淺析大學商業(yè)街的發(fā)展困境和解決出路

葉博華

【摘 要】 在南京的大學校園中存在著各式各樣的商業(yè)街，它們的興衰與師生們有著密不可分的關系。本文以南京審計大學商業(yè)街為例，根據(jù)對南京市南京審計大學商業(yè)街的實地考察和對當?shù)卮髮W生消費群體的問卷調(diào)查結(jié)果，分析了高校密集區(qū)學生消費者對大學城內(nèi)商業(yè)街的利用特點和狀況，找出了大學商業(yè)街所普遍存在的發(fā)展困境，并以此分析得出解決方法，指引發(fā)展出路。

【關鍵詞】 商業(yè)街 調(diào)查問卷 基礎服務 滿意度 發(fā)展規(guī)劃

一、引言

大學城商業(yè)街是商業(yè)街類型中的一種特殊形態(tài)，它是適應大學和大學城的發(fā)展而興起和發(fā)展起來的，對滿足大學生的消費需求有著重要作用。大學城商業(yè)街的特殊性主要體現(xiàn)在：消費群體的穩(wěn)定單一性，大學城商業(yè)街的主要服務對象和消費群體為周邊的在校大學生，他們的消費份額占據(jù)了大學城商業(yè)街總消費的絕大部分；消費方式的簡單多次性，大學城商業(yè)街集購物、餐飲、娛樂、文化等眾多消費為一身， 大學生根據(jù)自身的消費需求有選擇地進行消費，并且在長期內(nèi)表現(xiàn)出重復多次的消費特點。

鑒于大學城商業(yè)街這種獨特的地位和作用，本文以南京審計大學橙園商業(yè)街為研究對象，通過對基于大學城商業(yè)街的大學生消費需求與澄園商業(yè)街的商品及服務供給狀況進行對比，以及對大學生們的滿意度的實地調(diào)查，分析討論出澄園商業(yè)街的發(fā)展困境，并以此為基礎探討解決這些矛盾的對策。

二、南京審計大學澄園商業(yè)街基本情況

南京審計大學商業(yè)街位于澄園書院，擁有各類餐館、服飾、超市、數(shù)碼通訊、快遞、美發(fā)等共計41家商鋪，沿條帶狀發(fā)布。商鋪類型發(fā)布比例具體為：餐飲48%，零售（零食、飾品、超市等）7%，文印照片6%，快遞13%，數(shù)碼通訊16%，其他（美發(fā)、干洗、眼鏡、臺球等）占10%。該商業(yè)街主要消費群體為南京審計大學在校學生和在校教職員工，及浦口地區(qū)周邊居民。

三、基于大學生滿意度調(diào)研所得出的發(fā)展困境

1.數(shù)據(jù)采樣

本次共發(fā)放及回收了1278份數(shù)據(jù)，其中澄園學生數(shù)據(jù)255份，非澄園學生數(shù)據(jù)1032份。通過網(wǎng)絡途徑收集的有421份（55份澄園及376份非澄園），通過紙質(zhì)問卷收集的有847份（200份澄園，647份非澄園）。

其中男性人數(shù)為361人，占總體樣本的28%，女性人數(shù)為917人，占總體樣本的72%，符合南京審計大學男女比例。

四大書院人數(shù)比例分別為：澤園30.91%，潤園26.84%，澄園22.22%，沁園20.03%

2.數(shù)據(jù)分析

在大學城商業(yè)街的消費是大學生日常消費的重要構成內(nèi)容之一，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在1278份問卷中，每月月平均消費在800-1000元，1000-1200元，1200-1400元的同學分別占25%，28%，31%，而低于800元或高于1400元的占16%。

但在這其中，除澄園同學外，共有738人在每月在澄園消費額低于50元，占總?cè)丝跀?shù)比例的71.51%。

從調(diào)查問卷數(shù)據(jù)中具體可以分析出以下五個方面問題：

1）學生去澄園商業(yè)街目的單一。非澄園學生在澄園商業(yè)街停留的原因首先是取快遞，占比達78.20%其次是為了餐飲零售21.41%。可見，學生去澄園商業(yè)街的普遍目的都在于取快遞，并不是為了去商業(yè)街消費。

2）學生對商業(yè)街總體滿意度較高，但是相對比較中，學生對于商業(yè)街的零售、餐飲業(yè)務的滿意度高于對快遞、娛樂業(yè)務的滿意程度，對數(shù)碼通訊類業(yè)務的滿意度最低。這表明目前澄園商業(yè)街的餐飲、零售業(yè)務情況尚且良好，但是快遞、通訊和娛樂類商業(yè)仍有待提高。

