樓市最嚴調(diào)控效果幾何？

謝九

3月中旬以來，國內(nèi)樓市進入新一輪調(diào)控周期，尤其是北京等城市的調(diào)控力度之大，堪稱史上最嚴。

僅僅在一周之內(nèi)，北京的樓市調(diào)控就持續(xù)升級，首先是3月17日頒布認房又認貸的新政，二套房首付提升至六成;3月22日，提高非京籍購房者的門檻，要求連續(xù)60個月的繳納個稅證明;3月24日，北京再度出手封堵了離婚購房的漏洞，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

如果僅從技術(shù)層面來看，北京此次調(diào)控可算是極富針對性，頗有些蛇打七寸的感覺。從去年初至今，北京房價持續(xù)高燒不斷，尤其是在房價已經(jīng)很高的背景下繼續(xù)大幅上漲，很大部分原因在于“以小換大”的換房需求的支撐。表面上看，北京一套房子成交價格動輒超過1000萬元，但對于“賣一買一”的換房者而言，其實真正需要付出的資金可能不會超過400萬元，再考慮到銀行貸款的支持，購房者最終實際支出可能只需要一兩百萬元左右。

在換房鏈條的支撐下，無論房價上漲到多高，大部分購房者其實都不會感受到太大壓力，當然，首次購房者除外，他們成為房價上漲的買單者。但是如果房價繼續(xù)上漲，這些看上去的受害者最終還是會成為受益者，過去十幾年的房價已經(jīng)一次次予以證明。所以，房價持續(xù)上漲帶來的影響并不是嚇阻了人們購買，反而是激勵人們更加踴躍入市，在初次購房者和換房者的共同參與之下，北京房價無論多高，這個擊鼓傳花的游戲也可以持續(xù)下去。

北京這一次調(diào)控的重點就在于精準打擊了換房鏈條，其中最有殺傷力的就在于認房又認貸的政策，一夜之間將很多換房者的身份認定從首套房變成了二套房。按照北京的調(diào)控新政，“居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房”，這也就意味著，只要有過貸款記錄，無論是否已經(jīng)還清，再次購房時都被視為二套房，而在此之前，只要還清了貸款，再次購房還是被視為首套。

首套房和二套房的主要區(qū)別在于首付款和貸款利率均大幅上調(diào)。北京新政對二套房首付的規(guī)定為“購買普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%”，比之前上調(diào)了一成。更重要的是，在認房又認貸之后，很多此前的首套房購房者變?yōu)槎追浚赘犊畋壤龔?5%上升到60%，在當前的高房價之下，對購房者的壓力還是相當之大。除此之外，首套房購房者還可以享受一定的折扣利率，而二套房則要在基準利率的基礎(chǔ)上上浮1.1倍，購房者的月供壓力也提升很多。另外，此次新政還取消了25年期以上的貸款期限，而此前購房者最高可以申請30年期貸款，貸款期限拉長，雖然還款總額增加，但可以在最大程度上減輕購房者的前期還款壓力，尤其在當前低利率背景下，貸款期限越長，對于購房者好處越多，此次新政取消了25年期以上貸款，顯然也是為了提升杠桿炒房者的成本，但是在客觀上也會增加真實購房者的壓力。

北京“3·17”調(diào)控新政一出，立即被冠以史上最嚴調(diào)控之稱。不過，北京這一輪調(diào)控還不僅于此，在隨后一周時間，北京還在陸陸續(xù)續(xù)出臺調(diào)控政策，為此前的一些漏洞打上補丁。3月22日，北京提高非京籍購房者的門檻，要求提交連續(xù)60個月的繳納個稅證明。在此之前，北京對外地購房者的要求是“連續(xù)5年（含）以上繳納個稅”，并未明確要求“按月連續(xù)繳納”，而新政要求從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續(xù)繳納個人所得稅。3月24日，北京還封堵了離婚購房的漏洞，“對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行”，這也就意味著，流行多年的假離婚購房路徑已經(jīng)被堵死。

