不動產測繪的基本要點

吳曦

【摘 要】：在地籍圖集合中，我國現在主要測繪制作的有：城鎮地籍圖、宗地圖、農村居民地地籍圖、土地利用現狀圖、土地所有權屬圖等

地籍測繪的基本要求、房產測繪的基本要求，不動產測繪包含著地籍測繪、房產測繪。首先我們要對地籍測繪、房產測繪基本要求應了解；按照特定的投影方法、比例關系和專用符號把地籍要素及其有關的地物和地貌測繪在平面圖紙上的圖形稱地籍圖。地籍圖、地籍數據和地籍表冊通過特定的標識符建立有序的對應關系。

【關鍵詞】：不動產 ； 地籍；房產；測繪

1、是地籍測繪的基本要求

1.1根椐地籍管理要求，確定地籍測繪方案。地籍測繪是為獲得和表達地籍信息所進行的測繪工作，其基本內容是：測定土地及其附著物權屬、位置、數量、質量和利用狀況等。具體內容如下：

（1）地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點。（2）界線測量測定行政區劃界線和土地權屬界線的界址點坐標。（3）地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現狀圖、房產圖、宗地圖等（4）面積測算，測算地塊和宗地的面積，進行面積的平差和統計（5）進行土地信息的動態監測。進行地籍變更測量包括地籍圖的修測、重測、和地籍薄冊修編，以保證地籍成果資料的現勢性與正確性。

1.2根椐地籍測繪方案運用不同類型控制網的作用，選擇控制網布設方案，確定地籍控制施測方法。地籍控制測量是地籍圖件的數學基礎，是關系到界址點精度的帶全局性的技術環節。它根據界址點和地籍圖的精度要求，視測區的范圍大小、測區內的現存控制點數量和等及等情況，按測量的基本原則和精度要求要進行技術設計、選點、埋石、野外觀測、數據處理等測量工作。地籍控制網點不但要滿足測繪地籍圖需要，還要以厘米級的精度（城鎮）用于土地權屬界址點坐標的測定和滿足地籍變更測量的需求。地籍基本控制網的種類：各等級三角網、各等級三邊網、各等級邊角網、各等級GPS網。

1.3根椐地籍管理要求，選擇用于用地籍調查的基礎圖（調查工作底圖）的種類和成圖的比例尺，確定成圖方法。工作底圖一般為1：5000或1：10000的地形圖或搖感影像圖。成圖方法一般為數字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法。

1.4根椐地籍項目測繪要求，選擇地籍測繪方法，實施地籍（地形）要素測量。成圖方法一般為數字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法

（1）界址點。包括各級行政界址點和土地權屬界址點。不同等級的行政境界相重合時只表示高級行政境界境界線在拐角處不得間斷，應在轉角處繪點和線。當土地權屬界址線與行政界線、地籍區（街道）界或地籍子區（街坊）界重合時，應結合線狀地物符號突出表示土地權屬界址線，行政界線可移位表示。（2）地籍要素編號。包括街道（地籍區）號、街坊（地籍子區）號、宗地號或地塊號、房屋棟號、土地利用分類代碼、土地等級等，分別注記在所屬范圍內的適中位置，當被圖幅分割時應分別進行注記。如宗或地塊面積太小注記不下時，允許移注宗或地塊外空白處并以指示線標明。（3）土地位置。由行政區名、街道名（或地名）及門牌號組成。土地權屬者名稱：選擇軟大宗地注記土地權屬者名稱。

1.5根椐地籍測繪項目要求，在正確的權屬資料的基礎上，進行面積測算，明確權屬范圍，保證精度。正確的權屬資取決宗地權屬調查的質量。面積量算，一般是一多層次的水平面積測算。例如，一個行政管轄區的總面積、各宗地面積，各種利用分類面積等。面積量算方法比較多，但概括起來無非兩種：即解析法面積測算（簡稱解析法）、與圖解法面積測算（簡稱圖解法），面積測算方法的選擇主要由面積測算的精度要求決定，目前由于整個測量技術水平的發展，地籍圖已基本上是數字化圖。

1.6計算機軟件、硬件的水準越來越高，圖解法已基本淘汰不用了所以解析法已成為面積量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我們應對地籍的精度、原則、圖邊處理、檢查和驗收等了解

（1）繪制精度主要指圖上繪制的圖廓線、對角線及圖廓點、坐標格網點、控制點的展點精度，通常要求是：內圖廓長度誤差不得大于±0.2mm，內圖廓對角線誤差不得大于±0.3mm，圖廓點、坐標格網點和控制點的展點誤差不得超過±0.1mm。

（2）基本精度測繪，地籍圖的基本精度主要指界址點、地物點及其相關距離的精度。

（3）地物測繪的一般原則

地籍圖上地物的綜合取舍，除根據規定的測圖比例尺和規范的要求外，還必須首先充分根據地籍要素及權屬管理方面的需要來確定必須測繪的地物，與地籍要素和權屬管理無關的地物在地籍圖上可不表示。對一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地塊）的測繪，必須根據相關規范和規程在技術設計書中具體指明。