3）商業(yè)街商家競爭性不強，價格偏高。有超過56.70%的同學支持增加餐飲連鎖店，有超過43.76%的同學認為商業(yè)街內(nèi)的餐飲價格偏高，且菜品稀少。可以看出對于增加連鎖餐飲店同學們還是很支持的，并且學校內(nèi)的連鎖店競爭環(huán)境較封閉這一點，也從側(cè)面反映了校園商業(yè)街發(fā)展的一個窘境-商家競爭性不強。

4）現(xiàn)有服務類商鋪不能滿足學生需求，急需升級基礎服務。在非澄園學生反饋數(shù)據(jù)中，快遞和理發(fā)干洗在需要升級的基礎服務中占據(jù)前兩位，圖文攝影和通訊服務占據(jù)第三、四位。該結(jié)果反應了學生們在澄園商業(yè)街的最需要的服務類型。所以在對澄園商業(yè)街進行升級改造的過程中，應考慮學生們的需要合理規(guī)劃，升級基礎服務。

5）娛樂設施少，缺乏綜合娛樂場所，導致大部分客流流失。由于南京審計大學較為偏遠，周邊經(jīng)濟較不發(fā)達，沒有大型綜合娛樂場所，而學生們則希望在課余生活多一些放松與娛樂，導致大部分學生選擇到鎮(zhèn)上，萬達或者新街口等大型綜合性商場進行消費，使得更多客流白白流失。

四、發(fā)展規(guī)劃及問題解決出路

澄園商業(yè)街發(fā)展到今天，是各種因素綜合作用的結(jié)果，很難從頭追溯商業(yè)街的起源，但能夠通過近期或幾年的財務及其他數(shù)據(jù)得出一定的推論：顯而易見，澄園商業(yè)街是整個南京審計大學浦口校區(qū)內(nèi)唯一的成熟商業(yè)街區(qū)，它對目標客戶的吸引力和破壞力一樣強大，一旦發(fā)生任何良性的改進或是惡性的退步都會影響數(shù)以千計居此愛此的南審人。

綜合數(shù)據(jù)調(diào)研的結(jié)果來看，呼聲最高的方面包括產(chǎn)品服務質(zhì)量以及周邊環(huán)境升級、保持快遞在澄園的存在狀態(tài)但需要擴展快遞商家的服務范圍、引入更多具有特色的或是高質(zhì)量的餐飲類型、滿足學生更多樣的生活需求等等。

結(jié)合這樣的假設與數(shù)據(jù)支持，我們給出以下幾個方面的建議作為南京審計大學商業(yè)街未來的發(fā)展出路。

1.創(chuàng)新管理模式

由學校商務部與膳食部共同“引領商家經(jīng)營”，以管理促轉(zhuǎn)型，狠手抓質(zhì)量和效率，幫助商家降低各項成本、合理經(jīng)營。

引入淘汰機制，防止因合約等前置的人為因素造成的效率低下與質(zhì)量層次不高。

嚴格監(jiān)管，依靠科學的規(guī)劃與目標，對不同行業(yè)細分的不同店面依照學校已經(jīng)取得或?qū)W校已經(jīng)掌握的各項數(shù)據(jù)科學制定各項指標并定量落實的政策。前期試錯，后期在全校范圍內(nèi)包括新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)進行推行，避免因人為因素使問題復雜化。同時，不定期由學生肩負起日常評分評級、監(jiān)督經(jīng)營的工作，定期反饋給學校部門及相關店鋪。

2.優(yōu)化經(jīng)營，多元發(fā)展

設計科學的經(jīng)營績效、質(zhì)量把控、流量監(jiān)控體系，讓學生多參與進來，實現(xiàn)無時不查、處處警醒的經(jīng)營風氣，促進內(nèi)部服務質(zhì)量等的提升。

引進其他類型商鋪，如網(wǎng)咖、書吧、KTV等休閑娛樂場所，滿足學生們?nèi)粘蕵飞睿瑑?yōu)化商業(yè)街的結(jié)構，提升商業(yè)街的消費檔次。

3.提升產(chǎn)品和服務

由學校制定統(tǒng)一的商業(yè)街風格及經(jīng)營規(guī)范，通過一系列鼓勵性和強制性的措施督促商家提升產(chǎn)品和服務水平，防止壟斷導致的價格虛高，服務水平底下等問題，為顧客們提供更舒心的優(yōu)質(zhì)體驗。

【參考文獻】

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課題：南京審計大學大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃資助