舊城改造利益模型研究

張紅+陳波

摘 要：隨著經濟的高速發展，日照做為一新崛起的海濱城市，自2007年以來，經過幾年來的對七十多個舊城區改造，已完成改造片區的群眾親身感受到了舊城改造所帶來的變化，享受到了舊城改造所帶來的益處。但是舊城改造是一項涉及面極廣的社會工程，我國目前大都是以開發商為主導，政府參與的模式。因此，處理好各方的長短期利益及公眾影響是舊城改造模型研究的基礎。

關鍵詞：舊城改造； 模型研究； 利益

Transformation of the old city interest model study

Zhang Hong，Chen Bo

（ Sun Zhongsheng group Limited by Share Ltd， Shandong sunshine 276826 ）

Abstract：With the high speed development of economy， rizhao as a new rising seashore city， Since 2007， after several years of more than seventy of the old city reconstruction， has completed the transformation of the area to urban renewal experience brought about by the change， enjoyed the benefits of old city reconstruction. But the urban renewal is a very wide range of social engineering， Our country at present is most developers for the leading，the government involves in the model. Therefore， deal with the interests of all parties and the public is short and long influence reconstruction model the basis of study.

Keywords： old city reconstruction model research interests

舊城改造是通過利益主體博弈模型滿足各方長短期利益的，目前我國大都是以開發商為主導，政府參與的模式。但在利益分配關系中，滿足村民/村集體、開發商及政府三方的長期利益是舊城改造項目開發的約束性目標。

從長短期利益來看，村民/村集體、開發商及政府三方的利益可以分析如下：（見18頁分析關系圖）

1. 村民/村集體：

1.1對政府及開發商的關系：

①村民/村集體→政府：配合舊城改造工作的進行，實行統一的城市規劃，防止及停止非法搶建。

②村民/村集體→開發商：建設符合可持續發展理念的優質社區，使舊城改造工程順利進行實施，并有效地促進城市未來的發展。另外可以由開發商提供充足的啟動和建設資金。

1.2 對村民/村集體短長期利益：

①短期利益：獲得合理的補償及財產升值，

②長期利益：獲得合理長期收益保障、就業機會；融入城市獲得市民身份以及相應的社會保障、居住環境改善。

2.政府：

2.1 對村民/村集體及開發商的關系：

①政府→村民/村集體：實現村民戶籍轉變，有利于加快城鄉一元化建設；減免村民回遷房及商品房購置的稅費，減輕村發的經濟負擔；提供教育、醫療、就業等社會保障體系；盡快依法開展土地及房屋確權工作，有利于杜絕小產權房的滋生；指導村民/村集體成立經濟實體，促進當地經濟的快速發展。

②政府→開發商：確定較優惠的土地出讓價格，有利于吸引有實力的開發商參與建設；減免開發企業有關稅費征收；減免開發企業配套費用；簡化開發企業辦事程序，加快開發速度，縮短拆遷回搬時間；結合實際情況提供彈性規劃控規指標，賦予開發商容積率補償，并在建筑密度、綠化率等指標方面給予優惠。

2.2對政府短長期利益：

①短期利益：區域環境得到改善；樹立城中村改造的示范。

②長期利益：通過改造實現二七區形象的提升，促進城市建設發展、社會穩定以及增加經濟產出和稅收。

3.開發商：

3.1 開發商對村民/村集體及政府

①開發商→村民/村集體：確定合理的補償方式保證村民的財產升值；提供商業等高收益物業以及出租住宅保證長期經濟收益；提供就業機會；協助村民/村集體成立經濟實體，保證收益物業的長期有序經營；提供高品質的回遷住宅及優美居住環境。

②開發商→政府：建設符合可持續發展理念的優質社區；提供充足的啟動和建設資金。

3.2 對開發商的短長期利益：

①短期利益：在土地日益緊張和房價調控的大政策下，舊城改造開發為開發商帶來一線商機。

②長期利益：能在企業規劃中打出自己的品牌。

結合相關案例：

正是基于以上三者的長短期利益關系，日照市政府、XX房地產開發公司和ZS社區聯合，自2007年以來先后開發了ZS南北社會及XF新村共計20萬平米的社區。為日照的沿海規劃創造了最基本的條件，極大地改善了居民的生活條件，也為開發商創造了合理的利潤。

參考文獻

[1] 世聯舊城改造研究模型

[2] 關于日照市舊城改造情況的報告.日建字[2007]41號

[3] 潘渝川、梁雨林.合作經濟與科技，2010.4endprint