商品住宅銷售（或房地產企業經營）風險防控的探討

申衛兵

[摘要]我國房地產業始于上世紀八十年代末期，在這一特定歷史時期下的中國房地產市場中，還存在發展相對較為滯后的弊端，這也是阻礙我國國民經濟快速發展的重要因素。在這種情況下，國家審時度勢，相繼出臺了一系列關于房地產發展的宏觀調控政策。近年來，我國房地產企業發展迅速，開發規模也呈現出逐迅速擴張的態勢。根據相關數據統計，我國房地產開發投資總額從1993年的1937.5億元增長到了2012年的61740億元，近10年以來的增長速度十分巨大，接近31倍之多，與歷史同期GDP增長速度持平。然而，由于世界局勢和宏觀經濟形式的雙重影響，我國房地產市場也不可避免的受到相應牽連，與此同時，國家又連續出臺了相應的應對措施，即房地產調控政策，這一被稱為“史上最嚴”政策的出臺使得房地產成交量出現了明顯走低的態勢。那么，針對近年來的房地產市場變化情況來看，房地產市場未來的走勢如何似乎成了一個未知數，也就是我們慣稱的風險。

[關鍵詞]商品房住宅；銷售；房地產企業；經營；風險防控

房地產企業面臨著眾多風險，任何階段出現的風險因素都可能給企業帶來危害。在房地產市場中，市場環境和國家政策始終處于變化當中，因此，對于房地產每個階段的風險隋況都需要充分了解和把握，靈活運用風險識別和評估方法，科學鑒別，對房地產項目的投資和風險的規避舉措進行全方位的管理和規范，從而實現企業的戰略目標和預期收益。本文主要探討了在銷售和合同方面如何避免和控制風險，為企業后期的發展與投資提供了更為有效的理論依據。

1.銷售風險防控

在銷售方面，比較引人注目的是安鋼集團金信房地產開發有限責任公司訴王某房屋買賣合同糾紛一案。原告訴稱，2007年原告在安陽市開發區開發建設的安鋼御景園一期7套門面房公開競價銷售，案外人孫某以建筑面積4000元/m2的價格競得7號樓2號房，交納了房款、電表款、房屋維修基金，后孫某要求將其中的130.59m2的合同權利轉讓給被告并經原告同意。2008年9月10日原告和被告及孫某分別簽訂了合同，但簽合同時孫的丈夫劉某稱王某已委托其代為簽字，故由劉某代被告簽字。此后，被告以合同書上簽名不是其本人、沒有委托劉某簽字為由對合同內容提出異議并糾纏不休。為此，要求確認原、被告雙方2008年9月10日簽訂的商品房買賣合同無效。

被告王某辯稱，本糾紛已經在安陽市殷都區法院立案審理，一審判決書下達后原告不服已經上訴，安陽市中級人民法院于2010年7月8日進行了開庭審理。在一審判決書下達后原告以同一事實再次向文峰區人民法院訴訟為惡意訴訟，違背了一事不再二理的原則。

法院認為，民事訴訟法中的“一事不再二理”原則，包含了兩方面意義：第一，當事人對已經向法院起訴的案件不得再重新起訴；第二，案件判決，后當事人不得本向法院和其他法院就同一訴訟標的和同一事實理由再行起訴。原告在安陽市殷都區人民法院對本案所涉糾紛的《商品房買賣合同》進行判決后，向本院提起訴訟，違背了民事訴訟法“一事不再二理”原則，法院依法不應該受理。法院對不應當立案受理的案件受理后發現不應受理的，應依法駁回起訴。據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條、第一百四十條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第一百三十九條之規定，裁定如下：駁回原告安鋼集團金信房地產開發有限責任公司的起訴。由此案例來看，房地產企業在進行銷售時，應考慮多重因素加以避免。

2.銷售合同風險防控

2.1招標與合同風險

項目的招標過程包括房地產開發企業自主進行招標文件的編制，進而將招標文件以公告的形式向社會發布，并對招投標進行組織的過程以及對招標要求提出后，進行中介機構委托招標的招標過程。項目招標分為公開招標和邀請招標兩個類別。房地產開發當中較多應用邀請招標，邀請招標也稱為有限競爭性招標，這種招標方式比較靈活，可根據自身的實際需求進行招標邀請，被邀請方包括符合條件的企業以及可以長期合作的企業，邀請數量可以為多家。這一招標過程可以大大節約工作量和開支，對于中標企業的違約風險進行降低，但同時其也存在一定的弊端，就是使房地產開發商在技術、管理、報價等方面具備優勢的承包商的選擇上喪失了主動權。除此以外，由于招標過程一般人數眾多，耗費的時間也較長，所需的成本也相對較高，如果對于采購標的較小的招標來說就得不償失了；一些具備較強專業性的項目也不適合公開招標，因為專業性較強的項目有資格承接的投資人較少，采購任務的時間較短，因此不適合公開招標。

2.2合同風險

房地產合同中，合同本身存在的風險稱為合同風險，通常將合同風險分兩大類：一類是合同條款在約定方面不全面、不合法、不科學、不嚴謹、不精確，在執行過程中給開發商帶來了潛在損失的一類風險；第二類風險是以總價合同方式、單價合同方式和成本加酬金合同方式等不同形式為緣由而產生的一類風險。

2.3銷售合同風險

通常，房地產風險中租售合同中產生的風險也是一個主要方面。租售合同風險的內涵包括房屋租售合同條款在制定時，所引用的一系列相關法律法規較為片面，對法律條款缺乏明確的掌握和熟練的運用，合同中所使用到的相關房屋數據與建筑設計規范不符，對相關規范和圖紙要求不明確，從而對合同雙方權益人的利益造成侵犯，并使其利益無法受到法律的保護所需要承擔的風險。例如，在房屋租售合同中，條款中對于交房時間拖延方面沒有具體的賠償措施，這樣，買受人就需要承擔因損失。另外，合同附加的戶型圖出現粘貼錯誤，造成實際交房戶型和合同中的戶型存在不一致，進而導致房產證無法辦理的情況。以上兩種情況造成的時間方面的違約都需要開發商對責任進行承擔，給開發商帶來財務方面的巨大損失。因此，在對合同條款進行制定時，必須對相關領域的專家和資深律師進行咨詢，通過專家的指導和權衡對租售合同中存在的風險進行有效降低。例如，認清合同具體內容，可以在空白處多作補充。《商品房買賣合同》中一般會約定“如遇到下列特殊原因，出售人可以根據實際情況予以延期：（1）（2）（3）…”。另外開發商可在空白處盡量多寫些內容，例如“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門所采取的各項管制條例”、“由于政府的政令命令造成的延期交房”、“應規劃部門要求的規劃設計變更”等等，通過這些說辭來規避延期交房風險。

3.結語

近年來，房地產行業不斷快速發展，房地產價格也在水漲船高，房地產價格的持續走高對于國民經濟的健康發展和人們生活水平的提高等方面的影響不盡相同。在房屋銷售過程中如果不注意風險預控，往往會給開發商造成三點損失：一是經濟損失，同時可能伴隨著群體上訪事件及法律糾紛；二是開發商自身的聲譽受到損害；三是所開發的樓盤品質形象受到傷害。因此需要通過實例和分析多加研討住宅銷售（或房地產企業經營）風險防控，降低損失。