“限購”“限貸”要問成效

胡舒立

單就房價做文章，調控效果必不理想

部分城市房價飛漲，房地產市場調控再度加力。年初迄今已有20多座城市實行愈加嚴厲的“限購”“限貸”舉措。3月17日出臺的北京調控新政，最為引人注目。政策組合包括首套房認定時“認房又認貸”、提高二套房首付比例至60%、降低房貸最長期限至25年等。此舉可稱是對近期北京二手房交易火爆、房價強烈反彈、市場恐慌情緒蔓延的應激反應。

房地產調控升級早有預兆。去年底召開的中央經濟工作會議強調“促進房地產市場平穩健康發展”，“房子是用來住的、不是用來炒的”的表述深入人心。不久前，“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入《政府工作報告》。近日央行緊急下發文件，明確要求各分支機構合理控制房貸比和增速。凡此種種，足見中央及地方政府穩定城市房價、防范房地產市場風險的決心。

面對房價非理性上漲的嚴峻局面，政府實施房地產市場調控是職責所在。不過，各地出臺的調控政策細節或有不同，思路卻基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地產調控史表明，此類行政性手段只能治標，不能治本;短期內或有效果，卻不利于市場規則和秩序之確立，難以讓市場形成穩定預期。統計數據無可辯駁地表明，房地產調控已落入“小跌大漲”甚至“越調越漲”的怪圈。

房價上漲直接原因顯然在于供不應求。地方政府著力“限購”“限貸”，卻有意無意忽視了供給端，即增加土地和住宅供給。今年《政府工作報告》提出，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。”這一要求對癥下藥，地方政府理當認真落實。即以北京為例。北京房價多年持續快速上漲，但是，商品住宅供地總體上不斷緊縮。2013年-2016年，實際供應量分別為978公頃、517公頃、382公頃、103公頃，逐年下降。2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅有12.1%。鄰近的河北省近日又嚴禁“圍城發展”。如此一來，抑制首都房價過快上漲自然難度陡增。

國內外經驗教訓均表明，單就房價做文章，調控效果必定不理想。在中國尤其如此，因為房價怪象其實是經濟社會多重復雜問題的集中表現。近期被熱炒的北京學區房即是典型。

房地產市場嚴重分化，

其背后是中國區域經濟發展失衡

切實推進土地、財稅、信貸、戶籍、教育等多領域改革，才是促進房地產市場健康發展的治本之策。當前，尤其應避免政策打架、目標短期化。

房價稍穩后，首要急務是深化城鎮住房用地供給制度改革，有針對性地改善土地供應。不應限制農村集體經營性建設用地在入市后用于房地產，而應在規劃上對集體和國有兩種性質土地一視同仁，真正實現“同等入市、同權同價”。久拖不決的“小產權房”問題亦應正視，修改多年的土地管理法應盡早出臺。這些舉措均有利于多渠道拓寬房源，正是房地產市場的供給側改革的題中應有之義。

此外，還應落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，主動公布土地儲備和供應計劃，穩定居民預期，抑制住房投機。

其次，完善房地產市場稅收體系。應堅定決心，加快在全國范圍內對不動產征收持有環節稅。為減少阻力，可逐步提高稅率，留出緩沖時間，并合理設定個人與家庭免征面積。此外，應通盤考慮減免房地產交易契稅、土地增值稅等稅費，落實十八屆三中全會設定的“降低建設交易環節稅負、增加保有環節稅負”改革目標。

第三，建設多層級的住房市場，租售并舉，滿足不同居住需求。應制定出臺與租房相關的財稅支持政策，同時，規范租房市場，強化對房屋中介機構的監管。還要加快研究制定《住房保障法》，設計有效的激勵機制。

第四，通過戶籍、教育、社保等相關配套改革，剔除房價中的扭曲因素，使其回歸理性，同時逐步實現各地各城市教育、醫療、社保等公共服務均等化水平，加快“以人為核心”的城鎮化步伐。在深化國企改革時，應迫使主業并非房地產的央企徹底退出這一市場。

近年來，房地產市場嚴重分化，不同城市“冰火兩重天”，其背后是中國區域經濟發展失衡。

中國經濟不能被畸形的房地產市場綁架，但是，健康發展的房地產在任何經濟體均角色重大，蓋因其產業關聯極廣。當前，中國經濟復蘇勢頭并不穩，調控房地產市場的尺度把握難度極大。政策調控加碼之下，房地產問題近憂或可緩解，遠慮依然籠罩。中外經驗教訓均表明，房地產政策再也不能“頭疼醫頭，腳痛醫腳”，而應釜底抽薪，系統解決影響這一行業長遠發展的根本問題。制定和執行調控政策，應講意識、講態度，更應問成效。■

（宋祖賢薦自《廣州文摘報》）

責編：我不是雨果