向的買家把自己能出的價錢寫在紙上，裝到信封里，投進朝廷指定的標箱，報價期滿，朝廷開箱，公開念出各人的報價，出價最高者可以買到地皮。

明清禁止官員在工作地買房

明清兩代，不許官員買房的政策進一步擴大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。明朝的規定是這樣的：“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例匯編萬歷問刑條例任所置買田宅》）敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，打五十大板，開除公職，最后還要沒收你買的房子。

清朝的規定則在照搬明朝法律的基礎上又加了一條：“旗員歷任外省，有在任所置產者，勒限責令，變價回旗。如有隱匿不報，查出財產入官，地方官失察，照例議處。”（《乾隆實錄》卷8）就是說，不光限制官員購房，還限制旗人購房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作地買房，其所買房產由朝廷強制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發現旗人在工作所在地買房，當地官員也有責任向朝廷舉報，如不舉報，一旦查出，跟著買房人一起受處分。

明清政府何以要這樣規定？目的是嚴防官員腐敗，維護自身統治。畢竟官員收賄方式花樣繁多，又唯獨無償或者低價受贈不動產最難查清，于是干脆就不讓他們在工作地擁有房產。那些在任職地買了房的，會被默認為貪污，受到嚴懲。

明太祖逼官員給窮人蓋房

《明太祖實錄》記載：洪武七年農歷八月，朱元璋給南京的官員下了一道圣旨，在龍江找了一塊閑置土地，蓋了260間瓦房，供沒有住房的南京人居住。南京的官員很快執行了。一個月后，朱元璋又給上海(當時叫華亭縣)的官員下旨，讓他們對宋朝留下來的居養院進行翻修，修好后讓沒有住房的上海人居住。上海的地方官也很快執行了。

試點成功，朱元璋認為可以在全國復制“南京模式”了。當年年底給中央的官員下旨：“全國范圍內，沒飯吃的，國家給飯食；沒衣服穿的，國家給衣服；沒房子住的，國家給房子。”明太祖之后，各大城市的房價還是扶搖直上，朱元璋“居者有其屋”的夢想徹底破滅了。

明清設“找房款”制度防炒房

明清時期沒有人囤房，其原因就是“找房款”制度。簡單來說就是剛開始我賣房時賣了你1萬塊，過了些日子，我發現房價已經漲到了5萬塊了，那么我擁有一次讓你“找補”給我房款的機會，即賣方向買方追討一部分貨款，以補足商品的價值。

康熙六十年（1721年），江蘇武進人劉文龍將自己的一畝八分地以7兩銀子的價格賣了出去，時隔8年，劉文龍以“原價輕淺”為由，委托中介向買家“找”了1兩銀子。自明清到民國，找房款現象屢見不鮮。

清朝政府明文規定，允許賣方“憑中公估找貼一次”。即使買賣雙方已經錢貨兩訖，房子也過戶到買主名下了，如果后來房價漲了，賣方仍有權利讓買方再掏一次錢。而且在歷朝歷代，朝廷往往都會限制一個人擁有園宅地的面積。如果購買超過指標，那么每超一畝就得挨十大板。

清朝為旗人建“經濟適用房”

明朝以后，因為城市的發展，城市居民的住房漸漸成了執政者不得不關心的問題。于是，在清朝，經濟適用房出現了。但清朝的經濟適用房和現代的恰恰相反，清朝的經濟適用房是專門為特權階層建造的。

清朝初年，大批旗人來北京定居，清政府將漢人統統搬到外城去住，把內城騰出來給旗人。內城房子蓋好后，清政府按品級給旗人分配，一品官20間，二品官15間，三品官12間，四品官10間，五品官7間，六品七品官4間，八品官3間，九品官和沒有品級的普通旗人一人兩間。

到乾隆年間，旗人越來越多，內城房子不夠用了，而且一些旗人吃喝嫖賭，領的錢糧不夠用，把政府分給他們的房子偷偷賣了出去。乾隆一方面繼續給旗人蓋房，另一方面開始搞房改：第一，國家不再給旗人免費分房(有特殊貢獻以及跟皇室有特殊關系的旗人除外)，哪個旗人嫌房子不夠住，可以向政府申請購買；第二，原來分到的房子可以賣，前提是你得把它從國家手里買下來，從公房變成私房，從只有使用權變成擁有所有權。

于是，旗人花了很少的錢，把原本屬于公家的房子，統統變成了私人財產。乾隆四年（1739年），一個叫額森特的旗人交給內務府57兩銀子，就買下了一個坐落在正陽門外高井胡同、擁有3間正房兩間廂房的小型四合院。這個四合院按市價，至少500兩銀子。像額森特這樣享受到經適房的旗人，乾隆年間至少有50萬人。

在清朝，不僅北京城里為旗人修建了海量的經適房，全國各地到處都有享受特殊優待的旗人居住區。以南京為例，當時明故宮至通濟門的一大片區域都劃給了滿人。滿族人聚群而居，因此南京人把這塊地方稱為“滿城”。至今，在這一塊區域內，還留有藍旗街的名字，顧名思義，當時這里是藍旗滿人的經適房。