由于北京此次調(diào)控的力度空前而且極富針對性，預(yù)計樓市的短期降溫將不可避免。從技術(shù)層面來看，很多換房者的資格認定從首套房變?yōu)槎追恐螅赘犊畲蠓岣撸乙膊辉傧硎芊抠J優(yōu)惠利率，加之各種漏洞也被封堵，因此，樓市的成交量預(yù)計會出現(xiàn)下跌，但是，這并不意味著樓市價格會出現(xiàn)大跌。雖然這一次調(diào)控被稱為史上最嚴，但調(diào)控基本上都是一些技術(shù)性措施，并沒有從根本上解決房地產(chǎn)市場所面臨的深層次問題，因此，即使是最嚴調(diào)控，也不會實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢。

從北京市的新一輪調(diào)控來看，調(diào)控措施主要集中在需求側(cè)，通過提升購房者的成本減少潛在的購房需求，但是供給側(cè)的改革相對不多。北京樓市持續(xù)上漲，除了確有部分炒作成分，但是支撐房價上漲的主要還是供求關(guān)系，目前北京樓市的供應(yīng)不足，遠遠不能滿足市場上的需求，所以才造成了樓市的緊張氛圍，導致房價一輪又一輪地持續(xù)上漲，如果樓市調(diào)控只是打壓需求側(cè)，而不能實質(zhì)性增加住房和土地供應(yīng)，顯然并不能從根本上解決價格上漲的問題。

另外，中國樓市過去十幾年的發(fā)展歷史，基本上就是一部房地產(chǎn)的調(diào)控史。每一次房地產(chǎn)調(diào)控之后，都會迎來房地產(chǎn)價格的更大上漲，這樣的規(guī)律基本上已經(jīng)在市場上形成共識，因此，雖然調(diào)控在短期內(nèi)會形成一定的威懾力，但長期來看，其實市場對于調(diào)控已經(jīng)形成了極強的免疫力，即使面對所謂的最嚴調(diào)控也是如此。由于中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴，市場都已經(jīng)充分認識到，房地產(chǎn)調(diào)控不可能將樓市一棒子打死，過去的調(diào)控歷史也已經(jīng)證明，每當樓市過熱時，政府就會出臺調(diào)控措施，但是一旦經(jīng)濟下滑，又不得不為房地產(chǎn)市場松綁，或是下調(diào)首付，或是放松利率等等，然后樓市又會迎來新一輪更猛烈的上漲。所以，只要中國經(jīng)濟沒有擺脫對于房地產(chǎn)的依賴，調(diào)控就難以真正壓制樓市的價格上漲。

除此之外，在我國貨幣寬松的大背景之下，居民尋求資產(chǎn)保值增值的需求前所未有，但是國內(nèi)投資渠道匱乏，加之資本管制下，海外配置資產(chǎn)的路徑更加狹窄，因此，樓市成為人們避免資產(chǎn)縮水的最佳選擇。只要國內(nèi)的貨幣政策依然寬松，樓市就還是人們投資的首選，在這樣的背景之下，樓市調(diào)控并不能阻止人們尋求資產(chǎn)保值增值的步伐。

這一輪史上最嚴調(diào)控，預(yù)計短期內(nèi)會對市場形成一定的打壓，成交量會出現(xiàn)明顯下降，但是這并不能從根本上扭轉(zhuǎn)價格上漲的趨勢，更大的概率是減緩此前上漲的勢頭，比如原來一年上漲50%，調(diào)控之后可能需要兩年或者更長的時間才能完成。

某種意義上看，這可能也就是調(diào)控所希望達到的效果。因為房地產(chǎn)調(diào)控的目的從來都不是要將樓市置于死地，目前中央的政策層面對于房地產(chǎn)市場的定位是“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。樓市價格平穩(wěn)上漲，和樓市價格雪崩大跌，在這兩個選項之間，顯然前者更符合政策定位。■

（杜良謀薦自《三聯(lián)生活周刊》）

責編：天翼