（4）圖邊的測繪與拼接測繪，為保證相鄰圖幅的互相拼接，接圖的圖邊一般均須測出圖廓線外5—10mm。地籍圖接邊差不超過規范規定的點位中誤差的2 倍。小于限差平均配賦，但應保持界址線及其他要素間的相互位置。避免有較大變形，超限時需檢查糾正。如采用全野外數字化測圖技術或數字攝影測量技術，則無接邊要求。

（5）地籍圖的檢查與驗收

為保證成果質量，須對地籍圖執行質量檢查制度。測量人員除平時對所觀測、計算和繪圖工作進行充分的檢核外，還需在自我檢查的基礎上建立逐級檢查制度。圖的檢查工作包括自檢和全面檢查兩種。檢查的方法分室內檢查、野外巡視檢查和野外儀器檢查。在檢查中對發現的錯誤，應盡可能予以糾正。如錯誤較多，則按規定退回原測圖小組予以補測或重測。測繪成果資料經全面檢查認為符合要求，即可予以驗收，并按質量評定等級。技術檢查的主要依據是技術設計書和測量技術規范。

2、是房產測繪的基本要求，

2.1 根椐房產管理需求選擇房產項目的測繪方案，房產測量的任務就是對房屋本身以及與房屋相關建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對土地及土地以上人為的、天然的荷載物進行測量調查和繪圖工作，對房地產的權屬、位置、質量、數量，利用狀況等進行測定，調查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量以及成果資料檢查與驗收等基本內容。

2.2根椐房產測繪方案，運用不同類型控制網的作用，選擇布設方案，確定施測方法。房產平面控制測量屬于房產基礎測量。其目的是為了整個房產測繪工作提供一個準確的控制框架和定位基準并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點：a為房產要素測量提供超算數據；b為房產分幅 、分丘圖測繪提供測量控制和超算數據，c為房產分幅 、分丘圖變更測量和修測補測提供超算數據。布設方案和施測方法同地籍控制測量。

房產圖是房屋產權產籍管理的基礎資料，它全面反映了土地和房屋基本情況和權屬界線，是房產測量的主要成果。按房產管理的需要，房產圖可分為分幅房產平面圖（以下簡稱分幅圖）、分宗房產平面圖（以下簡稱分宗圖）和分戶房產平面圖（以下簡稱分戶圖）。分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測制分宗圖和分戶圖的基

原則上，分幅圖是在已有地籍圖的基礎上加上房產調查的成果制作而成的，也可以以地形圖為基礎測制分幅圖，還可以單獨測繪分幅圖。分幅圖上主要表示房產管理需要的各項地籍要素和房產要素，如控制點、行政境界、宗地界線、房屋、房屋附屬設施和房屋維護物、宗地號、幢號、房產權號、門牌號、房屋產別、結構、層數、房屋用途和用地分類等。這些內容要根據調查的資料以及相應的數字、文字和符號在圖上加以表示。分宗圖是分幅圖的局部圖件，是繪制房產權證附圖的基本圖。分宗圖測繪的有關規定分宗圖是分幅圖的局部圖件，它的坐標系與分幅圖的坐標系一致；比例尺可根據宗地圖面積的大小和需要在1：100—1：1 000之間選用；幅面大小在32—4開之間選用。分宗圖可在聚酯薄膜上測繪，也可選用其他圖紙。分宗圖是房屋產權證的基本圖。分宗圖的測繪精度要求是地物點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過0.5mm。

分宗圖測繪的內容和要求

（1） 分宗圖除表示分幅圖的內容外，還表示房屋產權界線、界址點、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、用地面積、宗地界線長度、房屋邊長、墻體歸屬和四至關系等房產要素。

（2） 房屋應分棟丈量邊長，用地按宗地丈量邊長，邊長量測到0.01m，也可以界址點坐標反算邊長。對不規則的弧形，可按折線分段丈量。

（3） 挑廊、挑陽臺、架空通廊，以欄桿外圍投影為準，用虛線表示。

2.3根椐房產測繪項目，選擇權屬調查方法，實施房產要素測量。權屬調查方法較簡單，類似地籍調查。房產要素測量分為：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量。要清楚其等級要求和施測內容。

2.4 根椐房產測繪項目的需要，選擇房產圖的種類和成圖比例，確定成圖方法。房產圖的一般選用1：500—1：1000比例尺。按房產管理的需要可分為分幅平面圖（簡稱分幅圖）、房產分丘平面圖（簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（簡稱分戶圖）。成圖方法一般為：數字測圖的面圖方法、攝影測量的方法、遙感的方法。

2.5 根據房產項目要求，正確區分不同權屬和分攤方式，確定測量和檢測方法，以及精度等級；進行面積測算和共有共用面積分攤，提供包括房產簿冊、房產數據和房產圖集以及數據庫在內的測繪成果。熟悉面積精度的等級要求，準確確定共有面積，把握面積分攤的基本原則，正確使用面積分攤的公式。

2.6 根據房產管理要求，實施變更測量。更新調查測繪僅僅是測量時點發生了變化，其核心內容和方法沒有改變。更新調查測繪的目的是為了保持房屋資料的現實性。