限購政策持續加碼關注“價值+成長”地產股

本刊記者林蔓

限購政策持續加碼關注“價值+成長”地產股

本刊記者林蔓

傳統的銷售旺季“紅五月”并未如期而至，而是大部分房企銷售業績環比下降，歸其原因，除了各城市調控政策趨嚴等因素之外，也與監管層查處企業無證銷售、商改住傳等違規行為的措施有關。

關于樓市未來的情況發展，萬科董秘表示對下半年房地產市場發展保持謹慎態度，未來形勢可能比想象中更嚴峻，未來會拓展物流地產和長租公寓項目，同時廣發證券也發表了類似的看法。而安信證券的觀點是“三四線+棚改”就是地產全年的主線，A股優質地產股或許可以重獲青睞，可關注地產板塊“價值和成長兼具”的地產股，重點推薦：華僑城、招商蛇口、陽光城、新城控股、金融街。

限購政策不斷加碼

近來，樓市調控繼續深化和擴大，據不完全統計，僅5月已有上海、長沙、海口、無錫、嘉興、張家口、西安等25個城市出臺了相關的房地產調控政策，內容囊括信貸、公積金提取、非法商改住、中介虛假宣傳等。

6月初，據多家媒體報道，北京民生銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調至基準利率的1.1倍，二套住房按揭貸款最低仍為基準利率的1.2倍。利率調整后，首套房購房者每貸款100萬元，相比2016年市場寬松時，月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準新增加287.6元。

而另一個一線城市，廣州部分銀行也上浮了首套房貸利率，由基準上浮5%-10%不等，有銀行則直接對當前的房貸業務喊“暫停”。此外，上海、深圳、杭州部分銀行的首套房貸款利率也在上浮。據悉，杭州銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至也有銀行已停辦住房按揭貸款。

在此背景下，碧桂園、萬科5月銷售金額環比下降25.12%、14.32%，恒大基本持平，這或許是整個房地產的一個縮影。據廣發證券統計，2017年5月43個城市新房成交環比微降2.3%，同比繼續下滑20%，其中4個一線城市新房成交同比回落9.2%，環比下降40.4%；13個二線城市新房成交同比減少6.8%，環比降幅為30.3%；但是26個三四線城市新房成交同比上升4.5%，環比增加5.1%。總的來說，5月一二線城市新房同比大幅回落，三線同比微漲4.5%。

關注“價值+成長”地產股

對于樓市以未來的發展情況，房企和券商紛紛發表看法。

在萬科5月銷售及經營情況交流會上，董秘朱旭表示，對下半年房地產市場發展保持謹慎態度，未來形勢可能比想象中更嚴峻，萬科未來將拓展物流地產和長租公寓項目，物流地產項目成本低，總體投資回報率一般高于大多數持有型物業，作為綜合性發展商，相對純物流企業在項目獲取上有優勢，目標可實現性高。

同樣看好物流地產的還有廣發證券，廣發證券認為，目前調控城市進一步擴容，未來市場整體成交熱度將繼續回落，全國銷售面積增速進一步下滑。中投集團收購黑石集團歐洲物流地產公司Logicor，一方面體現了國內資金資產配置的新變化；另一方面，也體現了物流地產逐步受到資本青睞。廣發證券強調只要是能夠提供穩定且較高回報率的持有型不動產都將成為資金大類資產配置的重要組成部分，整個房地產的發展機遇也逐步從增量開發轉為存量持有環節。

另外，由于國務院常務會議決定未來3年改造棚戶區1500萬，安信證券表示，去庫存對應的貫穿全年的地產投資主線是三四線去庫存，而政府通過大力推棚改以及提升棚改貨幣化率實現加倍去庫存的歷史任務，因此“三四線+棚改”就是地產全年的主線，隨著調控落地，買地產產業鏈而不買地產股的投資策略應改變，且隨著南下資金買入港股地產，其估值與A股不斷接近，A股優質地產股或許可以重獲青睞，可關注地產板塊“價值和成長兼具”的地產股。

西南證券則從時間上做了劃分，短期來看，政策壓力必然導致基本面下行，政策放松必然導致基本面上行，政策放松的時點彈性最大，估值有壓制；中周期則是政策松緊帶來的風險偏好降低、估值有分化，有品牌、規模、穩定的公司會持續享受高估值，龍頭公司的行為與政策會有互動和牽制，更多關注龍頭公司。

重點標的公司

華僑城A（000069）2016年公司275億銷售額創新高，400億拿地金額也實現突破，為未來業績提速打下基礎。中信建投表示，華僑城的優質在于能夠以高性價比的成本獲取全國主流城市稀缺資源，而且隨著華僑城集團的加速布局，近年來拿地力度加大，土地儲備進一步擴充。據中信建投測算，華僑城當前地產業務NAV為9.7元，且依然有部分項目處于推進中，尚未納入，即使不考慮公司旅游業務，目前已經足以支撐市值，未來公司在一二線城市的布局還將持續受益于人口導入以及市場發展，稀缺資源的價值將逐步體現。

招商蛇口（001979）2017年1-4月累計實現簽約銷售面積188.92萬平方米，同比增長63.10%；簽約銷售金額343.41億元，同比增長82.17%。興業證券表示招商蛇口在核心一二線城市，特別是前海蛇口自貿區內土地儲備豐厚，未來成長空間廣闊。測算公司每股RNAV 25.5元，當前股價較RNAV大幅折價，估值具有較好安全邊際。

保利地產（600048）5月份實現簽約面積178.51萬平方米，同比增長31.65%；實現簽約金額248.93億元，同比增長34.82%。

興業證券認為，保利地產銷售保持穩健，拿地平穩略顯謹慎，重點布局熱點二三線城市。目前公司估值在主流地產股中較低，具有較好的投資價值和安全邊際。

新城控股（601155）公司今年1-5月拿地金額已達到248.23億元，占地面積345.31萬平方米，占同期銷售金額的60%，2017年擴張勢頭不減。拿地區域貫徹“1+3”的戰略布局模式，以長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張。截至2016末，公司土地儲備總建面超3000萬平方米，足以支撐未來三年銷售。西南證券指出，公司是低估值、高增長的典型代表。

5月各線城市新房成交概況