如何建立房價長效機制是地方政府繞不開的考題

在一系列限購限貸政策打壓下，京滬二手房量價齊跌，購房者議價能力增強，買賣雙方進入膠著狀態。但催生高房價的運行機制并未得到根本改善。所謂一放就漲，一限就死。調控房價不能以犧牲房地產的市場性為代價，這是不利于房地產行業長遠發展的。

5月26日，重慶市前市長、現任全國人大財經委副主任委員黃奇帆現身復旦大學，以《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題，作了長達兩小時的報告，就中國房地產存在的十大失衡和土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度等五方面制度建設，集中提出了自己的看法。

現行稅制下，增值稅大頭歸中央，地方財政收入似乎只有依賴房地產了。地方稅10萬億，有4萬億跟房地產關聯，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，那么地方稅有7.7萬億來自房地產。地方政府沒有房地產就要斷糧，這就是當前調控房價的兩難所在。

中國經濟當前的頭等大事，一言以蔽之，就是實體經濟不振的問題。解決高房價背后是解決實體經濟困境。因為開發成本過高，房子必然賣高價；高房價又進一步抬高了實體經濟的成本，無論是地租、房租還是人工成本，讓實體經濟無利可圖，這又反過來驅趕資金進入房市，助長炒作之風，進一步推高房價。

應該看到，打壓房價的背后，就是重振地方實體經濟，調整地方財政收入結構?？梢哉f，解決高房價是重振地方實體經濟的一把鑰匙。

重慶為地方經濟提供了一個范本——在高速增長的GDP和價格平穩的房地產之間取得了不同尋常的平衡。在過去十幾年，重慶一直保持兩位數的GDP增速，即便是在全國宏觀經濟增長乏力，跌破7%的2015年，這里仍保持著11%的成績。這一成績并不依重房地產，以2015年為例，大頭還是工業、建筑業、批發零售和金融服務業，房地產只占到區區5%的比例。從2013年到2015年，重慶GDP增速以“三連冠”領跑全國，而房價漲幅遠低于全國一線城市。

這與重慶實行的土地管理模式是分不開的。2008年，重慶推出了全國首創的地票交易制度。農民自愿將閑置宅基地等復墾，經土地管理部門嚴格驗收后產生指標，再以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。

黃奇帆復旦發言提出建立房地產調控五大長效機制，首先就是解決土地供應問題。土地供應要與城市發展、人口規模相適應，領導不能拍腦袋決策，地方財政更不能淪為“賣地財政”。其次是要控制用地結構比例，控制工業用地粗放浪費的勢頭，給城市建設用地留出額度。第三就是控制拍賣土地價格，樓面地價不要超過當期房價的三分之一。

地方政府不要熱衷于炒作“地王”現象?！暗赝酢辈粩喑霈F的背后，不僅是土地短缺、拍賣機制的問題，而且與無限透支金融有關。房地產加杠桿最終只會讓房價虛高，將大家卷入炒作房價的幸存者游戲之中。

在稅收方面，對于房地產稅收要實行高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系，并在適當時候征收房產稅或物業稅。此外，黃奇帆還指出，發展租賃市場，地方政府責無旁貸。第一，完善政府公租房體系。習近平總書記曾就加快推進我國住房保障和供應體系建設強調指出，到2020年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達到20%左右。公租房建設可以參照新加坡模式。第二，培育商品房租賃市場。承租人可以使用住房公積金付租，房租還可以實行個人所得稅抵扣。此外，對出租人實行稅收優惠，鼓勵老百姓將二套房出租。

建立房地產長效機制必須要有制度化安排，我國應適時推出《房地產稅法》《住房法》以及《房屋租賃法》，將一些基礎性制度和長效機制固化下來。

只有控制住了虛高的房價，才能拯救中國的實體經濟，讓制造業和服務業有利潤空間。只有控制住了虛高的房價，才能扭轉脫實入虛勢頭，中國經濟才能進入良性循環。治理高房價開出的藥方，需要綜合調理，辨證施治，而不是下猛藥，讓房價忽漲忽落。只有建立房地產發展的長效機制，才能根本扭轉人們“房價越調控越漲”的普遍心態，才能遏制全民炒房，讓民心回歸勤勞致富的傳統美德上來。從長遠看，如何建立房價長效機制是地方政府繞不開的考題。