三四線樓市短期回暖庫存仍高企 調控須分而治之

董建國

今年3月以來，一場嚴格的樓市調控風潮席卷全國，數十個城市出臺了上百次房地產調控政策。值得注意的是，本輪出臺調控政策的城市不斷擴容，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬、環深、甚至環合肥、環廈門等熱點城市周邊的三四線城市，調控政策不斷加碼。

在一二線熱點城市調控已趨“頂配”的背景下，三四線城市的住宅市場出現了明顯的回暖跡象。然而，一些業內人士認為，多數三四線城市仍面臨居民購買力、人口、產業競爭力不足等問題，去庫存前景似乎并不樂觀。

熱點城市樓市降溫三四線城市樓市回暖

3月以來，數十個城市出臺了上百次房地產調控政策。值得注意的是，本輪出臺調控政策的城市不斷擴容，從一二線城市擴圍至環熱點城市的三四線城市，調控政策不斷加碼。

此輪調控中，一二線城市從限購、限貸、限價和限售等“四限”入手，調控力度空前，趨向“頂配”。在此背景下，一二線熱點城市成交量銳減，三四線城市的住宅市場出現了明顯的回暖跡象，一些強三四線城市的樓市甚至出現了供銷兩旺的景象。

國家統計局數據顯示，今年一季度房地產開發投資完成額同比增長9.1%，增速較上一季度略有提升；新開工面積同比增長11.6%，上個季度的新開工面積則同比增長10.4%。行業分析人士指出，一季度房地產開發投資再度小幅增長，熱銷三四線城市補庫存是重要原因。

多位業內人士認為，在熱點城市受政策壓抑之下，三四線城市會迎來良機。中金公司發布的報告預測，三四線城市2017年上半年仍將表現強勁，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%。

今年一季度的數據佐證了以上觀點。中國指數研究院的數據顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。北京從“317新政”出臺一個月后，房價出現18個月來的首次環比下跌；而多個三四線城市新建住宅價格卻環比大漲，如廣東清遠3月房價環比上漲了18.28%，位列環比漲幅榜第一，福建漳州房價也環比上漲了15.76%。

福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，熱點城市嚴厲的調控措施，使得部分資金出現外溢，而目前國內大部分三四線城市的地產開發商均以消化庫存、回籠資金的策略為主，新增庫存極少，加之政策上也有所傾斜，使得一些三四線城市的去庫存效果良好。

分化特征明顯三四線城市庫存依然高企

有別于一二線熱點城市調控趨向“頂配”的方式，記者梳理相關調控政策發現，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市的調控在“活”與“火”之間尋求平衡。如贛州在調控中并未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制，繳納持續時間要求并不高。

“部分三四線城市限購說明其進入了去庫存和控房價雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市的核心要務，限購也主要是針對局部區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位閩系房企投資部人士向《經濟參考報》記者表示，三四線城市可分為兩類，目前樓市火熱的三四線城市有兩個特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響的城鎮。

對多數三四線城市來說，去庫存任務仍然艱巨。國家統計局公布的數據顯示，今年3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。“從數據上來說，庫存量依然很大，對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。”嚴躍進說。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍認為，三四線城市去庫存前景并不樂觀，其原因可能有以下四方面：其一，三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感；其二，三四線城市的人口流入、產業結構、區位、居民收入水平等影響房價關鍵因素的劣勢明顯；其三，一二線城市不動產的投資和金融屬性較強，三四線城市不動產主要是消費屬性，投資和金融屬性與一二線城市差距巨大；其四，相對于一二線城市，三四線城市土地財政問題更為突出，土地的無限量供應不但使得房價上漲不可持續，相反還可能進一步加大庫存量。

去庫存并行抑房價調控須分而治之

對于三四線城市樓市的回暖，一些業內人士認為主要是受政策驅動，從人口、財富和其他經濟發展因素來看，這種回暖很難長期持續。

“實際上，部分三四線城市房價出現上漲是階段性的，三四線城市價格上漲并非由內在發展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購刺激外溢需求，那么這種房價上漲和銷售繁榮是難以持續的。”中原地產首席分析師張大偉認為。

一些業內人士認為，目前對于三四線城市，樓市調控決不會像過去那樣大水漫灌，要因地施策。針對個別房價存在較大上漲壓力的強三四線城市，應實行限購等手段控房價，打擊投機需求，而去庫存壓力大的城市將繼續實行去庫存政策。

對于多數三四線城市來說，去庫存仍是持久戰。今年以來，一些三四線城市推出升級版去庫存政策。記者注意到，今年以來四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點。近期，四川省資陽市發布的“購房獎勵”政策頗為引人注目。

3月初，資陽市政府提出目標：年底商品住房庫存量下降10%。當地明確，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。此外，山東濰坊市、湖南湘潭等地也發布了去庫存現金補貼措施。

除了從需求端入手，還要從供給端發力，比如控制新建住宅的數量，改善住房供給結構。同時促進租賃市場專業化，因地施策進行房地產調控。

從長期來看，去庫存要和產業發展相結合。“庫存積壓的根本原因是產業結構和人口結構出現了趨勢性的變化，三四線城市產業發展不充分，沒有就業機會，吸引不了人口。所以如果不解決產業發展的問題，去庫存的效果就較為有限。”嚴躍進說。

對于個別房價存在較大上漲壓力的強三四線城市，一些專家認為，這些城市在實行限購的同時，土地供應也要相對緊縮，防止再次出現供給嚴重大于需求的局面。“消化、盤活存量仍是最主要的。”嚴躍進說。

（來源：經濟參考報）endprint